24/6(22天)
尚翠苑(962)：655間
青俊苑(465):75間
美柏苑(288)：219間
美盈苑(216)：148間
宏富苑(229)：32間

22/5-24/6(22天)共售出1129間，22/5-24/6共2518人出席選樓，暫時1389人沒選。44%人有選到樓。
  
2160單位,售出1129個,總售出52%

今天售出
尚翠苑:27間
青俊苑:2間
美柏苑：2間
美盈苑：7間
宏富苑：2間

合共:40間

今天好像100個名額！

聽講係。。但唔理，反正我點計做數都有出入。。。仲要係比我計算既多。所以個%只會仲細咗，唔怕。

回應 #6 yin^^

政府去年復售居屋，全城「爭崩頭」排隊遞表，最終接獲13.5萬份申請，(白表12.35萬份、綠表1.15萬份)，每61個人爭買一個單位。不少申請者在交表時坦言，「抽居屋難過中六合彩」、「中咗的話，邊度都一定買」!今年三月底居屋攪珠，到五月下旬開始揀樓，至今一個月，逾半單位未賣出，白表及綠表放棄揀樓或「甩底」比例高達58%及36%。

居屋以市價七折定價，期內二手樓價再升近一成，以遞表盛況空前場面，何解到真正出售卻出現反高潮，相信是不少人心中的疑問。股榮嘗試由定價、揀樓先後、及尚餘單位量分析，得出的結論是，香港人有著非一般的羊群心理。

打從一開始，逾13萬居屋申請表格中，六成是單身客，甚至部分是未畢業已入表的大學生，在他們心目中，是否供得起、是否有首期，可能並非他們的首要考慮，最重要是身邊的同事、同學都入表，本著人入我入、俾200元申請費冇蝕底的心態，今次居屋的水份票，其實高得可憐。

以今次最受歡迎的荃灣尚翠苑為例，截至本周二賣了628個，佔總數962個的65%。由交易編號發現，準買家揀樓，部分未必是根據自己預定的目標，更可能是睇前者揀乜、就選擇甚麼。尚翠苑共有三座，頭四十個揀尚翠苑的，除了一個外，全部選擇A座6號座，座向靚有景觀，被掃清並不出奇，但奇怪是隨後數百個揀樓選擇，最常現的現象，是連續十多人選擇B座某兩個單位，然後十數人選擇C座某兩個單位，觀察628個成交次序，連續三宗出現各有A、B、C座成交的，未曾發生過。

低層少人揀唔奇，但最神奇的，是整整一個月，居然有個別座向單位完全冇人揀。尚翠苑A座有1至6室單位，由1樓至29樓，5號及6號室全部售罄，1號及2號室亦只餘1至3樓，偏偏3號及4號合共58個單位，僅沽出12個。

同事阿峰發現另一個更極端的，是沙田美盈苑1至8號室裡，唯獨是5號室由1樓至27樓都未發市，間格及座向上，5號與6號大致一樣，定價亦差不多，何解6號室賣剩1至11樓單位，5號卻未開齋，恐怕是沒有人做先頭部隊。

訂價策略上，今次居屋似乎與新盤並沒有太大差異。以尚翠苑A座1至6號室，最高及最低層差異介乎18%至23%。與近期私樓比較，嵐山1期最高最低層相差只有一成，峻瀅2期高低層差價約18%。

曾經睇過一段短片，名為電梯裡的羊群效應，來自外國整蠱電視節目Candid Camera﹔該集利用電梯環境和羊群效應的心理現象來做了個小實驗。當電梯裡的所有人都是跟你站相反方向時，原來你都會「跪低」地盲目跟從。

買樓又好、買股又好，事前無論如何部署，有周詳計算，當前面有人反其道而行，你能否有獨立思考，才是致勝關鍵。因為這個世上，太多豬一樣的隊友。

新居屋反應欠理想，同一時間不單只私樓新盤熱，連居屋二手市場，也創出新高。例如奧運站富榮花園就承了一宗817.3萬的成交，以實用面積592呎計，實用呎價達13,806元。至於居屋第二市場，將軍澳寶盈花園一個未補地價的484呎單位，以425萬售出，實用呎價8,780元。

一般人認為，市區居屋才那麼貴，但從各區都有部份天價成交，甚至遠至粉嶺和屯門都有出現，新界居屋實呎過萬也有成交，就不能單純以「市區」兩個字去解釋。

回到新居屋的銷情，雖然以位置計荃灣尚翠苑最佳，但原來並不是銷情最佳，反而沙田的美柏苑，有七成單位售出。




單位

售出

認購率


荃灣尚翠苑

962 伙

579 伙

60.2%


沙田美柏苑

288 伙

206 伙

71.5%


沙田美盈苑

216 伙

118 伙

54.6%


青衣青俊苑

465 伙

67 伙

14.4%


元朗宏富苑

229 伙

29 伙

12.7%


總計

2160 伙

999 伙

46.3%




似乎被忽視的，是分支家庭的因素。樓價去到現時的水平，除了「成功靠父幹」之外，還要「耀母揚威」，說穿了就是要家人協助資助首期，其實就是分支家庭的現象。但分支得黎，都要老家有錢才成。

根據最新的《按區議會分區劃分的人口及住戶統計資料》，比較各區的住戶每月入息中位數，葵青區是19,600元，荃灣26,900元、元朗22,000元和沙田26,000元，明顯是該區入息中位數較高的話，就有較高的認購率。收入較高的區域，分支家庭的購買力亦會高一點。而沙田大圍的人口，也遠多於荃灣市中心，所以就出現沙田比荃灣更多認購的現象。

另外，成熟社區和新社區也有分別，比如元朗宏富苑是屬於新發展區，附近都是工廠居多，一方面沒有分支家庭的購買力，另一方面也沒有多少區外人願意入住。

那麼，要吸引人地買居屋，是不是要建在市區、高收入區，以及避免新區？現時政府推出數個新發展區，新界東北有還有一定的分支家庭購買力，但洪水橋新發展區一來沒有多少分支家庭，二來不是高收入區，三來又是他區人抗拒的新發展區。若果興建出租公屋，還比較容易吸引人入住，興建居屋的話，近天水圍站還可能吸引到部份天水圍的分支家庭，那些建在全新洪水橋站的居屋，銷售將會面對困難。

派信 去到3421 (30/6/15)本帖最後由 angusluk1982 於 2015-06-25 10:19:53 編輯