土地供應專責小組進行過6次會議，至今討論了12個土地供應選項中的10個。正如所料，小組與政府口徑一致，除了填海和開發郊野公園之外，也傾向以所謂公私營合作模式來開發發展商的「囤地」，將「二度剝削」過程常態化（註1），更試圖推卸提供公營房屋的部分責任予發展商。


在發展局擬備的討論文件中（註2），有建議明言要照顧發展商和政府的利益，提升私人土地的發展容量；為了證明政府投資基建有理有據，發展商要提供一定比例的可負擔或資助房屋，對社會而言這能紓解房委會及房協的壓力。
小組說，由政府提供基建換取發展商的土地潛力和資助房屋，是有別於以往的公私營合作新模式。然而公私營合作絕非新鮮事，香港的城市發展歷史上，政府與發展商緊密合作向來是社會早已習以為常的實踐。
推公私營合作 城規程序易過關
自1980年代以來，政府將賣地和補地價等資本收入撥進基本工程儲備基金，入息稅和薪俸稅等一般收入的再分配效應微弱，公共財政中的主要收入無法再分配到社會福利服務甚或建公屋等用途，只能用於平整土地和投資基建以生產「熟地」等工務工程目的。這種異化的生產活動，使公共資源只能用於生產土地供私人牟利，是對社會的「首度剝削」。
與此同時，公眾在社會內的默默耕耘，提升土地的區位優勢，但是增值後的土地卻落在私人發展商手中，以高於合理的交換價值盈利。在居住條件持續「下流」的情况中，公眾只能望門興嘆，無法共享城市發展成果，這是對公眾的「二度剝削」。政府和發展商在土地發展及基建投資的過程中合作多年，令剝削過程重複發生，鞏固香港的土地發展體制。
面對「官商勾結」的指控，政府遵行林鄭月娥上場前對政策包裝的要求，透過專家的商討和認可，把這種實踐形式化及合理化為公私營合作，對社會和公眾的剝削程度更每况愈下。與政府在2013年新界東北發展修訂藍圖時提出的公私營合作相比，所謂新模式至為裨益發展商。數年前提出的方案，儘管發展商可以在補地價後原址換地，但把農地轉為住宅用途時，有機會因基建容量不足而遭城規會否決。今日的新模式為發展商解決這一大阻力，透過用公共資源為發展商打造基建配套，為發展商在法定規劃程序中加分，有利於他們取得城規會批准轉變土地用途及提升地積比率。
要求發展商提供可負擔或資助房屋，並不充分以論證政府要投資基建來幫助發展商開發「囤地」的正當性。表面看來，這能減輕房委會財政壓力，但實際上卻如過渡房屋政策一樣（註3），反映政府在房屋問題上不願承擔。已撥入房屋儲備金、以準備注資房委會用作興建公營房屋的近800億元公帑，政府繼續避而不用，寧願透過公私營合作，增加基本工程儲備基金的支出投資基建，再賺取發展商的補地價到基金中，從帳面上推動經濟發展。順帶一提，政府早年將房委會旗下商場和停車場等物業出售予現時令林鄭「束手無策」的領匯（現稱領展）時種下禍因，變相中斷房委會在居屋停售後最主要的收入來源，與房委會今日出現的財政危機不無關係。
房委會用盡「熟地」 政府持續賣地
在小組第六次會議翌日（12月20日），政府發表《長遠房屋策略》2017年周年進度報告，似要將4萬多伙公營房屋短缺歸因於土地不足。與去年的周年報告一樣，今年報告再次稱房委會已經用盡持有的「熟地」。誠然，開發「生地」為「熟地」需要時間；問題是政府手上並非沒有適合撥予房委會的「熟地」。
簡單翻查本財政年度的賣地計劃，即可發現政府有大批在城市內的土地，擬售予私人發展商作住宅發展。目前仍未招標及售出的住宅用地逾20幅，接近26公頃，其中符合技術要求發展中高密度住宅的用地為20公頃。大部分土地毗鄰交通網絡，備有生活配套設施，而且近年城規會有放寬地積比率、提升發展密度的趨勢，這些賣地計劃中的土地，原則上符合興建公屋的條件。本財政年度的賣地計劃仍未計算政府手中的其餘土地儲備。
政府何不把合適土地撥予房委會，並注資房委會興建公屋（註4）？這能滿足無數市民的需要。暫停賣地也可逼使發展商使用其他土地來源，甚至動用囤積多年的土地儲備作私人發展，牽涉的補地價對政府而言亦能帶來龐大公共財政收入。政府不乏資源，只欠促進公益的政治意願和不去取悅發展商的勇氣。

土地不公義 源於無合理分配與運用
事實上，香港的城市未來不止12個關乎土地供應的選項。在牢固的土地發展體制內，土地不公義並非源於供應不足，而是沒有合理的分配與運用，令「二度剝削」迴旋式出現。坊間不乏值得討論卻未得政府重視的選項，例如動用《收回土地條例》、引入空置稅等。市區重建亦是主要的土地來源之一。市建局近日頻呼「財政危機」，香港的市區重建有沒有另類方案，改變以法定權力收樓然後興建豪宅的定律，得以善用土地資源甚至發展公營房屋來滿足普羅大眾的需要？
政府原先說好要推動公眾參與土地大辯論，但這場辯論的目標顯然並非剖析土地問題的真相，只是將土地問題「去政治化」，再找專家小組把土地問題技術化，淪為討論土地供應的手段，以在來年為期約4個月的公眾參與活動中循例知會公眾，達成所謂的社會共識。在大辯論中，公眾能否回到起初的目標，享有討論土地問題和實現另類方案的權利，不再停留於討論手段的技術層面，繼而重新研判城市空間的政治？

