前言日前，新聞報道指出，2017年樓價創歷史新高，根據財政局公布的申報結算資產移轉印花稅住宅單位每平方米實用面積成交均價已達10.05萬元。為此，特區政府於2018年1月31日以緊急法案「加辣」調控樓市，向立法會提交《取得非首個居住用途不動產的印花稅》及《修改〈市區房屋稅規章〉》兩個法案，擬向非首置人士加收「取得印花稅」，若取得第二個住宅，加徵百分之五印花稅；第三套住宅或以上，則加百分之十印花稅；以及擬取消空置房屋不課稅的規定，日後將視之為「非出租房屋」，收取百分之六的房屋稅。有關法案將以緊急程序表決，即一次大會完成一般性與細則性審議。有關「辣招」是否妥當，是否符合市場發展規律，是否有助房地產業的健康發展，是否符合澳門經濟適度多元發展的目標，都值得商榷與深思。

　　初衷是好　成效成疑

　　特區政府無論是今次的「辣招」，乃至過往推出多項調控樓市的「辣招」，相信初衷都是好的，因應樓價的升幅過高，市民難以負擔，希望從按揭、稅務等層面入手，從而避免樓價的過快增長，讓市民更好的上樓，協助居民解決居住問題，實現安居夢，相信本意是為民利民。

　　但必須看到，過往的「辣招」，無論是針對外地人加徵的特別印花稅，或者非首次置業的按揭成數限制，直至今時今日仍是生效的，但樓價仍然持續上升，似乎沒有達致當局預期的效果，其原因是甚麼呢？就是未能實事求是，未能針對事物之本質，簡單以針對外地人加徵的特別印花稅而言，就是未有了解在澳買樓的外地人根本就不足一成。這多種因素均值得執政者深思。為政者在面對居住與樓市問題上制訂政策措施時，需要有大局意識，從全局加以綜合分析，尤其對房地產業的屬性、市場運作規律乃至房地產業對整個社會經濟體的影響及重要性等等有深入了解，才能真正做到科學決策。如果沒有找准樓價持續上升的真正因素，而只從一個點上考慮，而不停「加辣」，為「加辣」而「加辣」，未見得是科學的決策，除了可能帶來反面效果，更可能使得問題變得更加複雜。

　　為此，為體現科學決策，集思廣益，特撰寫本文，從房地產屬性、房地產的影響等加以考察，並提出相關政策措施建議，期望拋磚引玉，共同出謀獻策，供執政者能為解決普羅大眾的認識並有效促進房地產市場健康發展，致力解決市民大眾的居住問題。

　　資本主義市場經濟體制下，房地產具雙屬性

　　考察房地產的屬性，不能離開對於房地產所處的社會制度的考察。澳門作為「一國兩制」下的資本主義社會，房地產當然具有使用與投資的雙屬性。

　　與其他商品一樣，在資本主義市場經濟運作機制下，房地產的發展同樣遵循一定的市場規律。但同時，由於房地產是不動產的屬性，使其更具有特殊性。這種特殊性體現為不可移動，倘若移動便會損害價值。因此，房地產的價值，與當地政治、經濟、供需等因素密切相關。

　　簡單如內地在改革開放以前，住房是福利性質的分配房，隨着國家改革開放，包括改革經濟體制，房地產亦隨之不斷發展，變成如今同樣具有投資品屬性。更有研究指出，在房地產雙屬性的前提下，當經濟發展水平較低時，房地產主要為消費品，當經濟發展水平較高時，房地產則更兼偏重為投資品。

回歸後，得益於中央政府的大力支持，尤其自由行政策等，再加上澳門博彩業開放，促使澳門經濟急促發展，居民增有一定的經濟能力，自然會想改善居住環境，或者換樓或者投資，乃正常市場行為。據銀行業者表示，2017年超過九成的住宅成交都是本地人，只有少數是外地人，凸顯本澳市民的剛性需求及投資需求。此外，近年由於首期要求較高，所以大部分居民的收入和供款比率處於三至四成，相對於香港大部分比例都是五至六成，其供款比例壓力明顯較大，相對而言，澳門則處於較健康的水平。至於租金方面，則由於租賃房地產市場供應相對充裕，所以租金一直欠缺上升動力。這同樣凸顯出澳門資本主義社會市場運作機制的正當性及有效性。

