學者:鬼廈是逼令住戶遷出的手段
要重申,這些住戶對正義麻木是不得己的,啟德大廈及海興大樓,只是芸芸面臨強拍情況的大廈的其中之二,我們要看的是為什麼會有鬼廈的存在?
所謂「強拍」是指99年實施的《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,收購舊樓的發展商只要集齊九成以上業權,便可申請強拍,合法逼令餘下的業主出售物業;2010年條例更進一步放寬,50年以上的舊樓只需集齊八成業權即可申請強拍。過去5年,土地審裁處一共收到161宗強拍申請,當中51宗獲批;值得留意的是近4年審裁處批准的強制售賣個案數目愈來愈少,去年更未有批出任何一宗。但這不等於沒有收購,也有可能是大廈的收購進程因處於法律程序,未正式拆卸重建,形成更漫長的收購拉鋸戰,變相鬼廈子民要忍受更長時間的惡劣居住環境。
理大建築及房地產學系教授許智文直指,鬼廈是逼令住戶遷出的手段:「收購商一定不會提供一個好的環境予住客,因為它根本想你走」。他認為在收購期間,買賣雙方進行拉鋸是很正常的事,同樣住客亦會以不同手段爭取到最佳賠償才走。
德國哲學家海德格(Martin Heidegger)說過,建築的本質是讓人居住。當房屋成為發展商圖利的手段、而非人安居樂業之所時;鬼廈的存在,提醒我們應該重拾住屋的尊嚴。
黎偉聰說,收購商成為大業主後申請強拍,在各項法律訴訟的期間對大廈愛理不理,是鬼廈的主要死因。(李澤彤攝)
鬼廈的出路
香港大學房地產及建設系教授黎偉聰認為,收購商作為大業主,處理大廈的設施及環境問題責無旁貸。如果任由租戶無水或無電供應,業主是違反了租務條例,地政署可行使"Re-enter clasue”將土地收回。以有效分配資源的角度出發,如果有單位遭丟空,業主理應裝修好後出租;政府應就此立法監管,防止發展商囤地。
至於改善鬼廈的治安及衛生,黎認為應該將收購及重建交回一個政府部門處理,由公帤支付合理賠償,好讓住戶樂意搬遷,大廈就能盡快重建。
如果造成鬼廈的環境是收購商逼令僅存住戶遷出的手段之一,他認為手法是「無良心」。他舉出兩個較「有良心」的收地重建手段:第一,是大財團回購員工宿舍。當年太古集團興建了不少大廈予船塢職員作宿舍,又允許他們又低價買入;近年太古集團欲取回筲箕灣及鰂魚涌數幅地皮,是集團自掏荷包付錢再購入的。
第二是將強拍大廈變作員工宿舍,讓員工及餘下住戶以鄰居的身分相處,慢慢商討搬遷及賠償安排。這是一間港資公司購入半山區一舊樓地段的做法,用了幾十年。
發展商及政府一直標榜強拍條例能提升重建的效率,黎教授反駁:「要這樣快來幹甚麼?有必要嗎?為何要累鬥累?」他又指出國際例子,新加坡政府處理重建的手法雖然也是強硬,但一定是已安排好未來住處、又批地兌許原住戶建房,才會正式要求他們遷出。
面對逼遷與高樓價,鬼廈子民何去何處?(李澤彤攝)