2014 年，一篇公屋潮文道盡萬千無殼男士被「未來外母」藐視的經歷。其實五十年前，磚頭已然扭曲兩代關係觀。去年有網民發布一段經剪輯的粵語片，片中「外母」苛責女兒的男友沒有樓房，男友受盡壓力，要急覓居所。港人長年陷入置業惡夢，有其歷史背景，但沒有政府和私人發展商推波助瀾，風氣難以一代傳一代。

《斷腸玫瑰》的主角，左起為周驄、黃曼梨、南紅（影片截圖）

置業惡夢「五十年不變」 　既是港人期望又是政策使然

粵語片《斷腸玫瑰》在 1966 年上映。飾演男主角的周驄與飾演女主角的南紅是情侶。其中一段劇情，講述二人計劃結婚，「外母」黃曼梨疼愛女兒，不忍女兒日後跟女婿一生勞碌，要求周驄先行置業，否則不許結婚。

片中的黃曼梨訓示周驄「就算分期付款，你都要買咗層樓先可以結婚，如果唔係，你份人工交咗租之後仲剩番幾多，咁咪即係成世捱」。這句對白，反映當時社會已形成置業較租屋優勝的看法。置業代表有能力，更代表有朝一日可以自主自立，不用被房東欺壓。

如此想法，在港人、私人發展商和政府合奏下，不斷發酵，成為社會共識。學者曾仲堅和民間評論員謝曉陽曾經撰文，回顧置業夢的塑造過程。戰後港人普遍一窮二白，政府的支援只限最基本的救濟，市民要自力更生。1950、1960 年代，政府提供的居住單位，也是廉租房屋。

到了 1970 年代，這批人的努力換來回報，收入上升，寄望更好的居住環境。在此前後，私人發展商開始興建大型私人屋苑，1968 年起陸續落成的美孚新邨，便是晉身中產家庭的標誌。那邊廂，1976 年，政府發展居屋，其中一個目的，是政府建立港人當業主的自豪感，進而建立香港身份認同。兩位研究者挑戰政府和港人的一個重要命題，「置業是中國人傳統」只是晚近被灌輸的概念，是合理化政府建立自置居所、置業階梯的政策。

1980 至 2010 年代，樓價縱有下挫，甚至使人傾家蕩產。然而，樓市終歸會復甦，而且一浪高於一浪，兼能累積資本，是財富增值的不二工具。今天，青年人身處樓市高峰，眼看薪金升幅遠遠落後樓價升幅，固然憤怒，但無損置業心願。曾氏的論文，包括一些青年人的深入訪談，不少受訪者未必樂見危機再臨，但訪談時的確說道，相信經濟危機正正是買樓時機。現時努力工作儲錢，就是等待入市一刻。

有網民分享個人經驗，指自己沒有父幹，前女友因而提出分手。（連登討論區截圖）

置業縱有風險　租住更缺保障

勉強置業的心態不健康，因為無人知道未來二三十年的宏觀經濟及個人事業仍否穩定，能夠如期償還按揭。把整副心力投放在置業遊戲，會錯過其他人生目標，更往往是得不償失。然而，這是無可奈何的決定，基層市民輪候公屋無期，薪金積蓄稍高的一群，要麼住在父母家，若果家居狹小，唯有搬出來住。

要不是勉強置業，就只能捱貴租，租金隨時佔去薪水一半。如果要壓下租金，就唯有居住伸手可及的劏房、開放式單位，沒有舒適可言。

相較之下，如能夠置業，當上業主，即使清還按揭的過程吃力，但供款最終成為單位資產，不是給房東賺去。早幾年置業的一群，還可受惠於低利率和更長還款年期，供樓比租房更划算。

當然，房屋市場失衡，很大程度建基於政府重置業輕租住的政策。首先，在金融風暴後，租務市場自由化，住宅租金可以任意提升，租客難有議價能力。若要選擇較廉價租金，就要每兩三年搬屋，居無定所。其次，公屋、居屋供應 2000 年代開始被削，近年政府追落後也要時間。市民難以找到可負擔住房，只能在私人市場競逐有限單位。第三，政府向投資客徵樓房稅不夠強，遠未能打擊投資潮。

施政報告在即　盼能糾正置業歪風

港人蜂擁置業，不能隨便怪責港人不切實際、好高騖遠，因為是整個經濟制度催生扭曲的居住期望。如果要跟 1966 年的香港比較，今天市民厭惡租屋的風氣，不遜從前。若要找一點相異之處，那或許是現今父母早知子女沒有能力付首期，若有能力，樂意自掏腰包，而非指望兒子和女婿自行解決。

的確，現屆政府推出措施壓抑樓市，例如新居屋提高折扣率，稍稍壓下怨氣。即將發表的施政報告，預期會把更多現成地皮興建公營房屋，增加長遠公營房屋比例，市民得以安居。然而，政府若光說增加土地，繼續維持置業階梯，不平衡租客和業主的權益，不分割自住及投資市場，香港人的置業風不會消失。

