團結香港基金（基金會）剛在2019年9月25日發布十項房屋政策建議，提出「港人組屋」計劃，期望透過「租置計劃2.0」、新建公屋可租可買、租金津貼、鎖定補價、首次置業免息貸款等政策措施，逐步讓所有市民都能夠擁有一個有尊嚴的居住空間，實踐全民安居願景。
有關建議於行政長官發表2019年施政報告前提出，似乎要配合特首推行「重中之重」的新政策，處理房屋及土地問題。
欲配合特首 重中之重新政策
基金會由前行政長官董建華領導成立，他於97年就任特首時，曾經提出，讓7成香港家庭於10年內成為業主的目標。因97年的亞洲金融風暴等外圍經濟因素，私人物業價格下跌，當局最終於2002年11月宣布放棄7成置業率的政策目標，自此以後，特區政府再沒有定下置業率的硬目標。
是次基金會提出的「港人組屋」計劃，據悉是「參考了新加坡模式，並根據香港實際情況制定出一條可行的路徑，希望最終讓7至8成市民擁有恒產」。有關置業率的建議，比董建華97年所訂的7成目標更高，不同的是沒有設定達標的年份。礙於篇幅，本文先集中討論「租置計劃2.0」。
「租者置其屋計劃」（下稱「租置計劃」），是董建華當年計劃於10年內增加業主數目及提升全港置業率的政策。
1998年開始，分7期於選定的39個1982至1994年期間落成的房委會出租屋邨，推出租置計劃；因應政府2002年11月公布重新定位的房屋政策，該計劃於2005年推出第六期乙之後終止。
39個出租屋邨，涉及約18.41萬個單位，截至2018年3月底，約75%（13.85萬個）單位的租戶已成為租置屋邨的業主，而現居於39個租置計劃屋邨約4.5萬公屋租戶，仍可選擇購買其居住的單位。在1998至2018年這20年間資助出售房屋的業主數目，因為房委會推出租置計劃，增加了13.85萬。
新租置業主 近10年逾居屋新業主
仍居於租置屋邨的租戶，眼見以廉價購現住公屋單位，可免除加租或受富戶政策的影響，或屆轉售期可轉售圖利，不少人亦逐漸加入置業行列，因此租置屋邨的業主數目在近10年間，仍繼續增加：由2008年3月底的11.54萬，上升至2018年3月底的13.85萬。10年間透過租置計劃成為業主的人增加2.31萬，比同期透過購買房委會剩餘或新建居屋單位而成為業主的1.18萬多一倍。
政治上，「租置計劃2.0」是一個主要政黨（包括民建聯及民主黨）及公屋持份者（租戶及公屋聯會）支持的方案，再加上基金會大力推動，估計行政長官會在最新的施政報告有所決定，作為一個長期關注房屋政策的學者，就「租置計劃2.0」是否適合於2019年推出，筆者認為有數方面值得當局及倡議者注意。
1.推行「租置計劃2.0」，有甚麼目的？解決哪方面的房屋問題？
2.大規模推售出租公屋予租戶購買會否減少回收單位，令輪侯公屋的申請人輪候期更長？
3.「租置計劃2.0」如何定價？與「綠置居」及居屋的定價會否產生矛盾？
4.廉價出售公屋予租戶，會否吸引更多人申請公屋，令輪候冊進一步加長？
5.無差別地以亷價出售公屋予一般公屋戶或富戶，是否公平？
6.「租置計劃」屋邨由業主立案法團主導管理，樓宇狀況相比同類出租公屋是好了還是差了？
7.重推「租置計劃」與否，特首應否先詳細研究及向公屋和私樓住戶諮詢？
「租置計劃」以低亷價格出售，令公屋租戶在負擔能力範圍內成為資助房屋的業主，是最便捷提升置業率的政策。原「租置計劃」在計劃推出後首兩年購買單位的購樓者（繳交市值租金者除外），均可獲再折減的特別優惠，房委會如此優待公屋戶，是要確保售價切合購樓者的負擔能力（即在大多數情況下，購樓後的總住屋開支不超過應繳租金的兩倍）。
租置業主售樓 14年「獲利」14倍
「租置計劃」令公屋租戶成為業主，不但可提升全港的置業率，更令這批原本不能或不會置業的公屋居民，分享資產長期累積升值的財富，有關資產，更可透過安老按揭貸款安排，讓借款人可以利用其住宅物業作為抵押品，向貸款機構提取安老按揭貸款，作為業主晚年生活保障的其中一個財政來源。
租置計劃業主假若不再需要保留其單位，可在轉售期限制解除後將物業在公開市場（須繳付補價）出售予任何買家或投資者，也可將物業在第二市場（毋須繳付補價）出售予以綠表或白表申請資助出售房屋的合資格人士。附表列出四個第六期乙的「租置計劃」單位購入價與近期在第二市場售出價的比較。
附表資料說明政府可透過租置計劃，還富於民。四個公屋租戶約14年前以優惠價購買當年居住的單位，2019年在第二市場售出予合資格以綠表或白表申請資助出售房屋的人，售出價與購入價比率達14.3至16.8，即是當年的購入價，14年後已翻了14.3至16.8倍。所賺取的升價（215萬至358萬元），或令沒有獲此優惠的公屋租戶及其他私樓住戶眼紅。
可是，出售租置計劃單位後，原業主若要以賺取的「利潤」，租住同一屋邨或鄰近同質素及面積相若的單位，大概可支付13.6至14.3年的租金。這是一個樂觀的推算，以租金十多年不調升及售樓得益沒有受通脹侵蝕作假定，其實這項樂觀推算及假定均不符現實，因此售樓所賺取的升價利潤可能只夠支付約10年的租金，之後居所怎樣安排？
售樓縱賺價 不夠買私樓
同樣地，售樓所賺取的利潤也不夠支付在公開市場購買同類單位的價格，若單靠售樓所賺取的「利潤」來解決日後在置業階梯上移的目標，附表資料及相關分析，極有可能令有意賣掉租置計劃單位的業主卻步。
筆者尚未找到研究資料，證明賣掉租置計劃單位後原業主多數是向上流（升呢成為擁有更大私樓的業主），還是向下流（利用賣樓所賺取的升價來還債或解決經濟困難，餘下有限金額惟有租住更差私樓暫住）。期望當局能支持學者或獨立智庫，進行深入研究，了解賣掉資助出售房屋的原業主的居住安排。這樣對資助置業階梯上下移情況有實際及透徹了解，才可制定合適的資助出售房屋政策。
要說清楚的，「租置計劃2.0」不是解決「房屋短缺」的政策，而是令公屋租戶不轉換居所而成為業主的捷徑。
