林鄭月娥上任不久，已急不及待展現施政新風。但近日她的「80萬公屋」論鬧得滿城風雨，建制泛民一致反對，甚至令林鄭需要為言論「表示歉意」。然而，這爭議轉移了公眾對與之密切相關的綠置居政策的討論。為獲得社會支持，林鄭推銷綠置居時指出，新政策能夠騰出公屋「富戶」單位，幫助流轉，讓公屋資源留給更有需要的人。可是不得不察的是，林鄭沒有好好向公眾交代這個安排背後，隱含着香港房屋政策的重大轉向。

林鄭在「建議」80萬公屋「已足夠」時，同時間將綠置居的受眾定位為公屋「富戶」，希望稍有財力的住戶透過綠置居置業，騰空逐漸有限的公屋單位給更有需要的人。雖然林鄭已經「澄清」80萬這個確實數字是一個「概念」，我們姑且由此推演，嘗試推敲林鄭新房策到底是什麼葫蘆賣什麼藥。

推基層市民「上車」會否埋計時炸彈？現時租住公營房屋佔所有房屋約29%。根據2014年公布的《長遠房屋策略》，租住公屋每年的供應目標為2萬個。按照這個建屋速度，若沒有綠置居政策，10年後租住公營房屋總數會升至約31%。但若按照林鄭提供80萬公屋「已足夠」的說法，租住公營房屋的比例反會下跌至26%（表1）。換句話說，如果林鄭的「置業」政策如願以償，10年後原來1,008,000戶的租住住戶中，會有約17萬戶需要由租住公屋中被擠壓出來，投入私人市場或透過綠置居購買資助房屋。由於公屋居民經濟能力有限，大多不會直接在私人市場置業，所以似乎綠置居的主要受眾將會是這批被擠壓出來的住戶。可是，現時屬於政府「富戶」政策下的公屋「富戶」大約只有2.6萬戶（佔公屋總住戶約4%；註1），反映大部分的潛在綠置居買家，將會是家庭收入沒有超過申請公屋入息限額兩倍的公屋住戶，和收入低於入息限額的新公屋申請者。一般來說，前者多年來安居於公屋，或有一些積蓄；後者則是社會中收入最低的一群。兩者都未必會投入私人市場。可是，如果政府利用大量措施，透過公屋「封頂」和推出綠置居，推這班本來財政上不算穩健的基層市民「上車」，令他們未來數十年承受樓價和息口波動的經濟風險，這又會不會埋下另一個計時炸彈呢？除此之外，綠置居隱含很多潛在問題，政府尚未交代細節釋除公眾疑慮：除了現有公屋住戶，綠置居亦開放給輪候冊內已通過資產審核並將在約一年內獲編配公屋的申請者。由於「置業主導」將會是政府房屋政策的新定位，此消彼長之下，政策實施頭數年新增的資助房屋，很大可能是綠置居供應多於租住公屋（例如火炭的新公屋會轉為綠置居）。若然現有的公屋住戶無法吸收龐大的綠置居供應，沒有流轉出舊公屋單位，政府很可能轉向公屋輪候冊中具綠表資格的人士推銷綠置居。此舉會導致輪候租住公屋時間一再加長，但願意買綠置居才可較快上樓，衍生資助房屋出現「買樓上樓先」的公平性問題。

綠置居計劃背後的邏輯，是把現有的公屋住戶視為房屋問題的焦點，重新論述他們的居住需要如何佔用了社會資源，他們的儲蓄又如何應購買政府賣出的單位，在「置業階梯」另闢一級，千方百計將他們推上去。推動基層置業 漠視背後風險政府提出以出售公屋作為補助置業的論述，強調購買權（right to buy），但從未說清楚「誰可負擔」（affordable by whom）的問題：只強調希望各階層都可有各自的協助置業政策，在基層是否能夠負擔的問題上則蜻蜓點水。以葉兆輝教授一項分析香港貧窮問題和房屋類型的關係研究為例（表2），最低收入的第一組別至較高的第四收入組別住戶中，公屋租戶的「月入結餘」遠較同一組別沒有自置物業的私樓租戶高（註2），並與已完成按揭的私樓自置住戶相若。說明了公屋在不同類型的房屋中，是理想的低成本居所。值得注意的是，第一至第三收入組別的私樓租戶，月入結餘只剩數千元甚至負數。換句話說，新置業政策對於基層市民必然是百上加斤。不同房屋類型住戶收入的分析結果，反映公屋作為可負擔的房屋有十分正面的社會作用。若政府真的重視市民的居住權（housing right），希望改善香港的居住成本問題，以現時的樓市狀况，其中一個方向自然是擴大公營租住房屋的比例。此時若貿貿然為公屋「封頂」並推動基層置業，引起的後遺症不可不察。健康的房屋政策應提供多樣化的選擇，例如除了購買權外，能否同時保障租住權（right to rent）呢？註1：房委會資助房屋小組委員會文件（文件編號：SHC 53/2016）註2：葉兆輝，2017年，《香港貧窮問題真相》，中華書局作者是本土研究社成員[姚政希]

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出租公屋不能封頂　打擊囤地重掌供應主導權

文：郭永健（工黨副主席）

早前，特首林鄭月娥接受傳媒專訪時表示，出租公屋單位由76萬個增至80萬個，已足夠照顧基層家庭需要，故日後可以把大部分新建公屋轉作「綠置居」。雖然，她數日前表示80萬伙公屋不是目標，也非極限，為其房屋政策「相對複雜的概念簡單化，甚至不幸數字化，而引起社會大眾不必要焦慮，表示歉意」。她又稱只要改善置業階梯及公屋單位流轉性，「（80萬公屋單位）或許可以滿足基層低收入巿民住屋需求」。