　　房地產業影響廣泛，涉經濟、金融及中小企

　　澳門中聯辦鄭曉松主任發表慶祝澳門回歸祖國18周年的文章《不忘初心，築夢啟航──奮力譜寫澳門「一國兩制」成功實踐新篇章》四個必須中的第三個必須指出：「必須堅持把發展作為第一要務，聚精會神謀發展。

　　澳門地域小、人口少、資源匱乏，自身發展空間有限，亂不得，也亂不起。必須主動融入國家發展大局，搭乘國家發展快車，找準「國家所需」與「澳門所長」的結合點⋯⋯要勇於破解經濟適度多元發展難題，走適度多元可持續發展之路，為澳門發展開闢新空間。要始終把發展經濟、改善民生作為首要任務，集中精力搞建設，一心一意謀發展⋯⋯既要善於用辯證的、歷史的和發展的眼光看待發展中出現的問題，又要敢於正面問題，積極進取，用發展的辦法解決發展中的問題。」

　　因此，我們同樣應該辯證的看房地產業與經濟適度多元化。我們要解決的是居住問題，是關於住的問題，並非關於樓房的歸屬問題。

　　誠如鄭主任所言「澳門地域小、人口少、資源匱乏」，但每年接待的旅客3千萬多，而且常住人口也不斷增加，使得居住的問題日益嚴峻，這是發展中的問題，應該以發展的辦法解決。

　　以所謂「辣招」來解決問題，顯然有違市場規律，沒有客觀認識到供需對於價格的決定因素，顯然未能對症下藥，更可能引致不良副作用，更怎談得上要努力創造經濟適度多元化呢？

　　事實上，房地產業的影響，至少體現在以下幾個方面。

　　（一）房地產業的支柱產業地位

　　我們先回顧9年前的2008年11月10日上午在北京召開省區市和國務院部門主要負責同志會議，時任國務院總理溫家寶發表重要講話時亦指出：「房地產業是國民經濟的重要支柱產業」。在澳門，回歸以前，建築房地產已成為澳門傳統四大支柱產業之一，回歸以後，隨著經濟發展，房地產業也經歷較快變化與發展，重要性更不斷凸顯。

　　資料顯示，1996年至2016年間，僅不動產業務產值，所佔本地生產總值比例介乎6.51%至16.34%之間，其中回歸前後的1996年至2000年的五年間介乎10.01%至16.34%之間。在1996至2016年間，若綜合建築業、不動產業務、租賃及工商業服務，則最低比例亦達到14.36%，高峰期則達到30.16%。因此，說房地產業為澳門四大支柱產業之一實不為過。

　　（下圖1）：澳門房地產業產值（建築業、不動產業務、租賃及工商業服務）佔產業結構比例（1996年至2016年）（單位：%）

　　資料來源：統計暨普查局

　　（二）澳門房地產業對金融業的影響

理論研究指出，由於土地資源的稀缺性帶來房地產的自然增值和對資金的依賴性遠高於其他行業，使得房地產需要金融的特性非常明顯。故房地產業與金融業的關係相當緊密，至少表現為幾個方面：

　　一、房地產的金融支持具有金融的放大功能。即房地產得到銀行信貸或金融支持的同時，會帶動房地產行業相關上百個產業的發展。

　　而且，在新一輪的開發和銷售過程中會形成更大的資金需求，進一步推動房地產價格的上漲和增值。

　　二、銀行信貸的抵押擔保對房地產具有很強的依賴性。即房地產不僅僅是金融服務的一個對象和產業，同時，由於房地產具有不可移動的性質和具歷史有長期增值的特點，因而成為銀行和金融機構信貸追求安全性的主要擔保抵押品。

　　三、產品衍生性使得房地產皈依了金融屬性。即住房抵押貸款證券化是一種具有代表性的房地產金融衍生產品。房地產行業與金融有着更為複雜和密切的關係，房地產行業越來越金融化，尤其是金融的衍生屬性，使得房地產逐漸皈依了金融產業。

