資助出售單位放寬按揭計劃(新增H按)對樓價之影響！

AzulLondres

資助出售單位放寬按揭計劃(新增H按)對樓價之影響！

為公平起見，所有 「參與財務機構」 均可向資助出售單位的現有按揭人、現有業主和一手市場及第二市場計劃新買家提供「同業拆息計劃 」(H按)。

根據《房屋條例》（第 283 章）和轉讓契據的規定，資助出售單位如未繳付補價單位的業主必須先取得房屋署署長批准，才可轉變按揭安排，並須向房委會支付行政費（現時為 1,950 元）。

暫定推行日期為 2022 年 11 月 1 日。

對居屋2022之啟示：
（１）預計揀樓日將訂於2022年11月1日／此新按揭安排實施日之後。
（２）H按的出現會使每月供款減少，因而讓更多人有能力上車，相信放棄的人數會減少。

對居二市場之啟示：
（１）由於H按與P按之差距在樓價較高的第二市場更為明顯，相信在新按揭安排實施後，絕大部分買家都會選用H按。
（２）同上，由於H按降低了每月供款，使有能力上車的人士增加，在僧多粥少的情況下，相信居二市場在新按揭安排實施後，部分業主可能直接將售價提升5%，因而令價格迎來一段較為明顯的升浪。
（３）如有心上車而又有能力之人士，建議在新按揭安排實施前入市，可減低要追價的風險。

總結：
（１）此措施對資助出售單位有利有弊：一方面有能力上車的人士會增加，加快單位流轉速度；但另一方面，在供求失衡的現況下，居二樓價只會持續搶高。
（２）未來不知道香港的利率走勢如何，如進入加息週期，H按和P按的息差將會減少／出現其他改變，因此以上分析只根據現時的利率作推測，隨時間推演其準確性會降低。

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回應 #9 happines1111

印花稅按物業原有市值計算

不過要注意，印花稅須按物業原有價值計算，今次居屋暫定以51折出售，所以計算印花稅前，要先翻查居屋的市值。跟據臨時參考售價，北角驥華苑531萬元單位的市值約1,041萬元，需繳交3.75%印花稅，約390,000元；啟德啟欣苑124萬元單位的市值約243萬元，需繳交1.5%印花稅，約36,450元。

北角驥華苑531萬元單位需付：390,000元印花稅＋首期531,000元＋申請費460元

啟德啟欣苑124萬元單位需付：36,450元印花稅＋首期62,000元＋申請費460元

由於房委會未公報實際的居屋折扣，因此最終的稅項會與以上計算有出入。

根據以往經驗，最終印花稅較市值低些少，所以筆者的估算已是非常理想的情況。

如果要十足安全的話，其實要預390,000元，比筆者計算的還要多。

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