拆解市建局蝕錢之謎

市建局成立17年，連同前土地發展公司的項目，市建局一共推行70個住宅重建項目，其中36個已經落成。重建區遍及堅尼地城、西營盤、上環、灣仔、筲箕灣、荃灣、深水埗、長沙灣、旺角、大角咀、油麻地、尖沙咀、紅磡、土瓜灣、黃大仙和觀塘，總共約有25公頃土地收回作地產發展，945幢唐樓拆掉，42000名居民受影響。

市建局行政總監韋志成本年初接受訪問時稱，在現時的重建模式下，由於賠償和收購的限制，大部分重建項目均錄得虧損，舊樓剩餘地積比要有最少一倍，才可收支平衡；如果要全數重建油麻地、旺角逾30年樓齡的樓宇，市建局將會虧蝕1540億元。

每次市建局公布新項目時，也常預計會有數億元以上蝕損，可是仔細看市建局的財政狀況，似乎又是另一回事。以灣仔利東街項目為例，2003年時，市建局指總發展成本是35.8億元，預計將會虧蝕3.4億元；隨着地產市道年年升，當年收購呎價4079元，10年後開售的呎價已升至22753元；2009年招標時最低標價是28億元，2013年時《蘋果日報》按照市建局與發展商的合作協議計算，估計市建局在住宅部分可獲分紅最少52億元，還有每年可攤分商場租金1.24億元。

市建局除了可收取發展商的前期款項及售樓收益分紅外，還可以賺取出租物業的收益及持有市值很高的資產。以荃灣市中心和楊屋道項目的荃新天地商場一期及二期為例，市建局持有的商業樓面部分於2011時估計市值已達24.92億元。

根據《市區重建局條例》，市建局擁有一系列持有及運用資產、規劃地區基礎及社區設施、擬定重建後發展內容等權力，以達致「改善香港的住屋水平及已建議環境」的宗旨。因此我們可以看到市建局不僅可把舊樓重建成住宅和商舖，只要符合或通過城規條例，就可用原來的住宅用地興建大型商場、服務式住宅，甚至酒店和辦公室。

像旺角朗豪坊項目把全部住宅用地轉為大型商場和酒店、尖沙咀河內道項目建成服務式住宅、酒店和大型商場，還有進行中的上環卑利街/嘉咸街項目和觀塘市中心項目，也把住宅用地很大部分改劃成酒店和辦公室。這些都是早年由土發公司策劃的項目，全部以綜合發展區形式向城規會遞交申請。

市建局沿用已久的賺錢方程式，就是挑選那些遠未用盡地積比的樓宇，透過進行一次次收購──拆卸──賺取招標收入──由地產商建私人樓宇──賺取地產商售樓利潤分紅及隨後租金收入的過程，加上政府豁免補地價及繳付稅項的財政補貼，就成了穩賺不賠的生意。

市建局70個住宅重建項目地積比平均只用了四倍，若假設以一般九龍市區的地積比計算，住用樓面為7.5倍、整體不得超過九倍計算，即還有五倍地積比可供發展。實際上，總樓面面積由771874平方米增加至重建後的2097683平方米，足足增加了172%。粗略以每呎售價15000元計算，新增的樓面面積便可帶來389億元利潤。

截至上個財政年度，市建局已累積226.1億元盈餘。除了成立初期4年、2008/09及2013/14年度因已開展的項目未招標或要為個別項目如觀塘市中心作撥備外，每年均錄得數以10億元計的盈餘，遠遠不止韋志成提及的「收支平衡」。

以「小區規劃」轉移地積比

既然舊的「單幢式重建」和綜合發展區模式不是賺不到可觀的利潤，為何市建局又要想一個新的「小區發展模式」，提出「油旺地區規劃研究」呢？市建局謂未來香港樓宇將會急速老化，加上市區舊樓大多已用盡地積比，再難單靠「單幢式重建」去解決市區急速老化的問題，遂以太子、旺角、油麻地和佐敦一帶共212公頃的市區範圍做試點，開展研究，評估區內所有類型樓宇的重建發展潛力，並進一步以「小區發展模式」重新規劃各項土地用途及區內基建和交通設施，預計兩年後會完成制訂「市區更新大綱發展概念藍圖」，屆時會展開公眾諮詢，並一併檢討《市區重建策略》措施的成效。

土瓜灣就是市建局實行「小區發展模式」的首個試點，由2016年開始已陸續開展6個項目，其中有5個項目以此模式開展，並且均集中在十數條街道之內，中間申請改劃開通一條新的道路，連接環達街至銀漢街。

從土瓜灣的例子看到，重建項目將會來得更急更快，但是重建區將拆得更小。一個大的重建區域會拆散為一個個中小型規模的重建項目，不會再像綜合發展區般綑綁發展，花長時間向城規會遞交和修改規劃，便可併湊成足夠大的範圍，去考慮如何透過規劃手段增加整體樓面面積和改變社區格局，更可拆細同一重建範圍的住戶成各個不同項目的受影響居民，加速收樓進度，減低像觀塘市中心第五期未收妥業權而拖慢市建局收樓進度的機會。

即使要把街道地積比轉移至重建樓宇，時間也比綜合發展區的改劃時間快得多。土瓜灣春田街/崇志街項目於去年3月重新開展，同年10月遞交改劃申請，申請把本為政府街道的春田街以超低地價吞併入重建範圍，以及放寬高度限制至130米，重建後會保留行人路，卻轉移街道地積比至樓宇部分，大幅增加四倍總樓面面積。城規會迅速進入審議程序，全數否決市民提出的反對意見，並與鴻福街/銀漢街項目的道路改劃草圖同於10月31日核准生效。

市建局的不可持續，正是以非常倚仗各種規劃手段增加可供發展的樓面面積及持續上升的樓市，才能不斷錢滾錢。但過於着眼收支的重建模式，往往會忽略市區重建本應要能透過改善城市的硬件，改善居民生活，實踐較美好的社區發展願景。現在過分強調項目是否具「發展潛力」、是否能賺最多的金錢，令重建只側重地產發展的面向，淪為讓市建局和發展商利用各種公權力和政策鬆綁，從中下層市民手上施展制度的暴力掠奪土地，迫使窮人愈搬愈遠，把城市空間進一步地產化、私有化的地產圈地運動。

市區重建要實現真正可持續的社區發展，必須容納居民自己參與，扭轉由空間和經濟資源分配不平等造成的貧窮和各樣社區問題，同時兼顧環境、保育和促進原有小型社區經濟的發展，使重建既能保存原有的社區紋理，同時建立平等而開放的社區空間和公平分配的土地房屋資源，保障居民的居住權，保存城市發展的歷史痕跡，讓城市能公平而可持續地發展下去。

By 楊穎姿 |