政府盲學新概念漠視空間公義　鄧永成：過渡性房屋要過渡到幾時？

「其實政府有沒有想過，大家根本就不想『過渡』？我們去探訪那些入住家庭，真係好鬼『過渡』㗎啫，一位單親媽媽帶着小朋友，原本住了3年劏房，現在搬去『過渡性房屋』，簽了兩年，但五年是上不了公屋的，他們之後又要『過渡』去哪裏？」有指特首林鄭月娥即將力推過渡性房屋，而多次規勸當局不要以「過渡」解難的浸會大學地理系教授鄧永成批評，「今天香港面對的是『公義』而非『供應』問題」，若盲目增加未必適合聚居的地方，城市或會被簡化成宿舍。

鄧永成指出，香港面對的是土地「公義」而非「供應」問題，若盲目增加不適合長居的過渡性房屋，恐會令城市簡化成宿舍。（朱潤富攝）

如果「過渡」換來的是「安居」，「稍等」當然無妨，就怕等不到盡頭，又落得流離失所。香港人已經等太久了，但政府卻說，等等，等「過渡性房屋」再興建一會兒，然後再等等，再「過渡」一會兒。

「大家好像總看不清問題的本質是什麼。」用鄧永成的話來說，「『土地大辯論』是廢的，問題在於『制度不公』而非『供應不足』，大家卻在爭論優先採用哪個選項」；又或者，「林鄭一方面強調『房屋不是簡單的商品』，另方面卻想方設法鼓勵市民置業，這無疑是加劇房屋的商品化、繼續走商品房經濟」；再或者，「『過渡性房屋』只是把基層從劏房移居至另一種暫居形態，本質上等同把市民『塞』進好一點點的劏房裏！」

過渡性房屋　製造治標幻象

文章寫了一篇又一篇，道理講了一遍又一遍，但還在裝睡的管治精英們，怎麼也叫不醒。而問題已經迫在眉睫，例如瑞銀財富管理9月底發表《2018年全球房地產泡沫指數》報告指出，在22個主要發達金融市場中，香港樓市風險排名第一，面臨爆煲。

「呼……！」鄧永成鼓起腮幫子，長長地舒了口氣，說「應該講的，還是要繼續講，叫她（林鄭月娥）不要自我感覺良好，其實問題真係好大鑊！」
鄧永成表示，香港是大家共創的，成果亦理應由大家共享。（林若勤攝）

既然要講，就從頭開始，從講過很多次的「土地問題是公義問題，不是供應問題」講起。

「我們談及『社會公義』或者『城市空間公義』時，有一個最主要的基本共識就是『共創』，城市是大家共創的。」鄧永成指出，既然是「共創」，即我們共同付出過，就應該得到應得的東西，但對香港而言，一般老百姓長久以來根本無法合理地分享「共創城市」的成果，而問題正正源於土地分配制度的不公義所導致的「迴旋式二度剝削」。

鄧永成去年曾與學生葉鈞頌合撰《不願面對的土地真相：從體制的二度剝削說起》及《以土地政策包裝二度剝削——公私營合作的盤算》等文章，指出港英政府自1980年代開始，將賣地和補地價等龐大收入，撥入限於基建及徵地的「基本工程儲備基金」，令這筆原可投入社會福利的公帑，不但無法直接回饋市民對城市發展的貢獻，反而用以平整土地和基礎建設，把「生地」變成「熟地」，再賣給私人發展商牟利——這可謂對社會的「首度剝削」。

分配不公蔓延　港淪為下流城市

與此同時，公眾參與社區建設，令土地具有良好的區位優勢，進一步增加了土地使用價值，而發展商則透過土地拍賣，把有關土地私有化，興建私營房屋，再以高昂的價格，把單位出售予曾經參與土地增值建設的公眾——此謂對社會的「二度剝削」。


鄧永成自加拿大學成回流後，30年來都沒有置業，搬家搬了12次。

當政府不斷投放收入生產「熟地」，發展商就繼續坐享其成累積資本，惟小市民不但得不到應有回報，更不得不以高於實際交換價值的資金，換取居住環境持續「下流」的房屋——面積愈狹小、條件愈簡陋、空間使用愈不足、社區設施愈不便、群居生活愈疏離，令房屋簡化成宿舍。

馬克思主義創始人之一的恩格斯曾在《論住宅問題》中指出，在資本主義的生產方式下，資本家會以房地產搾取最高利益，故住宅必然會出現短缺。以香港為例，在「二度剝削」的循環下，難免有人無屋住、有屋無人住，就算有280萬個住宅單位，也無法讓250萬個家庭安居，而這個原本只困擾基層的房屋問題，已經擴散成為社會各階層都要面對的「下流城市」問題。

然而，政府卻仍執意聽取一家之言，把房屋問題歸咎於需求飆升，並主張利用各種技術手段合理化制度不公，大幅增加商品房的供應，令「二度剝削」迅速蔓延。

「市區重建局！呼……簡直豈有此理！」提起這個被指「無王管」的公營機構，鄧永成憤憤不平，再次鼓起了腮幫子。他表示，自2001年頒布《市區重建策略》後，市建局便以「市區重建」及「自負盈虧」為名，低價收地重建大量高價商品房，惟政府只收取象徵式地價：「（2003年的灣仔）利東街重建項目，市建局賺了88億元，但政府只收了1,000元！」

