撰文：李彤
發佈日期 2016-02-13 14:00:00

五大發展商過去一直主導賣地市場，但近年坐擁雄厚資金的中資發展商冒起加入競爭，短短兩年間，已奪得10幅住宅用地及一幅酒店用地，佔期內售出地皮總量逾四分之一，涉及資金約284億元。
該批地皮中，部分更超出市場估值上限成交，反映中資比本地發展商更進取。有分析指，中資發展商會繼續積極投取更多地皮，以扭轉香港房地產多年來寡頭壟斷的情況，未來勢必左右樓市大局。


早前萬科置業擊退17個財團，以13.1億元投得深水埗福榮街地皮。（江智騫攝）

本港官地市場幾乎由五大發展商壟斷，長地、新地、恒地、新世界及信置等，大型地皮差不多盡由其投得，可謂牢不可破；中小型發展商只能向「蚊型地」入手，或合組財團試投中大型項目，惟成功率一向偏低。

然而，中資近年開始積極投地，打破多年來壟斷局面。過去兩年政府出售38幅住宅用地，其中10幅由中資發展商投得，佔總數達26%，屬歷來新高。當中8幅更是以獨資形式投得，餘下兩幅則與本地發展商合資。而投得的項目規模，多屬中至大型，單計2015至2016年度中資發展商投得的5幅用地，涉及金額逾170億元，佔該財政年度賣地收入逾半．若單位全數建成，至少可提供逾5,000伙。

內地發展商積極參與投地，始於中國海外於2013年「爆冷」以45.4億元買入兩幅啟德港人港地，當時屬市場預期上限，產生平地一聲雷的效果，同時拉開中資全面挑戰本地發展商戰幔。同年內房龍頭萬科置業亦加入戰團，與新世界合資投得荃灣西站6區項目後，去年7月至今先後獨資奪得兩幅住宅地，包括深水埗福榮街用地及屯門第56區掃管笏路用地，後者成交價38.2億元，創出屯門區新高。

事實上，中資參與度愈來愈高，出價亦更見進取，甚至被外界形容為「托市」。如保利置業於2014年初以39.2億元投得啟德第1I區3號地皮，樓面呎價達6,530元，不單比市場估值上限高15%，亦較毗鄰的港人港地再高出逾兩成，創區內新高。此外，中信泰富亦力壓18間財團，奪得的馬鞍山落禾沙里地皮，較市場估值上限高12%，成馬鞍山地王。從各項目的出價來看，反映中資對地皮志在必得。

倘以發展商計，兩年間世茂房地產投地金額最多，前年奪得東涌酒店地後，事隔不足一年，世茂再豪斥70.2億元，奪得九龍塘大窩坪延坪道豪宅「地王」，成集團首度以獨資發展的住宅項目，兩年投地已豪花近百億元。而世茂房地產、保利置業、萬科置業及中信泰富四個內房開發商，期間獨資投地涉及資金為214億元。

中國海外於2013年以45.4億元奪得首個啟德港人港地項目，有機會今年內推售。（梁鵬威攝）

同時，其他新力軍亦紛紛加入戰團，如遠洋地產、中國城市建設（國際）等，近年先後入標投地求分一杯羮。由2014年計起至今，中資在港已花約284億元買入多幅地皮，足見本地房地產市場對中資的吸引力。

相反，本港發展商近年投地，似乎未如過去般進取，如長地去年雖多次參與入標，惟僅投得一幅日出康城第8期，相比集團2012年全年橫掃8幅地，取態明顯轉趨保守。

瑞銀去年發表報告，指本港五大發展商的在每年度賣地的市場佔有率，已由2011年的89%，大幅降至去年9月的41%，反映內地發展商來港投地，逐步搶佔本地發展商的市場，長遠或逐漸取代本地發展商在樓市的地位。

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，內房發展商於內地發展成熟後，便會走向國際，來港投地既可吸取外地發展住宅的經驗，亦可分散投資風險；加上本港賣地條例清晰，並享有低稅率，故近年愈來愈多內地開發商來港吸地，頭兩次或伙拍其他財團，之後便獨資競投。

不過，張聖典指，由於中資未完全掌握本港市況脈搏，故有時或出現「盲搶地」或「出（價）高了」的可能。他預期，今明兩年中資來港吸地的數量，將有增無減，逐步取代本地龍頭發展商壟斷地位，未來可左右本港房地產發展。

萊坊估價及諮詢部主管高級董事林浩文則估計，樓價正逐步向下調，加上部分中資近年取得一些土地儲備，未來出價或會漸趨審慎，未必會再以高價投地。

中資搶地無懼官司或斜坡　業界：內房未熟本地市場　高風險照博

撰文：李彤
發佈日期 2016-02-13 14:00:00


深水埗福華街用地規定發展商需強制興建垃圾收集站及停車場。（江智騫攝）

中資近年積極投地，惟奪得的地皮不少問題多多，如面對司法覆核，斜坡維修或重置垃圾站等，均令發展成本及承受風險大增。有業界認為，內房實力雄厚，惟尚未完全熟悉本港土地市場，故面對高風險地皮，仍會冒險一博。

縱觀過去兩年中資投得的地皮，不少涉及潛在風險，如剛批出的大埔荔枝山山塘路用地，規模雖大和位處豪宅地段，惟因屬綠化帶改劃為住宅地，早前被學生及環保團體入稟申請司法覆核，且已獲法院接納，現正排期審訊。縱然在司法覆核陰霾下，地皮仍獲中國海外以21.3億元投得，地價雖低於市場下限逾四成，惟較其餘5個入標財團進取。

至於去年9月獲世茂房地產以高價投得的九龍塘大窩坪延坪道豪宅地，同樣面對司法覆核挑戰，且牽涉大範圍的斜坡及保育問題，風險及發展成本較高。本港三大發展商長地、新地及恒地入標競投，惟不及出高價的內房進取。

此外，於本月初批出的深水埗福榮街、營盤街與福華街交界地皮，要求發展商負責重置停車場及垃圾站，發展條件頗複雜，但仍獲萬科擊退17間財團奪得，未能成功投得者包括於區內持有不少項目的長地及恒地。

有業界人士指出，中資實力雄厚，但相比本地發展商，中資未必完全熟悉本港土地市場，故每當遇到地皮存在風險或其他因素時，本地發展商往往較為審慎，「因為根本計不了數」，反而中資肯作冒險投資，以高價吸納土地儲備。