作者葉鈞頌是香港浸會大學地理系研究生、香港批判地理學會成員，鄧永成是香港浸會大學地理系教授、香港批判地理學會成員
[葉鈞頌／鄧永成]

而之前，我們香港政府特設的土地供應專責小組主席黃遠輝說，假如動到郊野公園，「需時15至20年時間，才會有建構物出現」。上屆政府提出過利用郊野公園沒有生態價值的邊緣地帶建公屋，並找到兩幅這樣的地委託房屋協會研究。「15至20年」是什麼概念？就是內地3到4個「五年規劃」的時間。按十九大報告，到2035年，也就是18年之後，中國要實現全面現代化了；然後再過多幾年，「50年不變」也到期了。真的按照土地供應專責小組主席心中的辦事效率，「港人治港」不知能否支持到那時？
特朗普決心改革 不到一年實現突破
如果弱弱的問一聲：特朗普稅改難，還是「郊野公園沒有生態價值的邊緣地帶建公屋」難，相信正在學通識課的中學生都知道兩者根本不可比。美國總統特朗普的減稅方案，是美國自1986年以來最大規模的稅制改革，涉及稅金近1.5萬億美元（約11.7萬億港元）。稅改是涉及美國所有企業、所有工作人口及政府運作的重大事件，特朗普遇到的阻力也無疑是巨大的，要過的關口也是千難萬險。但是特朗普說幹就幹，既然競選時承諾了，就排除萬難下決心改革，上台不到一年就實現突破，在參議院通過也就是多些微票數而已。大概，要香港官員搞美國這事，是打死都不會做這完全不可能的事。
相信黃遠輝會解釋，他也不是不願在郊野公園沒有生態價值地上建公屋；他也只是說出若然這樣做，必須走足程序，也就是真的要「15至20年」時間才見到屋。可是特朗普不是走足程序嗎？人家美國更是一個高度成熟的民主國家，人家要快也快得起來。當年英國人臨別香港搞「玫瑰園計劃」也很快。是不是回歸之後，可能，原有的制度優勢消失了，反而官僚程序多了起來？事實上土地問題還沒有擺上立法會，也不可能去怨「拉布」。
張炳良不久前在一個講座慨嘆香港「管治失效」。他以親身經歷指政府不時自己「縛手縛腳」，導致推行政策及立法時間加長。政府部門處理跨部門項目時，不少時間花在爭拗「哪一個政策局牽頭，因為牽頭就係你負責」。也許，黃遠輝接了土地供應專責小組，也是一件苦差事。他的計劃，到明年尾才提交最終報告給政府，接着再走行政、立法等程序，真正能夠開工拓地會拖到何時呢？
目前這種做法最壞的影響是，給人的錯覺是任由樓價繼續飈升。據統計顯示，2017年香港私人住宅樓價在去年的高位上再上漲了一成多，各代理行都預料2018年儘管美國加快加息步伐，但是樓市依然上升。其中戴德梁行預估明年上半年就升10%，仲量聯行更估計明年全年樓價最多可漲20%。這樣，一般「細價上車盤」也要超過600萬元。對此，瑞銀統計報告指香港已成為全球金融中心之中最難負擔房價的城市，在2017年全球房地產泡沫指數中，香港樓市泡沫風險在全球排第七，在亞太區則排第二。香港家庭負債佔本地生產總值比率，已上升至近70%的歷史新高。
但即使風險如此高，香港家庭還是搶着「上車」，市民是擔心愈遲買樓，價格愈高，「早買早着數」。「靠父幹」勉強「上車」現象日趨普遍就是註腳。年輕買家要依賴慈父慈母資助首期，父母輩資助買樓的比例高達四成多，要動用養老金和「棺材本」。
毫無疑問，香港的癥結就在缺地。陳帆說，本港未來10年總房屋供應目標維持46萬伙，公私營房屋比例仍為「六比四」，即28萬伙公營房屋，惟政府目前覓得的土地較供應目標落後4.3萬伙，而且已用盡所有「熟地」。他還說，香港未來仍欠1200公頃建屋土地。事實上，1200公頃是最保守的估計。目前香港人均居住面積才約16平方米，而內地和新加坡平均都過30多平方米。

只爭朝夕 能做的馬上做
香港缺地，但是實際只開發四分之一的土地、共200多平方公里。如何覓地？實際上社會已有廣泛討論，無非就是：（1）利用農地包括所謂的棕地，據說有1000多公頃；（2）改變用途，大規模的設想是搬遷葵青貨櫃碼頭，可得279公頃碼頭用地和100多公頃後勤用地，問題是搬遷需時；（3）郊野公園邊緣地帶；（4）填海；（5）還有山洞、溶洞之類。而社會上對這些方案實際都有深入探討。到底誰贊成、誰反對、誰得利、誰的「奶酪」被觸及，大家也都心知肚明，也要折中平衡。真的找到所有持份者都滿意的方案，其實是天方夜譚，也不是黃遠輝的小組能夠做到的，所以要不斷開「茶水會」。
相信，第一，香港也需要特朗普那樣的公權力；第二，只爭朝夕，能做的馬上做，可以填的海即時上馬，可以用的農地即時展開談判；第三，程序要走但是可以加快；第四，對於地主和搬遷者的要求可以適當寬鬆照顧，政府雖然看起來補償多了少少，但是爭取到的時間和社會價值則是無法計算。事實上，這一屆政府做好這件事就夠了。
作者是資深傳媒人
[劉瀾昌]