【壹週刊】Yen升必勝? 買日本樓陷阱》

folee2008

【壹週刊】Yen升必勝? 買日本樓陷阱》

買樓唔交匙 停業冇通知 業主大控訴

去年五月初，事主阿花(化名)與伴侶打算在日本置業，在網上見到一間名為「日之產業」的公司，聲稱自己在港、日兩地設有多個辦事處，為客人提供「一站式」的服務，列出三十多項工作，指可替買家迅速處理購買後的繁複租賃管理問題。

又稱在日本從事「不動產」買賣超過五年，更稱自己擁有「世界級班底」，有五十強公司亞太總監、紫荊功勳受勳者等任管理層。當時阿花深信不疑，就決定主動聯絡該公司，最後在五月尾用六十多萬，買下一個位於大阪的單位，一切似乎非常順利，但這卻是惡夢的開始。

在繳付全數後，經紀只以一句「辛苦你了」作結，在阿花多番詢問下，只出示了業主的收據，卻未有什何證明文件證實自己已為業主，甚至買樓至今一年，亦從未收過鎖匙。其後，經紀稱有租客想租阿花的單位，租金亦不低，不過租出半年後，仍未收過租金，經紀稱租金不及裝修的支出多，阿花要求她出示詳細單據，她卻稱日本人不會這樣做，要阿花「尊重日本方面的做事方式」。

壹仔翻查日本法務局的資料，幸而證實阿花的確成為了業主，不過問題仍未解決，阿花發現單位疑似比人用作不法用途，究竟阿花個單位租給什麼人作什麼用途？日之產業又如何「世界級」呢？請繼續留意壹週Plus。

folee2008

大阪放蛇踢爆騙局 租客違法做民宿

阿花真金白銀用六十幾萬買下大阪一個單位，但卻一直不知道其租客的身份及用途，經紀一直只提及有人要租下七個單位，並希望以九萬五千日元租下阿花的單位，甚至沒有得到過阿花的確認便將單位租出。直到今年一月，經紀致電阿花詢問有關安裝冷氣的事宜時，透露其單位是由民宿公司租下。

她當時曾懷疑租客是打算「租上租」，但經紀當時矢口否認，又稱要「租上租」的話，租約年期是不同的。阿花得悉後質問經紀，她卻辯稱誤會了阿花所指「租上租」的意思。事後阿花又發現租約被加上一份特約條款的文件，列明業主允許租客租予第三者，這份文件經紀在完全沒有提及下便簽了。

我們在airbnb民宿網站，找到一個與阿花手上面的單位照片非常吻合的一間民宿，位置相近之餘，間隔及房號亦完全相同。我們租下這個民宿單位，派人扮租客，民宿「房東」自稱為南铁君，在網站聲稱自己懂得中、日、韓、英四種語言，不過我們所見，他不懂中文，是懂日語的韓國人，相信他在該棟大廈持有七個單位。

壹仔翻查資料，雖然年初日本政府有意放寬民宿，不過現時日本嘅《旅館業法》並未正式修改，而且到時將會有居住日數限制嘅限制，所以租客經營民宿好可能係犯法行為，近年亦有外國業主經營民宿被捕罰款嘅新聞，危機不容視。http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=55261512&;category_guid=10890993&category=instant&issue=20160627

folee2008

明年起不得限制房客遷入戶籍　租金得報稅 about taiwan

記者李昭安／台北報導 包租公、包租婆注意了。內政部上周公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，明年起，經常性出租房屋的「職業房東」，不能再限制房客不得遷入戶籍、拿租金扣繳綜所稅。未來簽約時，也須明定水電費、管理費，房東不得任意漲價，且押金金額最高不得超過兩個月房租。 過去坊間「房屋租賃契約書」常見不平等條款，房客權益未受保障。例如房客若提前解約，有房東曾獅子大開口要求須付五倍月租金作為補償，但此次官方版定型化契約明定，違約金最高不得超過一個月租金。 新制上路後，若租約內容與規定不符，房客可要求房東修改契約。行政院消保處指出，若房東所立契約經查核不合規定，被要求限期改正而未改正者，可依消保法規定，處三萬至卅萬元罰鍰；若持續未改善，可再罰五萬至五十萬元，且按次處罰。 內政部地政司司長王靚琇說，定型化契約主要規範「企業經營者」，並非所有出租房屋的個別房東都適用。但內政部仍有彈性解釋空間，未來將與行政院消保處討論「以租屋為業」的認定標準，例如即使不是公司經營，但該房東每年都有一棟房子出租、固定出租幾戶以上，也可能納入規範。但若只是小孩剛好讀大學，空出幾間房子要出租這類「偶發性出租」，就不受規範。 內政部公布的房屋租賃定型化契約，包括廿項應記載事項、八項不得記載事項。王靚琇解釋，明列不得記載的事項，即使被房東列在契約書中，也將不具效力。例如過去常有房東為規避繳補充保費，不讓房客拿租金收入扣繳綜所稅，未來這些行為都將受規範。 王靚琇表示，新制上路前，還有半年宣導期，內政部將特別針對大專院校周邊，每學期、每年固定出租房屋的房東加強宣導。 台北租屋族張小姐說，之前曾向房東提出要將租金報稅繳扣綜所稅，但房東暗示如此將漲租金或收回房子，對於定型化契約能發揮多少約束力沒什麼信心。

jp_dannywong

folee2008

呃呃氹氹 香港問題中介大起底

購買大阪單位卻一直拖欠租金，苦主阿花在追討的過程中發現，香港中介公司「日之產業」停業，公司老闆兼註冊董事袁曉桐堅稱日之產業只是阿花與林偉旗下日本中介公司的「橋樑」，不承認是中介人，拒絕替阿花追討損失。

