金管局早前公布，今年首季負資產宗數按季大增14倍至1432宗，敲響樓市警號。樓市下滑，背着按揭的單位更是高危一族。《香港01》深入調查受資助房屋業主疑違例以物業作借貸，發現過去7年多達2萬宗，在2015年全年有300多個居屋單位被財務公司及銀行申請賣樓還款，按月計急升5倍。業界人士形容，若樓價進一步下跌，收樓個案會幾何級數增加。

事實上，財務公司吼準法律灰色地帶，將貸款協議註入樓契中，達到「變相加按」的效果，加上中介公司橫行，以欺騙手法誘使不斷加按，業主最終走上賣樓還錢之路。法律界人士形容，房屋署作為監管機構卻執法不力，土地註冊處亦只官僚地處理土地登記，令問題惡化。



過去數年樓巿飛升，物業單位有「水位」加按套現，《香港01》發現未補地價居屋及出售公屋業主，近年向財務公司的借貸數目急升，至去年才回落。但樓市逆轉，部分無力還款的業主即時面對賣樓還錢的壓力。

本港樓價去年第3季回落前連升多年，物業價值飇升，部分業主選擇加按套現。資助房屋受制於《房屋條例》，除非得到特別批准，否則不准將物業加按，若違規加按需負上刑事責任。不過，近年財務公司看準這個商機，積極向業主「放水」，與借錢業主訂立「貸款協議」（loan agreement），記者查看過大量這類協議，普遍寫法是借款人不能將物業出售，並在未能還款時，財務公司有權要求借款人出售物業，樓款須先向財務公司清還欠債（見圖）。

這種看似個人無抵押借貸，協議大多沒有用到「按揭」的字眼，實情卻與物業有關，可成功註入俗稱田土廳的土地註冊處中，業界形容是達到「變相加按」的效果。

資助房屋貸款協議7年2萬宗

《香港01》深入統計這類貸款協議的數字，記者以物業資料庫「查冊通」，搜尋及篩選出由2009年1月至2016年2月，居屋及出售公屋的貸款協議，發現在2009年這類協議只有1400宗，到2014年增至近4000宗，5年間升幅近2倍（見下圖），到2015年回落至3000宗。7年來總數多達2萬宗，涉及屋苑單位數目8000個，總借貸約68億元。



去年持「細價樓爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮解釋，樓價停止上升，利息會蠶食資產，欠債的居屋業主再無法還款，便要被迫賣樓。「那些利用物業借錢消費的人，根本沒有能力償還，即使樓價不跌，被賣樓的數字仍然會上升。」他稱難以估計居屋賣樓數字增加的速度，但認為「會以幾何級數上升」。2015年第3季起樓市逆轉，欠債的業主有可能變為負資產，財務公司亦開始追數甚至要求業主賣樓還款。為了解實際情況，記者再進一步分析2015年全年，業主被財務公司及銀行向法庭申請押記令（charging order）的數字，即啟動強制業主賣樓還款的程序，發現由2015年1月的4宗，大增至2016年1月的27宗，2月亦有24宗（見下圖），當中入稟的財務公司佔大部分。

這現象對樓市有何影響？他認為對整體樓市的確有影響，但幸好政府在去年已關注這個情況，而一般業主財政亦穩健，有影響但不大。他批評房署沒有積極檢控絕對是失職，「政府應該加強執法、檢控，現在做可能已經稍遲，但總好過唔做，否則被收樓的人又會怨恨政府監管不力。

高院去年首案例裁協議違法

居屋業主與財務公司簽訂這類協議有何後果？高等法院去年5月作出同類案件的首宗案例，一間財務公司在2013年與一名居屋業主訂立貸款協議，條款包括若業主無法還款，業主必須從一按銀行贖回樓契，並將樓契交予財務公司。

房署認為協議違反《房屋條例》第27a條，分別控告財務公司及業主，東區裁判法院裁定2名被告罪名成立，分別被判罰款1.2萬元及8000元，高院處理財務公司上訴中，亦維持原判，法官認為在這案件中將土地押記，必然是業主和財務公司雙方立約的意圖，《房屋條例》的規定和限制目的是防止購得居屋的人藉其購入價格的折讓賺取利潤。

執業大律師許淑儀認為，案例清楚顯示這類貸款協議違反《房屋條例》，認為這類業主與財務公司簽訂貸款協議並註入田土廳，是「用了政府資源作為生財的工具，有欺騙成分」，認為當局應該嚴厲打擊。


高等法院去年的案例已表明，財務公司與資助房屋業主訂立以出售資助房屋抵債的做法違反《房屋條例》。



過去幾年樓市飆升令業主有「水位」加按套現，但樓市轉勢則令部分無力還款的業主面對賣樓抵債的情況。

立法會議員麥美娟指出，基於房署加快審批居屋業主加按申請，及向業主加強宣傳不能隨便加按，近期財務公司已減少了以簽訂貸款協議的做法，但卻改變手法，要求業主將樓契實物交予財務公司保管作為抵押來借錢。她認為做法同樣難以接受，近日收到2宗求助，正為事主尋求法律意見。

