天花滲水是最常見的家居問題，不少業主或租客都曾遇過，往往困擾多月，甚至以年計，非常惱人。讀者周小姐早前被投訴居所的浴室滲水，導致樓下天花滴水發霉，令樓下的「苦主」苦不堪言，幸而周小姐願意積極回應，查明滲漏出自自家，決定舉家搬離單位，既修復浴室，亦順道替逾廿年沒裝修的單位來一次「大執」。

若遇上滲水問題，無論是「苦主」還是「被告」，查清滲水源頭，才能決定下一步如何做，以下三部曲不可不知：

第一：先查自己

若發現居所出現滲漏，「苦主」首先要搞清楚是否本身單位的問題，而常見滲水原因包括：

-污水或雨水經由天台／外牆滲入；

-單位的供水管或排水管漏水；

-樓板防水層或浴缸封邊殘損

屋宇署的資料指出，滲水大都是由損毀的供水管、衞生設備或排水渠管造成，通常可用簡單的修葺工程糾正，業主可直接聘請建築技術人員或持牌水喉匠，迅速修理。

【周小姐的經驗之談：如疑為外牆滲漏，可以觀察晴天及雨天的滲水情況，如果落大雨時，滲水較嚴重，則較大可能是外牆滲漏。】

第二：再查別人

「苦主」如發現滲漏非出自本身單位，而是由樓上或毗鄰單位所造成，則可：

-與懷疑滲水的單位負責人商討，要求檢驗／找出滲水原因，以便進行維修；

-求助大廈管理公司或業主立案法團；

-若無法與懷疑滲水的單位負責人協商解決，可致電1823向食環署和屋宇署成立的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）求助。

「滲水辦」一般在接到投訴後，於6個工作天內聯絡投訴人。職員會先作現場視察，然後進入被投訴單位，進行非破壞式測試（如色水測試），以確定滲水源頭。當報告完成，「滲水辦」會將結果通知投訴人。若獲得投訴及被投訴雙方合作，一般可於90個工作天內完成調查。

若證實是樓上或毗鄰單位滲水，「滲水辦」可發出「妨擾事故通知」予相關人士，規定在指明期間內減除妨擾，否則可能會被檢控及罰款。

特別一提，倘若滲水情況非常輕微或間歇性出現，經有關人員檢測後，仍找不到滲水源頭，「滲水辦」的介入便會終止。

【周小姐的經驗之談：不說不知，周小姐被樓下鄰居投訴後，主動致電1823，向食環處職員查詢如何處理，經幾次通話後，對方才告知必須由「苦主」（即樓下鄰居）致電投訴，當局才會受理！理由是若要作色水測試，有可能會令「苦主」單位的天花染色，故必須由「苦主」致電求助才受理，以免發生爭拗。】

第三：訴諸法律

倘若滲漏問題終究無法透過上述一、二部曲解決，「苦主」可以聘請建築和法律顧問，根據大廈公契內容要求有關單位的負責人停止滲水，甚至提出索償。

「苦主」可先聘請私人公司或公證行找出滲水源頭，若證實為某單位滲水，而對方又不予理會，便可聘請律師入稟法院，不過這些糾紛少則纏擾半年，長則數年也未必能徹底解決，「苦主」要有心理準備。

知多啲：家居保險乜都包？

有市民以為購買家居保險，就可以保「全家平安」，任何損失都可索償。其實不然，因為家居保險一般不包括樓宇結構保障，即原裝牆身、地板與天花，若因風雨或滲水問題，造成任何損失或毀壞，亦不在受保範圍內。

家居保險的保障範圍大致分兩方面，一是保障住所內的家具、電器及貴重物品等財物，二是第三者責任保障。投保人購買家居保險前，應了解保障範圍、保費等。

部分資料來源：明報、屋宇署

相關網頁：屋宇署「家居滲水簡易小測試小冊子」

文：Janice Hui([email protected])