林鄭以上的一番言論正正揭示她政策思維，就是盡可能減低一切政府的承擔，把問題推向市場及個人。作為當權者，政府應用盡方法讓市民享有適切居所，而置業與否、是否由政府提供居所均只是手段。然而，當政府一直以來的高地價政策為高樓價、高租金的元凶，而普羅市民不能負擔私人市場物業的價格及租金，需要尋求政府協助時，政府竟然反過來把問題指向公屋市民，要求他們向政府購買市價掛鈎的單位，脫離政府的補助。

行政長官林鄭月娥（31日）召開行政會議前見記者，對80萬公屋論造成誤解表示歉意。（盧詡銘攝）

綠置居推出時，政府稱只是把原有的公屋居民遷往另一幢公屋，並不影響公屋輪候及供應量。可是，綠置居被視為置業階梯的一部份，其補價機制與居屋類同，只是折扣率較高，為何不歸類於居屋或另作分類，而是歸類於公屋？長遠房屋策略督導委員會曾訂下每年換供出租公屋二萬伙而居屋八千伙的目標，因此把新落成公屋當作綠置居出租，必定會影響上述指標。政府混淆視聽，把綠置居計算作公屋，只是試圖瞞騙市民，以為政府沒有減低對公屋的承擔。

此外，政府不停地宣稱綠置居有利無害，沒有減少公屋的供應量。但事實上，現有公屋居民可以綠表資格購買一手居屋，二手居屋及租置單位，假設這些市民轉為購買綠置居，透過上述途徑騰空的單位數目便會減少，令到公屋的供應量下降。

有論者指出特首林鄭月娥的房屋政策乃是向新加坡的組屋政策取經。可是特首卻忘記了新加坡組屋政策的成功是因為在七十年代，以低地價收購土地，建立大量土地儲備，由1960年的大約40%增至2013年的87%。可是，特首畫虎不成，只是把公屋轉租為賣，並沒有膽量收回發展商囤積的農地、收回以優惠租金批租給富豪玩樂的設施如粉嶺高爾夫球場、利用賣地表中的土地及市建局收購重建得來的土地來提供公營房屋。

總結而言，現時公屋輪候冊上共有28萬宗申請，一般申請者的平均輪候時間為4.7年，而且20萬人居於劏房。特首面對如此困境，應先認清形勢，為基層解決燃眉之急，利用萬億財政儲備，縮短公屋輪候時間。同時，政府應重新掌握土地供應的權力，打擊地產商囤地的行徑，讓所有市民享有適切的居所。

要置業為主導，必先改變現時補價機制

文：吳子倫

特首林鄭月娥近日的「八十萬公屋封頂論」備受抨擊。姑勿論事件因由，意見領䄂、議員和輿論均普遍認為公屋單位數目不應設上限，而是按實際需要按時作出調整。政府有責任為沒有能力購房的草根階層提供居所，公共房屋部分是必不可少的。

無可否認，現屆政府以置業為主導、建立置業階梯是正確的策略。這樣不但能令市民有一定的資產，讓大眾安居樂業、落地生根，增加歸屬感；同時，亦能減少政府用於房屋上的開支，將資源用於解決其他民生問題，達致雙贏的局面。

不過，從公屋居民角度去看，現時公屋租金相宜，亦不用擔心加租及大廈維修等問題，他們根本沒有任何誘因放棄單位購買綠置居。有評論更指，在這個高樓價時代，政府以綠置居取代公屋猶如逼市民「接火棒」。若要推行置業為主的房屋政策，政府必須改變現時的單位定價方式及補價機制，讓住戶能從中得益。

團結香港基金於十月下旬曾提出「補貼置業計劃」，建議以建築成本出售建於1997年或以後的公屋。基金會建議於市民購入單位時便鎖定將來出售所需的補價金額，而非跟隨樓價浮動，讓市民享受到資產升值帶來的財富，縮窄貧富差距。基金會還建議在補價機制中加入提前清償補價折扣、單位市值下跌時下調補價等措施，確保市民的利潤。

筆者認為這定價及補價方案十分可取，但仍可作出微調，並擴展至其他資助房屋，包括綠置居、居屋，甚至將來的「首置上車盤」，避免出現分配不公的情況。

推出資助房屋的原意是為了讓無法購買私樓的市民安居。在這前提下，單位定價不應與市價掛勾，而是以建築價格作為基礎，再按不同目標群體的負擔能力加以調整。例如，「補貼置業計劃」以成本出售，居屋便在成本加上五成，而「首置盤」定為成本的一倍。根據運輸及房屋局的資料，2018/19年的公屋單位建築成本分別為$837,500及$1,178,600，所以數字化後的定價將會是公屋 $837,500、居屋 $1,767,900、「首置盤」$2,357,200。在這樣定價下，筆者粗略估計住房負擔能力比率將會低於5，較部分大城市為低。

至於補價方面，基金會提出的機制的確有助縮窄業主與租戶之間的資產差距。在樓價上升時，因為補價金額已在購買時鎖定，業主必定能獲利。相反，要是樓價下跌，補價亦會跟隨下調，業主的獲利未必會減少。換而言之，這是一個只賺不賠的機制。不過為免人們利用這個補價機制的漏洞，以「摸貨」形式賺取當中的利潤，令市場上出現大量單位推低樓價。因此，政府必須訂立限售期，市民在該段時間只能以折讓較少的補價將物業賣給政府，讓政府重新分配。

按照上述方案執行，將來可能會出現混合業權、房屋流轉慢等問題，執行細節仍有討論空間。但筆者認為只要樓價處於可負擔水平，同時置業能縮窄貧富差距，大部分市民都會支持「置業為主，租賃為輔」，畢竟置業是在華人社會中的一個恆久追求。