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2018-01-27 10:22:17 繁简粗

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公私營合作新玩法？| 規佬網誌

作者｜規佬

政府覓地的決心相當大，並提出「公私營合作」以釋放發展商在新界的農地(其實部份現狀是棕土)，究竟這次官商合作是否真的能為市民受益？發展商又是否有誘因參加？還是最終又成為「官商勾結」？來讓我這個「規佬」介紹下各種釋放私人土地形式：

順序為方法A、B、C、D。

方法 A 動用《土地收回條例》

發展商一般以約 100/呎購入農地，政府過往發展新市鎮或大型基建，按《土地收回條例》，以甲級農地價格約 900 至 1000 元/呎收回土地，這已比地主購買時升價十倍。土地收回之後由政府興建公營房屋或公開投標興建私樓。可是，此方法可能會面對發展商的司法覆核。

公眾得益：*****

地主得益：**

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2018-01-27 10:22:30 繁简粗

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方法 D 發展商向城規會申請改劃農地

此為發展商現時常用的方法，透過城規會以《城市規劃條例》第 16 條改劃，由農地改為豪宅(多為低密度)。發展商通常於第一次申請時都會受到多個部門反對，但發展商會「屢敗屢試」，改動到各個政府部門滿意為止，可能維時兩三年，但獲批機會大。這做法多年來也被批評補地價「黑箱作業」，發展商所付的金額少，令發展商大賺。

公眾得益：0 (你都買唔起)

地主得益：*****

而介乎兩者之間的，有方法 B 及方法 C：

方法 C 公私營合作 —— 撥出部份興建資助房屋

此方法暫時是政府屬意的方法，由發展商開發住宅，政府負責基建，但規定發展商必須提供一定比率的首置上車盤。公眾得益視乎資助出售房屋比例，以及其定價。官商是否勾結視乎發展商可出售私樓的比例，但對發展商的吸引力卻成為反比。值得留意的是，方法 D 向「城規會不斷申請」其實並無具體政策支持，只是符合程序的做法而矣，但若政府推行方法 C「公私營合作」，就成為政策支持，必須具明確的公眾利益了。

公眾得益：*至*** (資助房屋比例越大得益越多)

地主得益：***至****

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2018-01-27 10:22:42 繁简粗

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方法 B 公私營合作 – 發展商只享有建築權

此方法雖然較少在社會上討論，但對公眾的利益比政府的提議為多。發展商以甲級農地價售給政府後，仍然繼續享有土地的建築權，政府批出建築合約予該發展商，全數興建可負擔的資助出售房屋。發展商在過程中的得益，包括土地出售予政府的得益，以及自動得到建築合約。這方法的好處是並不存在官商勾結，可避免發展商賺取因政府公營基建帶來的地價升值，因發展商只有建築權，並不會參與賣樓，情況有點像過往的私人參建居屋。當然，這方法對發展商的吸引力相對略低，但比政府使用《土地收回條例》好。

公眾得益：**** (資助房屋越大得益越多) 地主得益：***

總括而言，按公眾的得益排序，方法 A 最好：

方法A> 方法B> 方法C> 方法D

而按發展商的得益及誘因，方法 D 就最大：

方法D> 方法C> 方法B> 方法A

所以，若仍然容許方法 D (向城規會申請改劃)，那麼發展商便沒有誘因參加其他方法。所以，政府應在研究公私營合作的同時，在政策上宣示向城規會申請改劃低密度豪宅將較難或日後將不可行，才可逼使發展商接受在公私營合作中較大的讓步。

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