巨獸所以可怕,因為它太巨型,破壞力太大,若借來大刀大炮,把它的手腳斬下,或將其縮水,民間的傷害便能減少。
我說的是分部買回物業,逐步買回民生。近年,領展陸續出售旗下物業,例如2014年,領展出售了約9個商場物業,價值約29.5億,於2015年再出售5個物業,共值約17.2億,今年4月,也出售7個物業,近19.6億,包括商場、街市及停車場(表1)。每年動用十至二十多億買回領展的商場,對於政府財政不會帶來嚴重負擔,絕對可行。領展不是死持物業不放,而是分段出售商場,真是「機會黎啦!飛雲!」。
表1︰領展於近期出售的物業
其實,領展物業有平有貴,2015年3月31日資料顯示,174個商場(零售及停車場)項目中,價值最高為樂富商場,市值近52億,價值最低為高怡邨項目(停車場),市值約700萬,分類計算,價值最高的1-10個物業項目,估價約285億;第11-50個物業項目,其估價約509億;第51-100個物業項目,其估價約241億,其餘項目共約38億(見表2)。
表2︰領展物業資料(2015年3月31日)
排除最貴的50個,買下其餘的第51至174個物業,若一次過購買全部,要280億。政府可以負擔嗎?2016年的財政預算,政府計劃「派糖」330億,盈餘多得要派,更是派及有錢人及中產最多(如越多物業者退差餉越多),省回來「買回民生」好嗎?政府財政上絕對可以負擔。
政府逐步買回商場、街市、停車場,不但可以減少領展對民生的影響,也是防止物業落入其他投資者手中,業權更分散,市民商戶更有怨無路訴。購回後,政府便可有自己的發展方針,不單以利潤為最優先考慮,更可加入社會目標,如對慈善或志願團體有租金優惠,更可考慮優先給小店老店續租,更重要是,在政府管理的物業中,市民及商戶有了問責對象,政府反應或會緩慢,但最少不能一句「商業運作」、「股東利益」便將責任推得一乾二淨。
「領展賣一個,政府買一個」是對付領展巨獸的出路。刻不容緩,為時未晚。