　　從實際出發，就澳門而言，房地產業與金融的關聯同樣非常緊密。遠的不說，2009年到2016年八年間，房屋按揭信貸結餘量由2009年的325.69億元，直線上升至2016年的1385.65億元，升幅325.5%。另一方面，2010年至2016年七年間，無論住房按揭和商業房地產按揭，均佔總貸款的20%左右，兩者加起來總和佔總貸款的比例則徘徊在37.4%至43.4%之間。

　　因此，房地產是否健康發展，對金融穩定極為重要。故此，為政者在制訂政策及出招時決不能掉以輕心。

　　（下圖2）房屋按揭信貸結餘量（2009年至2016年）（單位：億元）

　　資料來源：統計暨普查局

　　（下圖3）房地產按揭（住房房地產按揭、商業房地產按揭）佔總貸款比例（2010年至2016年），（單位：%）

資料來源：金融管理局

（三）房地產業對中小企業影響

　　著名經濟學家成思危教授指出：「房地產對於經濟的拉動作用非常巨大，根據其一個團隊10多年的研究，100元房地產投資可以上下游180多個行業160多元的投資，還可以拉動消費和服務業的需求。」房地產產業鏈相當廣，從房地產項目的開發、建設、銷售到投入使用，涵蓋建築業、製造業、運輸業、裝修業、廣告業、零售業、中介服務業、金融業、物業管理業等等眾多行業，而關涉之就業勞動力，包括建築行業勞動力、土地測繪、樓盤設計、砂、石、水泥、磚、瓦、瓷片、地板、鋼材、鋁片等建材的勞動力，銷售、中介、代理、金融、公證、廣告宣傳、物業管理、室內設計、裝修、牆紙、地毯、窗簾、傢俬、床鋪被蓆、家電空調、搬運、酒席等等，數不勝數，足見房地產對經濟發展，尤其牽動中小企的生存與發展至關重要。

　　簡單舉房地產中介為例。據房屋局資料顯示，2017年房地產中介人1607個，房地產經紀5082個，若以首三季10,744宗房地產交易量算，平均每個中介人最多只參與6.7宗交易，每個經紀為2.1宗。另一方面，2017年首三季，房地產成交額636.57億元，而由於房地產中介及經紀並無最低工資，若以收取成交額1%計算，房地產中介的總營業額最多為6.36億元，平均每個中介人營業額僅為39.57萬元毛收入，但尚要承擔所有營業費用等及分成佣金給經紀，因此可推想房地產中介人及經紀的情況大致是如何呢？可見，房地產中介業界仍面對很大困難。

　　正正因為房地產的影響涉及到經濟、金融及中小企業的健康發展，且由於房地產交投減少，將直接影響到各行各業，存在不少的負面影響。而在澳門，更是涉及到經濟適度多元發展這一基本方向，倘若沒有正確、妥當處理好房地產問題，即可能與澳人一直推行要創造經濟適度多元及鄭主任所指的「走適度多元可持續發展之路」背道而馳，不能不慎之又慎。

　　針對居住及樓價問題，需要回歸到資本主義市場經濟的基本規律上，回歸到供需這一決定因素上，回歸到促進經濟適度多元方向上。對此，茲提出以下建議供特區政府參考。

　　多管齊下減少炒作

　（一）增加供應，使市場自行調節

　　房價的主要決定因素在於供需，澳門房價高企的主要因素，也在於供應緊缺，在資源稀缺的情況下，自然導致價格的不斷升高。因此，標本兼治的方法，在於因應市場需求，增加供應，市場自然能夠調節。但如何增加供應呢？在過去一段時間，由於土地法的問題，使得不少土地被宣告收回，沒給予發展商原意發展的機會（不少於5年前已承續，更早發展之圖則等等）。故此，本人過去曾就此指出，這難免會進一步加劇供需緊張。因此，是否可充分考量在既有的法律框架內，將一些涉及到行政當局亦存在過失或土地承批人不存在過錯情況的土地，適當、彈性的處理，如增加承批人承擔更多的公共設施建設責任等（當然必須依法，如過去的法制處理，甚至近日亦有類似例子），從而使得有關土地可以盡快開發建設，使得更多的房地產可以投入市場供應。

