土地供應專責小組今天舉行第3次會議，預料將討論短租用地、維港以外填海及發展岩洞。據了解，填海選址除政府已提出的5個近岸填海地點及中部水域的東大嶼都會外，今次文件提及長洲以南水域亦具潛力填海興建人工島，涉及填海規模料1000公頃以下。

知情人士透露，今天會議會依次討論上述3項土地供應來源，若時間不足，岩洞會留待下次。據悉，當局提交土地小組的文件指出，目前有逾5300份短租批地協議，涉及土地面積約2400公頃，大部分用作鐵路或公屋工地。文件指出，現有政府短租用地中，沒有長期閒置而又能隨時用作興建房屋的土地，發展潛力不大。

維港以外填海方面，消息指當局文件列出目前已規劃或討論的各項填海選址，包括龍鼓灘、小蠔灣、欣澳、馬料水及青衣西南5個近岸地點，以及在中部水域興建人工島發展「東大嶼都會」，初步構思填海逾1000公頃；文件同時提到其他過往曾提出的填海選址，包括長洲以南水域有潛力填海，料發展規模少於1000公頃。

曾做環評 生態「影響較大」

據了解，文件列出各填海選址所面對的困難。資料顯示，土木工程署於2011年曾提出25個維港以外填海選址以作進一步研究，長洲南是其中之一，當時提及具潛力填海逾1500公頃興建人工島，但署方完成環境評估後指若人工島面積龐大，會嚴重影響大嶼山南面及南中國海的水流，且選址侵佔江豚出沒熱點，並接近石鼓洲擬建的海岸公園、長洲南及石鼓洲的海濱保護區、馬蹄蟹區、大嶼山南面的泳灘，以及魚類培殖及產卵區，影響「似乎較大」。

與東大嶼都會「起協同效應」

政府消息透露，長洲以南填海可與「東大嶼都會」產生協同效應，認為可同時納入中部水域填海策略研究內一併探討，在未設立任何規劃大綱或意向下研究建人工島的可行性。據悉，政府期望明年初左右重新向立法會財委會申請約2.2億元，以展開中部水域填海策略研究。

另外，中大亞太研究所上月19至25日訪問731名18歲或以上市民，發現48.6%受訪者認為《施政報告》內的房屋政策對解決住屋問題「很少」或「完全沒有」幫助，30%認為有「頗大」或「很大」幫助。

棕地問題尚未解決　全因「代理人困局」發作？撰文：黎廣德

自從民間智庫十年前從西方引入棕地概念，經歷了不同研究論證了政府放任新界棕地自生自滅的荒謬，今天特區官員終於認同優先發展棕地的合理性。但認同歸認同，官僚體系的慣性動作是「加緊研究、行動欠奉」。就以元朗橫洲為例，政府並未有因政策改變而馬上恢復原先興建1.7萬個公屋單位的計劃，反而在「摸底」事件後向地方勢力退讓，承認要負起搬遷安置棕地上商業活動的責任，令公眾長遠要為棕地發展承擔更大代價。（對比市建局應付灣仔喜帖街或旺角波鞋街商戶，按例賠償後不管他們自生自滅，便明白政府對棕地業者是如何格外體恤。）

今天特區官員終於認同優先發展棕地的合理性，但認同歸認同，官僚體系的慣性動作是「加緊研究、行動欠奉」。（資料圖片）

究竟新界棕地是否中了魔咒，令政府退避三分？要透徹了解，便得從經濟學常用的「代理人困局」（agency problem）說起。

按照不成文的社會契約，政府受市民所託管理香港土地，所以真正業主是香港市民，特區政府只是代理人，而代理人有責任盡力增進業主利益，正如企業管理層應當以股東利益最大化作為決策依據一樣。

既然社會大眾認同優先發展棕地最符合公眾利益，作為代理人的政府理應二話不說，全力以赴。可是「代理人困局」的關鍵是業主與代理人的誘因不一致：政府眼見的利益不等同市民認同的利益。