在「二度剝削」的循環下，香港有人無屋住、有屋無人住。（資料圖片）

「城規會也很離譜，技術官僚及精英佔大多數，每當有人提及『社會公義』的問題，就會被人反駁指『這不是土地問題，我們不會在這裏討論』。」鄧永成再次嘆息，無論是財政司司長把關不力的市建局，還是弱勢聲音孤掌難鳴的城市規劃委員會，都鑽了制度的空子，深化了不公義。

另一方面，隨着1970年代經濟起飛，市民的物業購買力大幅躍升，在地產商推波助瀾之下，港府放棄了以公屋為主導的房屋策略，改為鼓勵市民置業——表面上這是「安居」的代名詞，實際上卻是可以極速「致富」的投資壓艙石，令小業主以搭火箭的速度晉身「上等人」級別；至林鄭政府，更變本加厲。

「所謂的『置業需求』，根本就是政府大力鼓吹、製造出來的。」鄧永成認為，政府成功捆綁了小業主與發展商的利益，「所以無人會希望樓價大跌。」而他在加拿大多倫多大學攻讀碩士時，師承城市發展學者Shoukry Roweis，認清了資本主義的剝削，回港決志不買樓、不參與推進這共業，30年來搬家12次，「連搬運公司都和我們很熟了。」

林鄭月娥出身基層，理應明白大眾之苦，卻坐視社會不公。（盧翊銘攝）

鄧永成去年底與葉鈞頌、梁漢柱及馮國堅合撰的《「過渡」措施目的成謎　勿把城市簡化為宿舍》，曾提到林鄭鼓吹市民置業的論調令他們聯想起，在19世紀的法國巴黎，資產階級如何推動城郊工人上車做業主的故事——

當時，工人需要城內的工作機會，城內的工廠則需要工人的勞動力；然而，資產階級雖然歡迎工人進入城市，但礙於城市擴張的空間壓力，故把他們安置在指定地點，又鼓勵他們努力儲錢置業；不過，工人最終得到的只是一種聚居城市的感覺，而非真正參與城市生活的權利。

鄧永成等人指出，這背後反映的意識形態，是將人分成「有樓」及「無樓」兩類，而「有樓的人」，才算是「這個城市的人」，當權者可藉此管理其城市生活，以保和諧穩定。

更令鄧他憤慨的，是政府近年不時抽離歷史脈絡及現實背景，胡亂挪用外國新興的房策詞彙，並大舉興建既難治標也難治本的「過渡性房屋」，不斷壓縮甚至偷換「空間公義」的概念。

鄧永成批評，政府胡亂挪用外國新興的房策詞彙，並大舉興建既難治標也難治本的「過渡性房屋」。（朱潤富攝）

以林鄭去年上任後推出的「社會房屋共享計劃」為例，民間團體早就提倡「社會房屋」應以家庭為本，根本不應被視為「過渡性房屋」；另外，「社會房屋」亦是人們「聚居」的地方，居民亦應承擔平等責任、共同參與社區事務。反觀社聯那500個「社會房屋」，總覺得奇怪，用鄧永成的話來說，是「挪用了先進實踐的名義」，並沒有為大眾的聚居帶來任何事實上的改變。

林鄭出身基層　偏坐視社會不義

鄧永成建議，港府若想走出當前困局，應大量增建真正的「社會房屋」，即公共出租房屋，這亦是重新追求社會公義的起點——基層不再被隨處安插、享有安全舒適的住所、享受完備便利的設施；當居民對生活有希望有憧憬，自然願意花心力打造個人空間、積極參加社區事務、與鄰里守望相助，同時亦更有動機投入工作，從而推動社會進步，提升整體利益。

誠如法國城市思想家列斐伏爾（Henri Lefebvre）所言，城市是人類為滿足社會需要而實踐出來的空間，也是人與人在日常生活中相遇的地方，而房屋則應該讓人有尊嚴地聚居，並因而有能力參與城市生活。然而，在無法打破土地分配不公的香港，這一切就可能什麼都不是了。

記者總是不解，包括基層出身的林鄭月娥在內，那曾經被不公制度剝削的一群，當他們有機會向上流後、有權力改變香港的時候，為何會默許不公義的繼續存在，甚至成為剝削基層、強化不公制度的一群？

「這就是社會！他們現在廁紙也不懂得買，地鐵也不懂得搭，又怎麼知道民間疾苦？……就算是我，也很需要傳媒時常remind，基層有多苦，因為我們可能沒有機會接觸太多。你看她（林鄭月娥）接觸的那些人，誰會跟她談社會公義？」鄧永成又再鼓起泡腮，搖搖頭。

巿建局竟然唔係under政府？
唉，究竟政府有咩係佢管理？