天盛苑近期平均實用呎價5,251元，屏欣苑現時平均呎價4,942元，只是低水6%，即約94折，大幅偏離「同區樓價7折」的定價原則，若樓市繼續向下，待2018年收樓時更有機會跌穿買入價。
項目比鄰位西鐵天水圍站，是各個屋苑中最近港鐵站的一個，步程約5分鐘內。乘西鐵約30分鐘直達尖東，轉車往中環需時約45分鐘。
區內以領展商場為主，鄰近為天盛街市和天耀商場，購物消費選擇不多，物價亦高於新界西北其他地區，要便宜和更多選擇，便要往元朗區買餸和購物。至於消閒設施，屋苑鄰近全港規模第二大的圖書館，樓高7層的屏山天水圍公共圖書館；體育方面，區內的天水圍公園設有草地球場、跑步設施，不過由於天水圍人口亦多，故公共設施常偶被詬病有人滿之患。
屏欣苑東南面為屏山村屋群，西面現為露天貨倉，南面則有工廠及汽車廢氣測試中心，景觀一般。
綠怡雅苑：私樓質素 位置稍遜
綠怡雅苑為房協資助房屋項目，以私樓標準興建，鄰近可參考帝堡城和沙田第一城兩個私人屋苑作比較。據中原地產資料，帝堡城現時實用呎價達10,873元。一個實用面積547平方呎單位，5月初以550萬元成交，呎價為10,055元；而藍籌屋苑沙田第一城近日一個實用451平方呎的單位，售出530萬元，呎價11,752元，整個屋苑實用呎價達11,359元。
以上兩屋苑實用呎價均超過1萬元，故綠怡雅苑平均呎價7,700元，約為同區私樓的77折，暫時與原定7折的定價算較接近。
項目距離馬鐵石門站步程需15至20分鐘，而且該路段沒有上蓋，步往石門站「好天曬落雨淋」。不想行路，可選乘專線小巴往馬鐵第一城站。不過，前往旺角、觀塘等地區均有巴士綫直達，比需要轉線的馬鐵更方便。
屋苑位置頗為「吊腳」，附近只有私樓帝堡城，以及步程約10分鐘的廣源邨，日常買餸需依賴該屋邨商場和街市。步行前往沙田第一城商場需時約15至20分鐘。休閒方面，可前往城門河畔的小瀝源遊樂場，設人造草地滾球場、歷奇單車場及網球場。屋苑亦附設逾萬呎會所及園藝花園。
屋苑依山而建，北面為翠綠山坡，西面為城門河，南面為一間學校及小瀝源村的村屋群。僅東面望帝堡城樓景。
專家意見:樓價跌 下批居屋價或更貼市
鍾學良：棄居屋吼綠怡
資深物業投資者、投資培訓課程總監鍾學良（Anthony）認為，居屋向來以同區樓價7折賣樓，若今批居屋與市價相距不遠，置業人士不如等下一批居屋。因為居屋申請者一般都打算長住，若下批居屋較「貼市」、以7折出售，比現在差不多以8折買樓，相信更抵。
不過房協的綠怡雅苑則可以考慮，Anthony有親友購入同系青衣綠悠雅苑，單位附設裝修及住客會所，質素較佳。雖然綠怡雅苑在2019年底入伙，Anthony直言樓價現時跌勢不急，更難估計2019年樓價水平。不過，若2019年樓價大跌，綠怡雅苑在入伙時才造按揭，銀行或估價不足，需更多首期。
莊太量：負擔得起可入市
香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，居屋不是投資品，居屋申請人大多有家庭住屋需要，如結婚生子而買樓，故大部分人應打算長時間居住，只要單位價錢合理，而個人財政許可，相信值得考慮購買。雖然樓價續跌，但3個項目樓價約為同區的8折，仍可接受。銷情方面，他說今次居屋超額認購率十多倍，相信不會出現沒人揀樓的情況，特別是沙田區項目位置理想，區內置業需求大，銷情應不俗，但天水圍居屋則料較慢熱。
撰文：葉卓偉
