過去一年，經中央連番出手，內地大中城市樓價回穩。（Getty Images）

在本港樓價逐漸下滑之際，國內一線城市卻熱火朝天。近日，上海市鏈家樓房中介公司成為眾矢之的，遭滬市住建委約談，調查其「不規範的經營行為」。輿論指責鏈家以高價「掃貨」及吞併同行中介，企圖壟斷樓房供應，另還鼓勵二手賣家「虛報」更高價格，藉此收取豐厚佣金及進一步哄抬房價。

中介商一向利用資本和訊息優勢，於市場爭取更多討價還價的籌碼，「不規範的經營行為」大概早已存在。鏈家於此時惹來媒體與監管部門「關注」，不只因其做得太過火，也因滬市樓價近期節節上升，惹來民怨。該市於去年便以1.4萬億元人民幣總成交額，奪得全球最大房地產市場頭銜，熾熱趨勢延續至今。

正當上海樓市熾熱之際，鏈家的生意手法惹來政府「關注」。（網上圖片）

與此同時，一種近乎於焦慮的緊張狀態在剛需購房人群中蔓延。一些成交案例也在刺激著所有人的神經，「房子還沒過戶，就漲了一百萬元」，「房東瘋狂跳價1天漲70萬元」的消息也挑動著購房者的神經，令當局不得不出手試圖為樓市降溫。

其實不只上海此領頭羊，內地一二線城市亦遵此趨勢，樓價持續上揚。據路透社整理國家統計局數據所得，1月內地70個大中城市新建住宅價格按年計上升2.5%，連升4個月，漲幅亦擴大；按月計則已連升9個月，漲幅亦增加至0.4%。

去庫存政策收局部成效

去年，內地樓市價格不振，庫存積壓嚴重，開發商於是拖慢動工建造速度，買家則持觀望態度，不願入市，其時似會形成「看跌」預期，導致樓市更為疲軟。

有見及此，中央頻頻出手，紓緩庫存積壓問題，期間兩度降低首期比例，惠及首層及第二層樓房，以鼓勵民眾於自住以外，購買多一個單位；又地方政府（一線城市除外）陸續取消各項限購措施，如批准外地投資者入市；人民銀行亦執行寬鬆貨幣政策，連番減息降準，效果之一即為鼓勵房貸增長，以提振需求，支撐各地下滑樓價。

去年，內地樓市價格不振，庫存積壓嚴重…有見及此，中央頻頻出手…

時至今年初，中央已表明「去庫存」為中期政策目標，繼續為樓房交易拆牆鬆綁。今年1月內地新增貸款創新高，高達2.51萬億元人民幣，超乎市場預期，其後官方再度下調首層及二層樓房的首期比例。人行行長周小川承認貨幣政策「穩健略偏寬鬆」，又認為個人房貸佔總額貸款比例偏低，顯示該業務尚有長足發展空間。

現時一二線樓市遇上「小陽春」，價格回升，反映中央宏觀調控目前收得局部成效。但未來仍要留意幾大現象，適時評估及調整「去庫存」策略。

正如國家統計局高級統計師劉建偉所言，不論按月還是按年計，地域差異十分明顯，各地樓市反應不一。一線城市樓價上漲迅速，大部份二線城市樓價則回穩，但三四線城市仍持續下跌。

三四線城市個別規模雖小，但加起來總量巨大，佔全國新房銷售面積最大比例，故此相比路透社70大中城市數據，其樓價走勢亦更有資格為全國指標。惟有三四線城市樓價亦回穩，中央才能確定已完成「去庫存」任務，此大概非費一兩年之功不可。

現時一二線樓市遇上「小陽春」，價格回升，反映中央宏觀調控目前收得局部成效。

中央「去庫存」政策只是剛剛起步…（Getty Images）

樓價上漲過快增金融風險

另一方面，內地樓市亦已展開自癒療程，供應需求正在搜尋均衡點。據人行統計，相比2014年，去年底全國個人購房貸款餘額增速加快5.7百份點，反映更多買家入市購房；同時，房產開發貸款增速減慢3.8百份點，而地產開發貸款增速則減慢12.9百份點，反映房地產商正削減投資和未來供應，轉為以清理手上庫存為首務。

於市場自癒期間，假如房地產投資持續縮減，或牽連上下游行業，包括水泥、鋼鐵、家具等等，又影響依賴賣地收入的地方財政，中央大概需另行籌劃政策，抵銷此等負面趨勢。

最後，坊間傳言，上海鏈家「罪狀」不止於企圖壟斷市場，哄抬樓價，此中介商還涉嫌為「影子融資」扯線。

有論者認為上海樓價暴漲，其因由不惟需求上升而已…

例如，財困企業手上有價值1000萬元樓房，抵押給銀行一般只能取得五成價值，即500萬元現金，難解燃眉之急。於是該企業勾結中介，安排「親戚朋友」以1500萬元購入樓房，由其以個人身份向銀行借取七成按揭，支付1050萬元予該企業。

因此，有論者認為上海樓價暴漲，其因由不惟需求上升而已，其中有不少混水摸魚之輩，利用「去庫存」政策時機，繞過信貸監管，由銀行手上撈取現金，「最後壞賬留給銀行，是幾年後的事」。對於企業上下其手，轉移財政壓力予金融體系，正如周小川所言，相關部門需加強監管銀行放貸，否則「去庫存」進程節外生枝，徒增總體信貸風險。