黃楚峰《領展惹非議,房署物業勿拆售》- 純商業模式營運公共資產不可行
黃楚峰
日期 : 2016年 05月27日
房委會因面對嚴重財政困難, 在2003年宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位等共180項物業分拆出售。 翻查紀錄, 當局指分拆出售能夠令政府集中資源, 履行為社會有需要人士提供資助公共房屋的主要職責, 貫徹小政府大市場的整體施政方針。 2005年年底, 現改稱為領展的領匯成功上市, 為房委會帶來340億元收入。
外判商營運手法 應加強監察
筆者理解領展的成立是基於獨特的歷史因素及環境。 可是, 領展近年大幅加租、 外判管理、 拆售物業等賺到盡的做法令市民難以接受, 這些罔顧社會責任的行為受到社會各界普遍的譴責。
領展過往不斷大幅加租, 趕走小商戶, 商場店舖幾乎全數由連鎖集團進駐, 剝奪市民選擇權。 截止2015年9月, 領展商舖的租金調整率則達29.5%。 但同期的差餉物業估價署的數字卻反映零售業樓宇租金在回落。 領展在逆市之下仍然能大幅加租, 實在有濫用市場優勢之嫌, 經營手法有違自由競爭的大原則。
領展對外判商旗下商舖無牌經營視若無睹, 縱容外判商以加租及操縱街市內的零售價格等手法迫走小商戶。 外判商的營運手法備受質疑。 不少外判商會翻新街市以改善環境, 提高競爭力。 但有商販指工程實質上是為向小商戶加租製造藉口。 有評論指, 當小商戶難抵貴租遷出後, 領展或承包商往往會安插旗下企業進駐, 形成壟斷, 減少市民的選擇。 須知道外判管理不代表外判責任, 領展應停止包庇外判商的不法行為, 並加強對外判商的監察, 保障市民合理權益。
此外, 房署與當年時為領匯的領展訂立的限制性契約事實上充滿漏洞, 變相容許領展將物業拆骨出售。 證監會在2014年提出放寬《房地產投資信託基金守則》後, 領展有更大誘因拆售旗下物業, 新投資者以純商業掛帥模式運作, 令人擔心會引發更多爭議。
增公營街市 予市民更多選擇
坊間一直有聲音要求政府回購領展。 然而, 由於領展的市值已超過1,000億港元, 加上政府預料未來數年的庫房收入將減少, 於現階段回購領展的可能性成疑。 領展的經驗證明, 以純商業模式營運及管理公共資產並不可行。 政府不應將來再拆售房屋署手上任何的物業。 同時要在所有由房屋署管轄的商場中, 預留空間予本地產業, 以支持本土經濟。
筆者也認為應透過增加市政大廈內的公營街市, 為市民提供更多選擇。 只是現時的食環署轄下的街市管理不善, 營運環境欠佳、 設備陳舊及空置率偏高。 因此建議政府應設立受監管的獨立機構去營運街市以提升管理質素。
來源:《經濟日報》