研究揭企業借股權轉讓潛在「避稅」近百億

folee2008

研究揭企業借股權轉讓潛在「避稅」近百億

港府曾多番推出「辣招」以打擊樓市炒賣，惟被斥成效不彰。本土研究社查冊後發現，自2010年政府首次推出「辣招」至今年5月間，共有126宗以「轉讓持有物業公司股權」的方式來交易住宅避稅，買賣雙方完全繞過稅率高達30%的「辣招」物業印花稅，合計避稅達94億。涉事的包括長和系集團、內地買家等。
本土研究社搜集政府2010年11月首次推出額外印花稅的「辣招」後，至今年5月底期間被新聞報道過的203宗疑似個案，經查冊資料後確認個案的「物業公司」資料及買家身份等，並查核「物業公司」全數董事或股東變動等，結果發現有126宗以「持有物業公司股權轉讓」的方式交易，每宗個案只須支付0.2%的股票轉讓印花稅，毋須支付最多高達30%的額外印花稅，潛在避稅金額近94億。
研究亦發現，該126宗個案共中96宗發生在2016年政府提高雙倍印花稅稅率劃一在15%之後，反映措施或令本地投資者或外地買家轉移透過股權轉讓炒賣物業，同類個案在2016年加辣前只有30宗。研究指，126宗個案中，近60%為外地個人買家、境外註冊公司及居港未滿7年移民人士，當中73%為內地人。
研究又指，地產商長和系集團亦以股權轉讓方式出售豪宅。集團以旗下3間「物業公司」及2間外地註冊的公司持有物業，而所有「物業公司」董事均為長和系管理層，他們在去年至今年間以股權轉讓方式出售薄扶林道及山頂道3個豪宅物業，涉及交易金額24.5億，共避稅7.4億。
另外，藝人關之琳亦於17年3月以股權轉讓買入地利根德閣單位，但其後再以首置身份購入星域軒單位，只需付4.25%稅項，合共「避稅」4,580萬元。
首十大交易金額個案涉及金額合計約145億，總計避稅逾42億，絕大部分個案都在政府「加辣」後出現，當中一半個案涉及英屬處女群島（BVI）公司。交易金額最大的個案為深水灣道75號大宅，涉及交易金額達25億元，而大部分交易集中在油尖旺區（30宗）、南區（29宗）及灣仔區（19宗）。油尖旺區大部份個案集中於西九龍區，包括君臨天下、凱旋門、漾日居等，其中凱旋門佔最多，涉及7種交易。
本土研究社批評以股權轉讓方式進行物業交易，相關資料及金額都不用向土地註冊處或公司註冊處申報，完全無視政府監管的交易制度，令房屋市場出現「一屋兩制」，建議確立「轉換住宅實益擁有權」為收取物業印花稅的稅務原則，堵塞漏洞。

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本土研究社發佈 《富稅難收：香港股權轉讓住宅避稅研究》記者會

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本土研究社今日舉行記者會，發佈《富稅難收：香港股權轉讓住宅避稅研究》，成功核實126宗以轉讓持有物業的公司（下稱「物業公司」）股權方式交易住宅避稅的個案，買賣雙方完全繞過稅率高達30%的物業印花稅「辣招」，合計避稅總額約94億元。從事相關交易人士包括本港四大地產商之一的長和系集團、多名內地房地產集團高層及前全國政協，藝人關之琳、容祖兒等均以股權轉讓形式買賣避稅。

《富稅難收》為本港首個針對股權轉讓炒賣物業而進行的深入研究。目前政府針對「非首置」外來及公司身份的住宅買家推出多種物業印花稅措施，最高稅率可達30%，圖打擊炒賣。然而不少人以公司持有住宅，並透過轉讓「物業公司」股權，令住宅的實益擁有權轉移到新買家手上。由於物業的法定業主仍然是同一間「物業公司」，現行稅制無法收取任何物業印花稅，買賣雙方只須付0.2%的股票轉讓印花稅，稅率甚至遠低於4.25%的首置印花稅。本土研究社成員陳顯恩舉例說：「以買1000萬的物業計，外地或公司買家本身要付300萬物業印花稅，但以股權轉讓交易就只需付2萬，普通首置買家也要付37.5萬。」他形容物業印花稅已淪為「窮人稅」，「有能力的人反而少付，越有錢的投資者就越可以避稅，是違反分配公義的原則。」

是次研究涵蓋2010年政府推出物業印花稅「辣招」後至今的股權轉讓交易個案，透過新聞報導、地產交易平台、土地及公司註冊處查冊資料，成功確認126宗個案。尤其在2016年11月政府推出雙倍印花稅「加辣」後，核實個案宗數大增，短短一年半間已有96宗，是「加辣」前六年合共30宗個案的三倍。

陳顯恩指出，「來自中國內地的買家或移民、以及在BVI、百慕達註冊的公司，是使用這漏洞的主要群體。」研究發現2017年的境外買家及來港移民個案涉及交易總額約185億元；若以政府所收的買家印花稅金額計算，同期政府有紀錄、以正常方式進行的外地買家及公司買家交易額約950億，本研究發現的股權交易個案金額已相當於其20%。陳顯恩說：「因為交易資訊不透明，我們的研究資料都來源於曾被新聞報導的個案，所以只反映冰山一角的數字，但都已相當於正常方式交易額的兩成，實際情況是遠為嚴重。可見股權轉讓漏洞已經為外來投資者創造一個明顯的經濟誘因，進入香港住宅市場炒賣，普通市民難以與其競爭房屋資源。」