本刊翻查資料發現，在日本開始地產中介公司的大陸人林偉，二零一四年曾主動邀請港澳人士合作經營日本物業中介，袁曉桐因此跟他認識，繼而合作，在香港開設中介公司，袁曉桐的卡片上亦寫上公司總社設在大阪，即林偉公司地址。阿花表示，一四年袁曾向她表示，手上同樣持有林偉管理的日本物業，她相信袁同年購入相關物業。

袁曉桐喜歡創業，兩年前曾經以嘉賓身份出席一個電台節目，分享創業心得，在中文大學修讀物理的他聲稱大學一年級已創業，曾於大陸開設補習社及eBay開設商店等，但未有賺得「第一桶金」，畢業後一度從事保險從業員，他形容「這是一個很好的推銷技巧訓練」。其後開設了多間公司，包括現時仍營運的網購業務，，所售的大部分為內地製造的小商品，以家庭式謍業，公司規模不大。

袁上月底與友人於元朗開設「眼凸凸賣場」，以售賣手機配件為主，記者所見，絕大部分是大陸製造。

撰文：黃偉恒攝錄：翁少陽 http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=55267957&;category_guid=10890993&category=instant&issue=20160628

folee2008

大陸人香港搵客 氹人買樓賬目不清

港人阿花去年透過香港中介公司「日之產業」購買大阪單位，卻被隱瞞單位放租予房東經營民宿，簽訂租約逾半年後多番催促卻只收到個多月租金。《壹週刊》調查發現，經手出售大阪單位的日本地產中介公司，東主是一名身在日本的大陸人林偉，兩年前他大力找尋港澳人士合作售買日本物業，日之產業老闆袁曉桐正是其中一名跟他合作的人。

本刊亦懷疑，林偉旗下公司並未正式取得阿花大阪單位的租務管理委託契約書，即一直非法管理阿花的物業，而且賬目不清，不斷濫收費用，令阿花收到的租金「大縮水」。

阿花追討租金的過程中，發現日之產業停業，她找到公司的老闆兼註冊董事袁曉桐，雖然對方願意會面，卻堅稱日之產業只是阿花與林偉旗下日本中介公司的「橋樑」，不承認是中介人，拒絕替阿花追討損失。

阿花發現，收到日本中介公司所做的單位收支表問題多多，包括起租前個多月已收取單位管理費，替單位更換冷氣機亦濫收費用，包括一大堆垃圾費、搬運費、安裝費、修牆費及泊車費。她又發現對方收取的佣金比協議收多一倍，翻查協議才得悉，中、日版本的租務管理委託契約書並不相同，懷疑對方刻意誤導。

經過一番追討後，日本中介公司願意修改單位收支表，卻不願匯款，辯稱一直未有收到租務管理委託契約書，因而不能匯款。阿花直斥：「即是代表日本其實是一直非法管理我們的單位。」截至目前為止，阿花仍未取得單位鎖匙，暫時只收到不足兩個月租金，即約十六萬日圓。

撰文：黃偉恒攝錄：翁少陽 http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=55267044&;category_guid=10890993&category=instant&issue=20160628

zero18

成件事唔排除係先賣間屋比你, 然後夾埋其他人租(霸)你間屋
即係賺完樓價再食埋你間屋, 再食埋你貼錢裝修比佢繼續airbnb 賺錢

folee2008

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=55279728&category_guid=10890993&category=instant&issue=20160629【短片】【壹週刊】日本置業陷阱》法例保護租客 業主收樓唔容易

購買大阪單位卻被拖欠租金的阿花，更被香港及日本地產中介公司隱瞞房東違法經營民宿，她希望透過另一間香港中介公司收回單位。不過，日本法例對租客的保障很大，租約期滿後租客擁有自動續租權，業主希望收樓更要長達六個月通知期。阿花要收回單位，困難重重。

卓傑日本不動產營業董事張明珠提醒投資者，日本租客的權利很大，業主提高租金須向租客出示鄰近地區單位的租金數據，並與租客商討；終止租約的通知期亦相差很遠，租客只需一個月前通知業主，但業主的通知期則為六個月。此外，日本的租約是自動更新的，租客擁有優先續租權，即使物業易手，租約亦不能隨意終止。

