始終好多人唔明白,幾個數字是分開的,
現時房處係咁定:
1. 定出申請資格上限: 以新市鎮40平方的私樓單位平均售價作為基礎, 今年就是498萬.
佢用20年借貸4厘息計出每月供款,再加差餉管理費開支大約3萬蚊.
然後就好馬虎咁判定一個家庭只需3萬蚊住屋以外的開支, 所以得出一個結論,話收入6萬的家庭可以出去買私樓,唔畀佢地申請居屋!
(佢最ON居之處係,唔理個家庭人數,2人又好,5人又好,都係3萬蚊住屋以外的開支.所以定出呢家呢個60000上限)
定咗60000上限唔緊要,就當佢係啱,個家庭幾多人都好,3萬夠使用咁先算啦,
就即係如果你買的居屋貴過498萬,超出咗你能力,咁你供唔起我都唔會理你咁多.
不過今次最貴先至係465萬,過幾年繼續用呢個方法,出D三房兩廁,咁一定超出500萬的.
2. 定出今期折扣率: 由2018年開始就咁行無改變,
先用平均家庭收入中位數 46300元作為基礎 去衡量負擔能力,
方法是 $46300 x 40% = $18520 作為供款額(即係樓價340萬), 要讓75%的單位低於呢個供款額,
先將個價單,SET佢upper quarter果一間為340萬, 然後評估下呢個單位市價(通常評估係用租金計出來的),
最後用340萬除市值,得出一個折扣率. (例如評估到市價是485萬, 咁佢除一除就定出是7折)
不過咁計完之後, 還有規則居屋折扣價不少於30%,
所以早幾年市價高,例如評到550萬, 咁佢個折扣率就是 62折
但往後幾年,市價都越來越低的話, 例如只評估到400萬, 原本是85折,但佢都會設定成市價7折
咁樣機制有個好處,私樓貴時可畀高D折頭,私樓平時都仍然有7折
兩條規則有無衝突? 機會好微
私樓好貴時,申請上限會變得好高, 但樓價變成5折或6折, 咁應該肯定負擔得到
私樓好平時,申請上限設得更低, 但樓價7折後,就變得更平.
除非係果期 三房大單位有一定數量, (例如今期啟盈苑整間三房550呎,計翻要507萬) 咁既情況下, 呢兩條規則就有矛盾了.
到時只有綠表客可買三房, 白表門檻過高, 買咗三房都供唔起.
