樓價高企，差餉物業估價署昨日﹙10月31日﹚公佈，9月份本港住宅樓價指數按月上升2.8%至295.5點，經已連升6個月。眼下，一手新盤入場費「閒閒地」500、600萬元，由於金管局去年初已規定700萬元或以下物業一按最多只可以借6成按揭；換言之首期起碼要200萬以上。「上車需父幹」自然不受影響，但如果閣下欠首期但供得起樓，身為樓市「邊緣人」理論上只能繼續做「無殼鍋牛」。

不過，向來賣樓不遺餘力的發展商，近年做埋「財仔」生意，透過旗下財務公司為這類樓市「邊緣人」提供高成數按揭，幫助他們跨過金管局的按揭成數門檻。此舉聽落「一家便宜，兩家著」，但其實隨着樓價愈來愈「離地」，藏有3大中伏位！

中伏位一、製造虛假購買力？

所謂二按，顧名思義，指在第一按揭﹙一般由銀行提供﹚ 之上，由其他財務機構提供的按揭，目前一手樓的二按多數由發展商旗下財務機構提供予準業主，達到高成數按揭目的。不過，與一按相比，二按牽涉的息率一般較高，「現行利率」一般以最優惠利率（Prime rate，簡稱P）計算，目前為5厘。

紀惠集團行政總裁湯文亮直斥，發展商提供二按是讓買家「預支」購買力，因為他們按正途申請貸款的話，是沒有辦法可以取得二按，若壓力測試寬鬆，未來只會害死這些樓市邊緣人，「地產商提供二按批核相對寬鬆，有促銷作用，但對於二按買家，他們要賭樓價升，如果跌就什麼也沒有，還要負上一身債，反而，發展商的損失明顯會低很多，因為有買家『墊底』，如果客戶最後放棄，物業最終變成銀主盤，發展商也可以重售該單位，更不受一手樓管制！」

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指，發展商提供二按優惠只是銷售策略，務求令買家可以盡快接貨，幫助谷大銷量。

中伏位二、首兩年「低息」好吸引？

審視本港6大發展商﹙即恒地、長實、新地、新世界、信和及會德豐﹚所提供的二按優惠，通常以P按最優惠利率計算，與坊間現時一按銀行提供的銀行同業拆息H按1.7厘，相差甚遠。為製造「低息」效果，發展商提供之二按普遍首2至3年的按息可獲P-2厘至P-2.85厘，即介乎2.15厘至3厘的息口，看似與H按分別不大，但只要「低息」期一過，二按供款利息即時打回原形，例如新地旗下新盤筲箕灣形薈，二按首兩年為P-2.85%，即2.15厘，但其後是P-1厘，即4厘息。

又以二按息最高的恒地為例，大部份新盤二按首2、3年可獲P-2厘，即3厘， 4、5年可獲P-1厘，即4厘，其後為P+1厘，即6厘。在未計美國加息等因素，供款6年間按息急增一倍！

除了提供高成數一按及二按，發展商有時更會提借免息免供的優惠吸客，即在指定期間內不用供款和不用還息，比上述分段計息的方法，更容易給予買家「供得起」的感覺。例如香港興業旗下屯門單幢新盤䨇寓，最新價單的入場費為約417萬元，可向發展商申請最高85%一按貸款或30%二按貸款，首期只需約63萬元，更可申請2年免息免供之備用按揭貸款計劃，免供期過後全期P按，即5厘。中伏位三、免息免供是假象？

按計劃有限公司聯席董事葉敬誠指，首兩年免息免供確實可以幫買家「慳返」不少利息，但是最有「良心」的發展商都最少都會提供P 按，即5厘，兩年免供期過後就由零息一下子暴升至5厘，「當然地產經紀推銷樓盤時，都會以兩年後樓價一定會升作招徠，甚至吹噓之後向銀行轉按會很容易，但若果樓價不變或升得少，買家到時想慳息向銀行申請轉按時，就要補回差價。」不過，他亦補充，若是實力雄厚的買家，懂得利用兩年免息免供，之後「一炮過」還款，便不用擔心。

首期67萬    月供至少2.57萬元

我們就以恒地新盤長沙灣南昌一號最新公布的2號價單，最平入場費664.6萬元的7D單位為例，如果買家向銀行做6成一按，再向發展商指定的財務公司做3成二按，首期約67萬元。供款負擔方面，目前一按息率為1.7厘，而二按息率首3年為3厘﹙P-2厘﹚，第4至5年為4厘(P-1厘)，其後在不加息的情況為6厘(P+1厘)。借足9成按揭計，首3年每月供款25,780元﹙3厘息﹚，第4至5年月供26,734元﹙4厘息﹚，其後月供28,632元﹙6厘息﹚，相比首3年每月供款多出2,852元，供款負擔增加超過11%。

不過，要成功借足9成，須要通過相關的壓力測試，包括一、二按的供款總和，在當前利率下不可高於月入5成；在加息2厘後，不可高於月入6成。很多時，發展商二按都是分段計息的，例如「首2年P-2%，其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試，以7D單位為例，若要達到壓力測試，最低家庭入息便要65,193元。

正當以為5年之後，享受完「低息」後打算向銀行申請轉按，就可以減低供款利息，但如果屆時按揭措施仍然維持700萬元以下物業一按最多6成，買家則要期望該單位樓價在5年內最少升26.4%，即由664.6萬元升至約840萬元，才不用補回當中差價。5年後想轉按   樓價要升26.4%

發展商提供之D PLAN﹙180天成交，9成按揭，無折扣﹚︰

註：以上計算，假設期內息率不變。