香港經濟日報 2017年5月27日
跟隨整體私樓樓價上升，資助房屋市場亦同樣屢創新高，除了供不應求令樓價乾升外，亦因房委會的收緊公屋富戶政策最快10月實行，人心惶惶下加快相關買家入市步伐。
房委會資助房屋小組委員會去年底通過收緊公屋富戶政策，由以往的富戶入息及資產均逾上限才須搬走的「雙軌制」，改為入息或資產其中一項超出上限便須搬走的「單軌制」，家庭住戶入息若超出入息限額5倍，或資產超出入息限額100倍，便要交還公屋，另若住戶在本港擁有住宅物業，亦須遷離單位，新規定料今年10月起實施。
自消息一出即人心惶惶，不少公屋富戶即四出睇樓，令該批購買力加快入市步伐，以樂富區為例，據代理消息指來自公屋富戶的睇樓客佔整體比例多達五成，而其他多區亦均錄有相關成交。以將軍澳為例，5月截至25日暫錄19宗居屋成交，當中16宗為綠表成交，比例達84.2%，較上月全月12宗綠表成交再升33.3%。如景明苑C座低層6室及英明苑C座低層9室等，其中上述景明苑成交價$470萬，實用面積554呎，實用面積呎價$8,484。
雖然在心頭稍高的買家眼中，資助房屋向來只屬次選，但由於樓價癲升，部分購買力較弱的亦只能向之埋手。不過，現時無論私樓或公居屋皆放盤不多，地段較優質的屋苑更是一盤難求，以何文田冠熹苑為例，由於納入小學34校網（中學九龍城區），故一向較受家長客歡迎，惟據區內代理形容，屋苑對上一次可供睇樓的放盤，足足找了三天才找到，亦正因如此，造就業主叫價愈發心雄。如一中層單位，實用面積420呎，屬居二市場放盤，業主原本開價已較銀行估價約$400萬高$50萬，即$450萬放盤，惟見睇樓買家多，故放盤不足兩天，旋即進取加價$30萬至$480萬，加幅達6.7%。代理透露，雖然叫價看似「瘋狂」，但在嚴重供不應求的情況下，準買家入市決定相對快，故深信放盤最終亦可順利賣出。
私樓價「離地」 轉購居屋圓上車夢
公屋富戶政策亦令市場多添一批購買力，導致基本上「有樓睇」的放盤極為搶手，甚至有代理以「秒殺」形容誇張程度，以致資助房屋樓價被進一步推高。如德田邨呎價亦高見$1.5萬，創全港公屋呎價新高，單位為德瑞樓中層21A室，實用面積165呎，綠表價$248萬沽出，呎價$15,030，是次呎價較將軍澳景林邨舊紀錄$1.39萬，高出8%。再以天水圍區為例，現時全區能夠睇樓的綠表放盤僅約70個，若以區內6個居屋屋苑平均計，每個屋苑僅約11伙，準買家無選擇之下，樓價破頂連連，如天頌苑月初成交價及實用呎價方雙雙創出屋苑居二市場歷史新高，惟不出半個月，紀錄再被打破。新成交單位為天頌苑D座中層5室，屬實用面積約650呎3房間隔，日前以約$426.8萬成交，實用面積呎價$6,566，較上一次新高成交價$400萬及呎價$6,154再升6.7%，據了解，買家為一名綠表客，見單位間隔實用，加上符合入市預算，故決定承接。
另樂富嘉強苑B座高層6室，實用面積559呎3房，日前以綠表價$528萬易手，實用面積呎價$9,445。富誠地產營業董事林栢榮表示，原業主最初叫價$570萬，雖然因有計劃打算往外區換樓而減價$42萬，但成交價仍然屬高市價。再如香港仔華貴邨，同樣因放盤僅得零星數個而每每炒高價錢，而月初以綠表$320萬、實用面積407呎、呎價$7,862成交的公屋王華廉樓中層9室便是一例。
樓價升勢快，狂潮亦蔓延至綠表公屋、居屋市場，雖說該類物業「身價」暴漲，但最終吸引買家入市的原因是樓價仍比私人物業有所折讓，而政府又願意作為擔保做足九成按揭，買家首期負擔細，只需付出相對較小額的首期即可做業主，加上銀行估值進取，成為準買家入市「最強後盾」。此外，亦因私樓樓價逐步超出上車客負擔水平，部分購買力較弱的亦只能退而求其次。事實上，市場亦早有分析指，現時樓價高企，部分公屋富戶或未能夠負擔得起，而居屋放盤又供應不足，未能足以應付需求，若執意實行只會有反效果，尤其新政策實施時間逼近，將有更多具購買力的公屋富戶趕尾班車購入綠表公屋、居屋，屆時樓價或再有一定程度升勢亦不足為奇。
藍田康逸苑中層戶綠表$640萬高價成交
【呎價急升】房委會日前更新居二市場成交數據，根據成交紀錄顯示，2017年5月份（截至5月15日）全港綠表公屋及居屋第二市場（綠表）的成交總數為20宗，當中成交價及呎價最高單位為藍田康逸苑一中層單位，實用面積650平方呎，以$640萬成交，實用面積呎價$9,846；另上半月未見少於「兩球」的成交，造價及呎價最低者為上水天平邨一中層戶，實用面積485平方呎，成交價$203萬，實用面積呎價$4,186。值得留意是，是次紀錄中，成交呎價$1萬以上的單位佔比例約6%，惟翻查去年同期1,287宗買賣中，全數成交呎價均低於$1萬，反映上半年呎價急升，而公屋富戶入市，相信亦是原因之一。
雪球效應 居屋最終再推高私樓價
【專家之言】理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，政府將收緊公屋富戶政策，確會引發一定的購買力於公屋、居屋市場。他解釋，雖然政府亦着意推出綠置居計劃以圖安置該批需求，惟新一輪綠置居推出仍然需時，新居屋亦如是，故需求便只能轉向未補地價的資助房屋市場，但由於現時市場放盤甚為稀缺，在供不應求下，未補地價的資助房屋市場亦只能隨大市屢創新高。
他預料，隨着政策正式推行日子愈來愈逼近，該類物業樓價亦會隨之進一步推升，而且亦相信，當資助房屋市場樓價逼近私樓市場時，私樓市場業主亦會心雄將叫價上調，造成雪球效應，互相推高。
