雞年對本澳地產業而言可謂是充滿變數的一年，特區政府在年底連環出招調控樓市，一方面推出增購住宅加徵印花稅新措施，同時取消空置房屋不課稅之規定；另一方面則公布放寬青年首置按揭成數最高至九成。地產業總商會會長鍾小健對於特區政府推出「組合拳」調控樓市之本意深表贊同，並認為放寬青年首置按揭成數是一項德政，可助有需要的年輕人盡快「上車」，惟以立法手段推出增購住宅加徵印花稅之舉，則實際正面成效短線，而衍生之副作用卻極為深遠。

　　鍾小健強調，調控樓市的主要目的是希望樓市持續平穩健康發展，減少形成泡沫的可能性，調控的終極目標是盡量避免樓市暴跌。同時，如果不增加供應量，相信任何「辣招」對抑制樓市飆升均徒勞無功。

　　調控「組合拳」利中有弊

　　據澳門財政局資料顯示，2017年全年本澳住宅成交總數為10,452宗，其中2137宗為樓花成交，佔整體交投20.4%。至於樓價方面，普遍較2016年增幅約一成。去年澳門樓市整體實用面積基本維持約9萬元/每平方米，惟樓花交投佔比較多的月份，如5月、9至11月，整體樓價每平方米上升至10萬至11萬元，主因是樓花價格較高，間接扯高平均樓價。

　　2017年本澳樓市首季市場表現平淡，成交量有回落趨勢；隨着次季再有新盤推售，以及「加辣」消息頻傳，令一眾買家加緊置業步伐，5月成交量急升，並創出近4年半單月成交新高位，樓價亦有明顯升幅。而隨着5月非首置收緊樓按政策出台，6月本澳樓市僅錄得約847宗成交，較5月交投回落了接近一半，市場下半年交投持續淡靜。

　　2018年1月，政府宣布短期內再對樓市「加辣」，一手市場頓時百花齊放，發展商恐銷情會受影響，紛紛提前推售新盤。2月首8日繳納物業轉移印花稅的住宅多達900多宗，對比每月成交約600、700宗明顯錄得大幅增長。

　　今年2月10日，獲立法會通過、行政長官簽署的兩條「加辣」法律正式生效：新措施包括增購住宅加徵印花稅，其中購買第二個住宅物業加徵5%取得印花稅，購買第三個或以上住宅加徵的取得印花稅增至10%。另外，取消現時空置房屋不課稅的規定。

　　同時，放寬青年首置按揭成數亦同日起生效。按照規定，21歲至44歲本澳首置青年購買330萬元或以下住宅，最高按揭九成；330萬元以上至800萬元住宅，最高按八成。樓花在800萬元以下劃一最高按八成。

　　鍾小健指出：當局放寬青年首置按揭成數，幫助年輕人「上車」固然是一項德政，但通過立法程序推出增購住宅加徵印花稅，原意是令已持多個物業的市民增加入市成本，減少搶貨機會以免樓價進一步飆升，但實質卻令他們覺得「賣咗買唔番」，進而更惜售固持物業，遂令二手市場供應大幅減少。可以預見本澳未來二手樓價將進一步攀升，並將逐漸與一手樓價拉近距離。

　　「手頭已有幾層樓的市民想再買樓的畢竟有限，此『辣招』一出，相信二手市場『封盤』個案將大增，其實想抑制已持物業的市民入場搶貨，通過行政指令收緊樓宇按揭或加重借貸利率作短期調控已可收效，惟特區政府卻捨易取難，以立法程序推行加徵增購印花稅，此措施也許會取得短線正面成效，但所洐生的副作用卻極為深遠，即使以後不合時宜亦難撤銷，欠缺變通，易請難送。現時本澳一手樓市場經過一輪催谷貨源已不多，再加上二手市場供應大幅減少，交投或會較淡靜，但樓價卻難再有下跌空間。」鍾小健深入剖析道。

粵港澳大灣區前景亮麗

　　鍾小健強調，房地產是地區經濟寒暑表，樓價也是城市價值之實質體現，同時也彰顯了市民的身價。樓價的高低，絕大程度取決於地區經濟表現及供求實況，市場會自行作出相應調整。隨着通脹銀紙也會貶值，只有物業相對保值，尤其是缺乏投資工具的澳門，居民擁有自置物業比例高，故房地產持續健康發展尤為重要。

　　粵港澳大灣區由中國國務院總理李克強在2017年3月召開的第十二屆全國人大五次會議上的政府工作報告中正式推出。李克強提出要推動中國內地、香港、澳門特區的深化合作，研究和制訂粵港澳大灣區發展規劃，以香港和澳門的獨特優勢，提升中國的經濟發展。

　　粵港澳大灣區是由香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、惠州和江門組成的城市群，是繼美國紐約都會區、美國三藩市灣區和日本東京都市圈之後，世界第四大灣區。

　　2017年4月7日，國家發展和改革委員會制訂和印發了《2017年國家級新區體制機制創新工作要點》，7月1日，在訪港的國家主席習近平見證下，國家發展和改革委員會與粵港澳三地政府簽署了《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》。

　　中國夢是中共中央總書記習近平上任以後提出對「中華民族偉大復興」的一個構想，也是中共十八大召開以後，中國共產黨第五代中央領導集體的執政理念。中國夢就是國家富強、民族振興、人民幸福。它也是合作、發展、和平、共贏的夢。鍾小健指出：粵港澳大灣區就是實現中國夢其中一項重要元素。

　　粵港澳大灣區，這個由內地9個城市（包括廣州和深圳）及港澳兩個特區組成的經濟區域，佔中國土地面積不夠1%、人口不夠5%，卻在2015年創造全國13%的GDP。大灣區城市群的提出，應該說是包括港澳在內的珠三角城市融合發展的升級版，從區域經濟合作，上升到全方位對外開放的國家戰略。鍾小健認為，粵港澳城市群囊括了國內發展尖端高科技工業革命的粵區、世界金融中心的香港、以及世界旅遊休閒中心的澳門，粵港澳大灣區10年內必將成型，未來的發展潛力之巨實無法估量。

　　一個好的布局，亦需要眾志成城建構出一把良弓。鍾小健強調澳門必須完善非博彩元素配套，增加地區競爭力；同時提高人口素質，創造優質消費空間，只有做好一切準備，最終才能一矢中的。

　　結　語

　　2003年賭權開放前，本澳樓市全年成交量達10,398宗，對比2017年的10,452宗，僅相差0.5%，由此可見，現時樓市仍然健康發展，並不存在任何炒風。

　　鍾小健重申，樓宇的價格奠基於城市的價值，而新推行的種種「辣招」，相信在2、3年後將被市場自然消化。現時香港人均收入中位數為17,000元，而澳門已達19,000元，港澳樓價仍有一段相當距離，種種數據顯示，澳門房地產未來下跌空間甚微，展望升勢則可以「蓄勢待發」4字來形容，所以有能力又未置業的朋友要把握機會盡快「上車」，預計今年樓市仍將錄得10%增幅。

　　特區政府放寬青年首置按揭，幫助年輕人置業是一個好開局，鍾小健希望當局應加快落實社屋，針對社會實際需求分類推出諸如公務員宿舍、長者安老院舍及青年廉租屋等，積極做好長遠住屋政策方為上策。本報記者