　　（二）堅持「社屋為主、經屋為輔」的公共房屋政策

　　支持「社屋為主，經屋為輔」的公屋政策。一方面，加大力度盡快因應需求增加社屋的供應量，進一步完善入住條件，放寬申請資格，及按客觀實際情況，以人為本，照顧到更多有實際需要的市民，包括夾心階層和青年人。可研究創新機制，優惠租金租住社屋，緩解短期的經濟負擔，使其得以穩定安心工作或創業，從而思進向上流動，給予創造置業安居條件。另一方面，嚴格區分公、私房屋市場，認同修訂《經濟房屋法》，使經屋不宜流入私人市場（本人於當時討論經屋法時，已多次反對經屋姓私），只能將經屋售賣回給政府，令經屋在基層、夾心階層等有真正切實需要的市民之中使用和流轉，才不致不斷因有利誘導致需求無止，不斷虛耗土地資源（現時已事實證明不少經屋被空置及浪費）。同時，清晰社會房屋和經濟房屋應是階梯性布局，因應有需要市民甚或公務員的實際需求而相互轉換或流轉，確保公共資源真正用的其所。

　　（三）檢視貸款限制，按客觀放寬首期及按揭比例

　　事實上，不少剛需，都是因為缺乏首期而遲遲未能上樓，倘若合理放寬首期及按揭比例，實質上對這一部分有實際需求的用家及換樓市民等會有很大幫助。但如月前推出之進一步收緊按揭，雖然令市場交投減少，但達不到降樓價幫市民之效，反過來，導致他們擬上樓需要更大經濟壓力及負擔，做法本末倒置。因此，建議宜適度放寬樓按指引，讓銀行業界在監管大框架下按照自身及客戶能力情況而定，由銀行自行判斷允許對首次置業人士給予更高的樓宇按揭貸款成數，以及考慮對有實際換樓需要的市民放寬條件，給予上樓幫助。

　　（四）加大房地產市場的透明度

　　房地產業的發展，尤其是房地產買賣與代理等逐漸走向專業化，營銷手段亦應不斷與時進步。特區政府宜推動健康之房地產市場的透明度，加強信息的全面性和及時性，防止市場價格因人為因素等不規範的行為推高之機制，這樣才能從源頭遏制不健康之樓市炒風。事實上，互聯網和大數據是時代潮流，將之運用於房地產之信息發布，顯然可更加便民、利民、惠民。

　　因此，建議特區政府宜加強互聯網和大數據技術運用，提升市場營銷、價格透明度，宜考慮增設：（A）公示土地儲備資料庫、（B）房地產銷售、價格、訊息等之公布機制及相關數據資料透明度、及（C）房地產成交即時訊息發布平台等，才可消除信息不透明造成羊群心態及避免人為操作推高樓價等。

（五）共贏共享，完善利得稅之稅制

　　當前的不少「辣招」，均是所謂「需求管理」屬性，即透過加重購買成本，從而壓抑甚或打擊潛在購買者的購買需求。但這實際上會導致真正有剛需的人更難上樓。行政當局不妨可換一個視角加以考慮。因為在企業方面，營業收入利益需要依法納稅，那為何自然人投資物業並透過售賣物業而獲得溢利，為何不可就溢利部分做出徵稅呢（稅率多少可另考慮）？依據共贏共享的及稅務的基本理念，投資獲益，理應納稅。因此，可從簽辦樓房契約、登記為依歸入手，並可對業主售賣物業獲益部分是否徵稅加以考量，一則可減少或避免炒風，二則更可充盈特區稅收，這才是簡政管理的思路。

　　結語澳門是「一國兩制」下資本主義社會，房地產具有雙屬性，其是否健康發展，對民生、經濟、金融及中小企都具有很大的影響。

　　習近平主席在十九大報告中指出「讓全體人民住有所居」，我們應認真學習十九大精神，因此，協助市民實現安居夢，即解決居住問題是特區政府的應有職責。與此同時，經濟適度多元也是澳門的發展目標，但「辣招」卻未見能達致這兩個目標，宜慎之又慎，且值得深入檢討。本文之分析與提出之政策措施建議，謹希望拋磚引玉，引起大家討論，集思廣益，共同促進房屋政策的完善，從而協助市民實現安居夢！

　　澳門房地產聯合商會會長 吳在權