正如在橫州，沒有多少市民不認同多建1.7萬個公屋單位是當務之急，但政府自己會問，為建公屋而拆除連串炸彈對我有何好處？搞不好會炸傷自己，還是少碰為妙。更有甚者，我們在政府有兩重代理人，而兩重代理人的利益跟業主都不一致。第一重是林鄭班子的政治任命官員，他們最關心的政治利益是會否得失鄉議局，會否動搖政府在建制派的支持度，以至稍一不慎觸動北京官員的利益。另一重是肩負行政責任的部門官員，他們不但擔心行政失控（貨櫃車抗議堵路怎麼辦？），更擔心個人安危（出入新界地盤時誰能擔保黑勢力永不得逞？），朱凱迪全家面對的人身風險便是最佳教訓。

究竟新界棕地是否中了魔咒，令政府退避三分？（資料圖片）

明白這「代理人困局」，便可以看懂政府對於開發土地房屋其實一直耍出三招應對：

第一招是「扮做嘢」，例如伙拍社聯搞共享房或研究工廈變合法劏房，雖對縮短公屋輪候上樓時間沒有實質幫助，卻可天天見報。

第二招是「迴避衝突」，例如用兩年研究如何安置貨櫃車停放或回收業用地，一拖便很易到下一屆政府接招。

第三招是「找替罪羊」，例如研究開發郊野公園邊陲或東大嶼填海，反對團體自會送上門被標籤為妨礙公眾利益。

無論在政治操作或企業運作，至今沒有人能找到解決「代理人困局」的完美方法。但可以肯定，當北京加深插手香港事務及拒絕民主政制改革，特區政府與香港市民的利益鴻溝便越變越大，公眾利益被白白犧牲，棕地荒誕劇只是冰山一角而已。

水上公屋，好喎

【環保團體聯合聲明】
>> 回應土地供應小組主席黃遠輝有關填海發言以下聯署團體批評發展局土地供應小組主席黃遠輝前天（7日）有關填海造地的發言極不妥當，表示強烈反對，認為應撤回言論及道歉，要求小組公開會議相關的完整報告及會議紀錄。小組主席黃遠輝稱小組普遍同意近岸填海，因填海對海洋生態及空氣的影響少，更謂「無不可駕馭的環境影響」。可是反觀過去現實中填海工程案例，均對環境及自然生態帶來無可修復的深刻傷害，包括中華白海豚數量大幅下降，小組之結論明顯淡化問題，我們無法認同。小組未有公開討論過程，而會議紀錄亦不公開，可謂「黑箱作業」，小組到底是否曾仔細研究才作出「確認五個填海選址」的結論，當中邏輯更無法被檢視驗證。事實上小組內具環保背景成員比例極少，難以令人信服小組主席上述結論是客觀或具充分科學基礎。再者，小組的職責本來包括「推動公眾全面討論不同土地供應選項的利弊」，黃遠輝以小組主席身份發表含明顯偏頗的言論，於推動「公眾全面討論」或「大辯論」而言絕不妥當，違反官方諮詢的應有原則。小組提及的五個擬填海選址，包括屯門龍鼓灘、大嶼山欣澳、小蠔灣、馬料水及青衣西南部，大部份未進行正式的環評，現階段沒有任何科學基礎可讓小組成員胡亂作出評論或結論。小組亦忽視了已進行及正進行的港珠澳大橋、機場第三條跑道及東涌東的填海工程，對海洋造成的累積環境破壞。黃遠輝的發言同時反映其身兼環境諮詢委員會主席的嚴重角色衡突。香港法例訂明大型填海工程前必須經法定環境影響評估程序，而環評報告又須由環諮會審閱同意方可進行。黃遠輝昨天偷步向公眾表示填海「無不可駕馭的環境影響」，既不尊重環諮會法定角色，也令環諮會無法中立地執行監察環評的職務。對於黃遠輝發言不當，我們要求他撤回及澄清，並同時考慮是否仍然適合擔任環諮會主席，以免角色衝突。於過去的諮詢，市民已反映填海不應是優先選擇，小組首務之急為推動政府馬上公開土地資料。而最近公佈資料，顯示本港有67幅私人遊樂場用地，當中超過408公頃，有議員稱能供35萬人口使用，同時妥善利用棕土、高球場及閒置軍事用地，亦能更快，更有效解決房屋問題，而不是作政府的「應聲蟲」。聯署團體（排名不分先後）：
環保觸覺、綠領行動、大嶼山愛護水牛協會、綠色和平、香港海豚保育學會、環保生態保育協會、香港地球之友、香港自然探索學會、香港大學學生會理學會環境生命科學學會、島嶼活力行動、綠惜地球、Ark Eden
2017年11月9日