- 差餉物業估價署昨天(1 月 31 日)公布,樓價指數連續 14 個月破頂。同日,金管局數據顯示,去年第三季家庭負債佔本地生產總值(GDP) 69.1%,連升 7 年。兩組數據正正帶出樓市高漲的隱患,不少家庭成員為買樓背負沉重債務。縱然政府和金管局連番出招打擊投機炒賣,但港人預視樓價繼續上升,面對實際的住屋需要,只好勉強入市。然而,一旦經濟逆轉,下一代固然難以還款,更禍延協助子女置業的父母。「磚頭」既砸碎了上一代人的退休保障,也隨時「DQ」了下一代人的未來。
差估署樓價指數連升21個月。(資料圖片)
樓價高企 「父幹」風險日增
根據金管局的統計數字,截至去年第三季,本港家庭負債規模佔 GDP 的 69.1%,當中超過一半是住宅按揭貸款。政府也許是為免觸碰地產商的既得利益,不肯大力興建公營房屋,加上量化寬鬆貨幣政策,港人渴望自住,仍只好購入私人住宅,由是推高樓價。
現今樓價已經脫離一般人可以負擔的水平,首期金額大,到底錢何處來?當然不能靠打工儲錢。除了少數投資致富的市民外,有些買家會申請按揭保險,或者向地產發展商旗下的財務公司借取二按,他們不僅要還長命債,利息上升的風險比其他借款方法高。
雖然沒有確實數字,但不少買家「靠父幹」,靠父母出資,是合理推斷。有商界調查也指出,不少父母願意「加按」自住物業助子女置業,認為助子女置業較個人退休重要,平均資助金額約 90 萬元。如果父母有足夠餘錢,幫子女湊首期,影響不大,但如果父母當子女按揭的擔保人,甚或把自住物業加按、抵押以付首期,風險就不能看輕。
祥益地產總裁汪敦敬指「靠父幹」上車形成惡性循環,反而推高樓價。圖中為汪敦敬。(陳嘉碧攝)
一旦經濟逆轉 兩代人成樓蟹
供樓不是三、五年的事,而是三十年的事,經濟一定有起伏。當經濟逆轉,業主失業、減薪,償還按揭就變得困難。倘若業主除了樓按,還有學債、信用卡等其他債務,還款壓力就百上加斤。萬一有一項債務遲還,甚至只是欠交管理費、差餉,銀行也會質疑業主的信用,有權向其追回全部或部份借款(call loan),業主到時就「一身蟻」。
須知道,父母早年置業,不外乎有瓦遮頭,希望老來不用擔心住屋,順道保值、增值,日後交給配偶子女繼承。不過,當父母動用物業支持子女,子女的還款出問題,父母也難獨善其身,有機會與子女同為負資產「樓蟹」。即使動用現金支援首期,父母也少了一筆退休儲蓄,退休生活蒙上陰影。
不少業界人士安撫大眾,認為現時有效控制樓市崩盤,類似美國次按危機,不會在香港出現。例子包括香港現時已有六成業主供滿物業,樓房債務堆疊不嚴重,而且銀行壓力測試嚴格,避免業主盲目入市。針對「父幹」現象,金管局又規定若父母有未償還的按揭貸款,子女物業的新造按揭成數會被調低一成。針對地產商承造二按和高價投地,金管局又要求銀行加重對地產商貸款的資本要求。