撰文：黃偉恒攝錄：翁少陽

folee2008

卓傑日本不動產營業董事張明珠提醒日本物業投資者，購買日本物業須注意四大事項：

一，最好選擇有經營香港地產代理的公司，因為這些公司對經紀的要求較高，更熟悉程序，而且將來投資日本物業熱潮退卻，單位亦不會無人管理；

二，購買時應要求中介公司提供單位的「重要事項調查報告」及「業主謄本」，列明單位或大廈過去發生過的事故或資料；

三，辦妥法律文件，正式成為日本業主後，若要交託日本中介公司放租及管理單位，須簽訂「租務管理委託契約書」，並確保條款能保障本身權益；

無論係自住定放租，好多香港人都會交俾中介公司管理，除咗要簽租務管理委託契約書，仲要睇清條款保唔保障到自己。

四，應向中介查詢佣金問題，避免出現爭執。一般而言，佣金相等於一個月租金，若單位位置欠佳，中介或多收一至兩個月租金作廣告費，作推銷單位之用。

地產代理監管局接受本刊查詢時稱，任何人士若純粹處理海外物業，並清楚述明沒有處理香港任何物業的牌照，可獲豁免領取牌照。除非對方持有監管局發出的牌照，否則純粹處理境外物業交易的代理工作並不屬監管局的規管範圍。對於海外物業代理的規管問題，地監局不單在調查及取證方面有困難，亦牽涉到不同地區或國家的法規，問題複雜。

撰文：黃偉恒攝錄：翁少陽

【短片】【壹週刊】日本置業陷阱》隔山買牛冇監管 買樓放租四大注意事項http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=55279832&category_guid=10890993&category=instant&issue=20160629

folee2008

大阪買樓遇租霸拖款　港人錯信託管追數艱難

陳小姐透過網上相片見到單位間隔四正，即拍板購入。

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20160702/bkn-20160702010057151-0702_00822_001.html

【on.cc東網專訊】 港人日本買樓遇到租霸，追租追到一殼眼淚！近年愈來愈多港人覷準日本樓價便宜，加上港人愛遊日，「即使租唔出都可以畀啲朋友旅行時住」，轉為購買日本樓，令日本樓有價有市。有港人前年以88萬港元買入大阪一個面積約200多平方呎單位，並委託租管公司收租，豈料不幸遇上租覇，加上受託租管公司「無睇實盤數」，結果慘被拖租半年，雙方拖拉多時，最後經東網介入後始取回欠款。有日本樓專家籲市民勿「貪平」，並應委託有信譽的租管公司，有大律師直言追討海外置業欠款過程繁複，業主有心理準備追租隨時「凍過水」。

陳小姐(化名)一直有留意海外物業走勢，認為日本樓價便宜，又直覺認為日本人很守時及守規矩，少有欠租個案，考慮到當地有租務管理公司協助管理物業，故前年11月花近88萬港元，購入位於旅遊熱點大阪心齋橋一個面積約230多平方呎連租約單位，月租4000港元，租約至2018年。「80幾萬喺香港連個廁所都未必買到，加上租客係日本人，租金收入穩定」，豈料竟是噩夢的開始。

她指自己透過香港物業公司購入日本單位，拍板前未曾到過日本睇樓，「因為網上啲單位相都算齊全，加上有租客，好難睇到樓」，由於香港物業公司與當地租管公司合作，前者負責買賣樓宇，後者抽取半成租金作為管理費用，作為業主的她毋須聯絡租客即可定時有租收。

因應匯率問題，租管公司每季才向陳小姐繳租，她去年初購入單位後一直準時收到租金，至同年12月才突然接到物業公司通知，指租客原來早於8月已欠租，涉款約為2.75萬港元，但無交代原因。

不諳日語的陳小姐於是展開一場勞心勞力的「越洋追租戰」，包括去信日本當地租管公司了解事件，更直接以短信向租客「發炮」，「我當時心諗，今次大鑊喇，咁都畀我遇到租霸！」陳小姐坦言追租期間十分忐忑，既擔心無法追討，又擔心租客把心一橫破壞單位，令她反要向租客付款求和，更擔心逼得太緊令租客萌生死念，單位淪為凶宅，得不償失。

陳小姐多番聯絡日本租管公司追租均無果，向東網求助後，租管公司始回覆陳小姐稱會調查事件。陳小姐最後與租客和解，租客答應提前搬走並分期交還欠款，經此一役，陳小姐擔心會再遇到租霸，暫會丟空單位。

日本樓博客洋沖指，近年每月均有300至500宗港人購買日本樓的交易，較5年前增加數倍。他指香港樓價近年雖回軟，但仍屬偏高，日本樓價值低，熱門地點如東京、大阪等區的住宅單位售價遠低於香港，且有5厘回報，而九州及北海道等次熱門地方更有8至10厘回報，因此漸受歡迎；另更有投資者會買入整幢大廈改裝為民宿。他說，雖然環球經濟下滑，但投資日本樓長線收租回報依然不錯。

大阪心齋橋是港人旅遊熱點。(甘銘添攝)


由於日本樓價較香港便宜，近年港人到日本買樓人數有所增加。(甘銘添攝)