■當資金逆轉、樓價驟跌，銀行越借越多，用超低息搶客的後果會隱藏巨大危機。

有朋友按奈不住買樓，承做按揭時，十間銀行清一色提供超筍H按計劃，問到有否傳統P按，大部份銀行職員都話唔抵，建議用H棄P先最着數。當人人都朝一個方向行動的時候，某程度上，着數的背後，可能是計錯數。

根據金管局每月樓按資料，7月份採用H按承造按揭計劃的比例，達到92.6%，打破2011年1月92.2%新高紀錄。多年以來，銀行及市民慣用最優惠利率（P）作供樓息率，現時普遍為P（5.25厘）減3.1厘，實際按息是2.15厘。2009年開始，銀行積極推H按（Hibor，銀行同業拆息），低至H+0.8厘，但2011年發現計唔掂錯（應該是計錯數），資金成本考慮下，當年多間銀行索性唔做H按，滙豐更狠由H+0.8厘，加到H+1.3厘，加幅達半厘，樓市及後超過一年時間，只在窄幅升跌。上車客遂由H按一面倒轉向P按，2012年初，H按採用比例不足3%。

很多近日上車及投資者堅持入市，其中一個原因是美息加極最多一兩次。但要留意，近月港美息差錄得超過六年來最闊水平（3個月美元Libor，倫敦銀行同業拆息升至0.84544厘；而三個月Hibor則為0.58036厘，兩者息差拉闊至26.51點子），其中一個解讀，是沽港元轉買美元的需求會增加，導致銀行體系結餘減少，這情況下未來拆息很大機會早於P上升。而美國本月加息升溫，一旦調高利率而港息不跟，港美息差會再拉闊，屆時Hibor有機抽高，資金進一步流出。現時本港銀行體系結餘為2,800億元，去年最高峯時有4,200億元。

以目前一個月Hibor為0.25厘，H+1.5厘按息是1.75厘。很多人覺得，拆息升對H按用家影響不大，原因是H按普遍設有P按基準之鎖息上限，息差約0.4厘（以P-3.1厘為例）。換言之，就算H突扯高半厘至0.75厘，用H按計劃的人士，仍然只是交上限2.15厘的息率。

事實上，H按附有P按基準的鎖息，等於銀行送了一個利率封頂（interest rate cap）予承按者，銀行送不等於免費，事關銀行為此要做一個對沖行動，否則H急升而P不變的話，銀行會輸大鑊。2011年當年，曾有業主早年以公司名義買樓及申請H按，批出貸款時被歸類為「商業貸款」。當樓價下跌，銀行就以修訂條款為由，大幅提高按息。歷史不斷重覆兼重演，今日的低息、今日的筍約，往後會否要修訂，Never Say Never。銀行不會無緣無故call loan，在按揭合約入面，無論是P按或H按，即使還款正常，銀行是有單邊及絕對的權力（unilateral and absolute discretion）中止合約。這種情況在個人按揭發生機會很低，但如果是透過公司買賣物業承按、或者抵押品是公司資產等，一旦按揭低於估值（例如80%），客戶就要面對補差價，被call loan的危機。

十年前買樓做按揭的平均金額是169萬元，平均按揭成數是近六成，按揭年期是近20年。十年後，平均按揭額增加一倍，達到337萬元，按揭成數及年期分別是53%及超過25年。當樓價一直向上，資產價格高於借貸額，問題不會浮面，但當資金逆轉、樓價驟跌，銀行越借越多，用超低息搶客的後果，隱藏住巨大危機。銀行低息頂爛市，千萬不要出事，否則過去三年H按主導樓按的千億計資金鏈，會是一個計時炸彈。