研究並發現本港四大地產商之一的長和系集團透過股權轉讓方式出售豪宅。集團以旗下三間「物業公司」及兩間英屬處女群島（BVI）註冊的控股公司持有物業，所有「物業公司」董事均為長和系核心管理層。他們於2017至18年間透過股權轉讓方式賣出薄扶林道及山頂道的三個豪宅物業，涉及交易總額24.5億，合共避稅約7.4億元。（詳見報告P.26）陳顯恩解釋，由於股權轉讓交易能替買家節省多達三成稅務開支，「地產商可以透過提供避稅的交易方式，變相多了近三成提價空間，將這筆潛在稅收變成自己的盈利。」

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藝人關之琳亦以股權轉讓方式，於2017年3月買入地利根德閣3座一豪宅物業；兩個月後再以個人身份購入星域軒複式單位。由於她的其他物業是以公司持有，故買入星域軒單位時只按4.25%「首置」稅率繳稅，盡斂稅務優惠。她在兩宗交易共避交約4,580萬港元物業印花稅，金額足以多購入數個中、細價住宅物業。（詳見報告P.30）

研究社成員黃肇鴻指出，本來打撃炒賣的「辣招」稅務措施，已變成一套獎勵炒家的機制。由於以股權轉讓買入住宅，往往要先繳清物業原本承做的按揭，並全數繳付物業總值，維持一間物業公司亦需要一定成本，「可以說這是一個高門檻、同時又更高回報的住宅買賣方式。如果你有錢、識玩，就可以避稅，普通人就算是首置買家，都起碼要付首置物業稅。而只計我們今次確認到的個案，已經成功避稅近百億，這些稅收如果成為公帑，等同凍結全港約78萬公屋戶租金5年，何以政府今日向基層加租，卻縱容鉅富逃稅炒樓？」

與此同時，以股權轉讓進行的住宅交易資料及金額，均毋須向土地註冊處或公司註冊處申報，猶如創造出一套完全無視政府監管的交易制度，令房屋市場出現「一屋兩制」。研究團隊發現是次所有涉及外地註冊公司的個案（22宗），均是直接或間接由英屬處女群島或百慕達註冊公司持有，顯示股權轉讓可能已成為資深及跨國投資者進入本港住宅市場的重要途徑，甚至是國際走資避稅渠道。黃肇鴻表示：「現時股權轉讓漏洞令香港猶如『無掩雞籠』，繼續歡迎國際遊資來港，與現時全球稅務改革潮流相違背，嚴重影響香港國際金融中心地位。」

立法會會計界議員梁繼昌表示，「以股權轉讓方式交易物業的情況非常普遍，然而香港之前無一個整全的統計，有關部門不願意將資料透露，政府亦無意去堵塞漏洞，但要堵塞是完全不困難的。」研究社建議政府應仿傚外國經驗，以取得物業「實益擁有權」為原則、向以股權轉讓方式進行物業買賣者收取物業印花稅，消除相關交易的經濟誘因，避免香港房屋資源過度流失至外來買家及炒家手上。此外，政府亦應建立跨部門的「物業公司」重要控制人資料庫，開放予公眾查閱，提升交易資訊透明度，確保住宅市場穩定。

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【請廣傳】《富稅難收》研究報告即時發佈!

全港首個追蹤借公司買物業避稅的研究《富稅難收：香港股權轉讓住宅避稅研究》，炮製半年，今日正式上線!

研究報告全文立即閱讀：http://bit.ly/2L7u3lB

透過進行公司查冊及公開資訊，我們成功核實到126宗用公司買物業避稅的交易個案，大量投資客及境外資金都是內地資金、全國政協、資深炒家、知名藝人等，多年來至他們少避開94億，而普通市民就要繼續交各種正式物業稅。

究竟邊個咁識玩? 請查閱以下精心整理的研究個案列表全集 (bit.ly/2zm3Ezk)，幫手一齊認下人。我們都將所有個案資料編入香港地圖 (bit.ly/2J3jC0G)，方便大家可以清楚掌握實質位置詳情。

這個現屆政府愛理不理的房稅漏洞，造就大量「假首置」、避稅短炒、來港走資及稅制不公，境外人士買公司只交0.2%股稅，令現時物業稅淪為懲罰一般市民的「窮人稅」，使香港房屋市場成為境外來港資金的「無掩雞籠」，徒增房屋供應都只會猶如「水喉漏水」。

這個房屋避稅"Deep Web"究竟有幾大? 研究報告抽查過西九凱旋門大部分單位(771個)，有近4成單位都是由公司持產，可想而知這些未來潛在避稅單位數量有多深不見底，政府亦一直拒絕公佈全港正有多少物業正由公司持有，亦無意為止堵塞房稅漏洞。

在全球熱錢橫流及走資的時代，世界不同地方的房稅改革都開始在堵塞境外資金流入本地房屋市場影響民生，林鄭月娥卻持續無視境外資金炒賣房屋的事實，不願再推「港人港地」、堵塞房稅漏洞，令林鄭「置業主導」的房屋政策徒具虛名。

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【明報即時】團體研究：藉公司股權轉讓避買樓辣稅　關之琳長和高層有份 http://bit.ly/2L3SAvr

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