過去數年樓巿飛升，物業單位有「水位」加按套現，《香港01》發現未補地價居屋及出售公屋業主，近年向財務公司的借貸數目急升，至去年才回落。但樓市逆轉，部分無力還款的業主即時面對賣樓還錢的壓力。

吸血財務中介愈見猖獗　居屋業主墮入「債上債」實錄

一直沒有納入規管的財務中介公司，近年誘騙市民借貸的手法愈見猖獗。有財務中介公司透過電話直銷，訛稱是銀行內部職員，向欠下財務公司約70萬元的居屋業主陳先生，表示可為對方提供低息加按服務。陷於借貸危機的陳先生不虞有詐，簽下印有銀行商標的文件，並先後5次透過中介公司向財務公司借貸還債，事後驚覺從無銀行職員介入，一切都是中介公司的把戲，最終欠下財務公司高達200多萬港元債款，面臨賣樓還債危機。



警方近月加強打擊財務中介公司，拘捕了271人，當中包括有前銀行或電訊供應商職員，懷疑以欺騙手法慫恿受害人以「低息」借貸。

2014年新年前夕，陳先生因為賭博而欠債70萬元，他收到自稱中介公司電話，表示可為他安排債務重組，代為向房屋署要求低息加按借貸償還債務。沒有戒心的陳先生按照指示帶同一切所需文件，到達位於中環的辨公室辦理手續，簽署印有銀行商標的文件作實。

為還70萬元再加20萬元利息，中介公司透過2間財務公司安排向陳先生借出共145萬元，以償還90萬元後，中介公司收10萬元，律師費5萬元，再扣起這2間財務公司共8期、年利率約50厘、即約40萬元利息。



欠下財務公司約70萬元的居屋業主陳先生，被訛稱是銀行內部職員的中介公司職員欺騙，最終欠下財務公司高達200多萬港元債款，隨時面臨賣樓還債危機。

被當人球5度貸款債冚債

數個月後接近還款期，財務公司發現陳無法償還貸款時，便由中介公司負責聯絡陳先生，並以收樓作為威嚇，威迫陳向他們所介紹的第3間財務公司借款10萬元，以繳還首2間財務公司的利息。其後當陳無法償還第3間財務公司的債務時，中介公司便又再為他向第4間相熟的財務公司進行借貸，如此類推，一切如同按照劇本進行般。「莫說是貸款，就連息也還不起，他們就像吸血鬼、大耳窿一樣，不停用高息蠶食你，吼住你層樓。」

陳先生先後共向中介公司申請了5筆貸款後，終於發現所謂的銀行內部職員，甚至可為他向房屋署要求低息加按借貸都是謊言。「去年收到房署的加按批核信後，發現貸款數目不對，於是到房署及銀行查詢，銀行代表竟表示從來沒有處理過有關交易，才驚覺自己一直被騙。」陳先生一臉無奈地表示。

陳先生：奉勸各位香港人如果收到不明來歷的借錢電話，千萬不要相信他們，世上沒有如此便宜的事。



警方早前到「吸血中介」的辦公室採取拘捕行動及蒐證，帶走大量文件協助調查。

發現被對方欺騙後，陳先生一家三口決定報警求助，可惜警方暫時沒有任何證據控告有關中介公司，一切還在調查當中。但另一邊廂，陳先生卻因無力償還貸款，正被第5間財務公司控告，要求法庭下令還款，隨時面臨賣樓還債務的危機，禍不單行。

陳先生再無力給予正在就讀大學的女兒零用錢，太太亦寢食難安。陳先生對家人感到愧疚，臉上流露歉意，自覺對不起家人。幸好，陳先生最終亦得到妻女體諒，一家人共度難關。「現在惟有見步行步，奉勸各位香港人如果收到不明來歷的借錢電話，千萬不要相信他們，世上沒有如此便宜的事。」陳先生的例子僅冰山一角。根據警方數字顯示，去年8月至今年3月底，已接獲601宗涉財務中介公司詐騙舉報，投資明顯增加，當中有184宗涉刑事成分，共約420名受害人，涉款3.26億元，其中最高的收取中介費用，更高達490萬元。



政府及警方近期已加強宣傳，教育市民提高警覺，小心財務中介公司的不良經營手法。

警方去年9月至今年3月，進行多次大型執法行動，共拘271人，年齡介乎18至57歲，撿獲178萬元懷疑贓款，當中包括有前銀行或電訊供應商職員，並發現他們查詢受害人按揭情況，再以電話傳銷手法，慫恿受害人以「低息」借貸。

警拘271人涉財務中介詐騙

立法會議員麥美娟指出，過去1年半她的議員辦事處共收到200宗財務中介懷疑詐騙的投訴，共涉款3億多元，形容情況嚴重，去年曾約見保安局及警方反映事態。她歡迎警方近期加強打擊財務中介，「係拉得密咗，但似乎未正式有人落案，警方解釋過話因為要查中介同財務公司關係，至打到老虎，只拉幾個職員無用。」她認為警方及律政司仍要加強蒐證及檢控。

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