【晴報專訊】2015年初的施政報告，特首梁振英提出綠表自置居所這建議。至本周二房委會文件就綠置居披露更多細節，首個綠置居的選址為景泰苑，前身為新蒲崗分層工廠大廈。據了解，折扣佔高達40％。

2015年初的施政報告，特首梁振英提出：「房委會選擇合適的正在興建的公屋項目，以先導計劃形式，出售給『綠表』人士，對象主要是現行公屋租戶及已通過詳細審核並即將獲編公屋的人士，定價比傳統居屋低廉，以進一步完善房屋階梯。這計劃除協助『綠表』人士自置居所外，也可藉此騰出公屋單位給正在輪候公屋的家庭。」

本周二，房委會文件就綠置居披露更多細節，首個綠置居的選址為景泰苑，前身為新蒲崗分層工廠大廈。據了解，折減40％後（即以市價6折出售）的實用呎價為5,658元，857個單位，面積由151至409平方呎，建議售價幅度介乎94萬至298萬元。

至於配額的分配，房署建議為「家有長者優先選樓計劃」的申請者預留400個單位配額，而此計劃亦將為一人申請者預留100個單位，不過，一人申請者需要於家庭申請者揀樓後選購餘下100個單位，並不限面積。項目預計今年10月接受申請，12月攪珠，並於2017年1月揀樓。

94萬入場 料引市場熱話

唐榮估計，若以151平方呎售價94萬元計算，平均呎價約為6,225元；而以409平方呎賣298萬元計，平均呎價則為7,286元。依照現時樓房總價大於一切的市場氣氛推算，94萬元起可以買到市區樓，勢必引起一輪市場熱話。

唐榮過去曾撰文指出，綠置居的公營房屋土地，其實可以有三種用途：

公屋——可幫忙消減一些公屋輪候冊的壓力。
居屋——可以給白表及綠表申請人競逐，以滿足置業需要。
綠置居——如上文所述，滿足綠表或已獲批公屋編配戶的置業需要，而同時可收回部分公屋再編配（綠表交回公屋）、或減少公屋需求（不佔用已編配的公屋直接買綠置居）。

這是梁振英任內多種房策措施之一，包括港人港地變成現時正銷售的啟德1號，市建局貴價版居屋煥然壹居在今年初開售，這次是平價版居屋綠置居，或者可視為全新公屋租轉售的景泰苑終於登場，不計算辣招及需求措施，是否梁特首任內最後一項房策試驗？不過，明年初還有任內最後一份施政報告！

避免租置計劃的管理困難

對於綠置居，有人看淡，主要認為是租住公屋或即將上樓的市民，是否願意放棄原先擁有的特平租金房屋福利，為了吸引租戶放棄公屋福利，房委會不得不把較珍貴的市區公屋轉作綠置居，再加上較新居屋更吸引的折扣，作為利誘公屋戶的招數，整個項目出售亦可避免過去租置計劃，同一項目有人是業主、有人是租戶的管理困難。

唐榮認為，試驗總有得失，像貴價居屋市價8折的接受程度、新居屋漫長的定價揀樓時間對銷情的不利、樓市波動時調整折扣的評價，這次綠置居，似乎推出的時間較短、折扣較高，市場反應如何？究竟收回多少綠表公屋單位？還是全部已確認上樓的一群？市區出售公屋的吸引力等等，這些都可透過收集銷售資料作出評估，最後是只此一次，還是變成持之以恒的房策，明年應可提供答案。
不過，還有市區地可變作綠置居「誘餌」嗎？
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮


首個綠置居的選址為景泰苑，前身為新蒲崗分層工廠大廈，857個單位面積由151至409平方呎。（資料圖片）

梁天卓 綠置居治標不治本

經歷上年尾和今年初的跌市後，香港樓市最近似有反彈跡象。與此同時，特區政府亦沒有放慢腳步推出「紓緩樓價」的措施。據報道，房委會資助房屋小組委員會將於下周討論綠表置居先導計劃(簡稱「綠置居」)，並將以市價六折(即每方呎約5,700元)，將在新蒲崗單幢式公屋景泰苑推出數百單位供綠表人士購買。

綠置居能否解決香港人的住屋問題？我們先看看政府推出此政策時有何目標。根據政府在2014年的長遠房屋策略，「政府會在鞏固房屋階梯和促進社會流動的大前提下研究如何進一步豐富資助自置居所的形式。」運房局在回答立法會議員提問時便指出，綠置居「回應了長遠房屋策略有關豐富資助自置居所形式的大方向，以進一步完善房屋階梯(現時一般稱此為『綠置居』計劃)。除協助『綠表』人士自置居所外，也藉此透過『一換一』騰出原有公屋單位給正在等候公屋編配的家庭。」

先不論綠置居的規模不大，對整體自置物業比率幾乎沒有影響，亦不論綠置居的屋苑本身就是可被騰出予那些正在等候公屋編配的家庭的公屋單位(或可被用作興建公屋單位)，我不明白的是何以政府要增加自置居所的比率。

一個說法是在香港的樓價在近十年不斷上升，佔人口差不多一半的有樓階層享受了樓價升值的歡愉，人口另一半的無殼蝸牛則只能望樓輕嘆，這有樓與無樓的分界是，社會分裂的其中一個因素。

的確，我自己曾試過分析2008年和2012年的立法會地區直選的數據，發現在4年間激進泛民(當然，當時的激進泛民放在2016年一點也不激進)的支持度大增約一倍，在扣除收入等影響後，公屋居民比非公屋居民對激進泛民的支持要增加得多。

不過，正如股票投資一樣，樓價亦是可升可跌，在香港更可能是大升大跌，政府鼓勵人買樓而變負資產並不是沒有前科。我和兩位欄友幾年前開始便提議，要令樓價穩定發展，令有樓階層不用擔心傾家蕩產，無殼蝸牛可以計到何時儲足首期。與其花資源研究和推行「綠置居」和「白居二」等損一類人而益另一類人的零碎政策，倒不如花更多人力物力揾地，令香港有穩定的土地和房屋供應吧。

作者為維克森林大學經濟系助理教授
中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

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如果全部大單位必掃光