土地供應專責小組今日（26日）展開為期5個月的「土地大辯論」，公眾可就18個未來開發土地的選項表達意見。小組主席黃遠輝及副主席黃澤恩下午2時30分在記者會交代公眾諮詢的細節，其他小組成員有出席。

黃遠輝表明，香港房屋土地問題刻不容緩，「王道」的方法是要多管齊下，「無一個方案是無痛，要拿出勇氣，作出抉擇」，而小組的工作是要凝重社會最大的共識。

土地小組的諮詢文件以藍色為封面，標題為「增闢土地　你我抉擇」，長達76頁的文件羅列各選項發展的數據，包括面積、可建單位數量及各選項的優劣，土地小組於4月26日至9月26日期間，展開全民參與的諮詢，包括舉辦公眾論壇、18區巡迴展覽、探訪及工作坊等，廣納基層市民、專業組織的意見，亦會製作短片宣傳活動，冀收集回來的意見既廣且深。小組最遲年底向政府提交報告。發展局局長黃偉綸今日不會出席記者會，只在記者會前露面及大合照。




諮詢文件封面採用藍色，寫上「增闢土地，你我抉擇」。


土地供應專責小組大部份成員出席記者會，發展局局長黃偉綸則只在大合照露臉。


黃遠輝。

【14:30】小組主席黃遠輝與全體成員均有出席記者會，開場前先播放為時30秒的短片，黃遠輝在開場時發言，表示小組在去年成立後，過去8個月檢視了18個選項，正式展開為期5個月的「重頭戲」。
他指香港土地短缺是達到水深火熱的地步，因香港長遠欠缺最少1200公頃的土地，包括房屋、基建及社區設施的用地，未來10年會出現800公頃土地短缺，有關數字未有顧及人口老化及「住大啲」的需求，實際短缺將會更多。
此外，他提到土地短缺的困局是因為過去覓地工作停滯不前，2011至2015年只有600多公頃的填海面積，較1985年至2000年期間的3000公頃，下跌八成。而不少香港人面對「貴、細、擠」的苦況，未來公屋落成量只有23萬多個單位。

【14:40】黃遠輝續稱，香港房屋土地問題刻不容緩，「王道」的方法是要多管齊下，「無一個方案是無痛，要拿出勇氣，作出抉擇」，而小組的工作是要凝重社會最大的共識。

他指18個方案現階段是無優次之分，並歸類為三大類，包括是短中期、中長期以及概念性。短中期方面，分別為棕地、私人發展商不少於1000公頃的新界農地，以及66幅私人遊樂場地、重置康樂設施。

【14:45】中長期方面有6個選項，包括維港以外的填海、發展東大嶼都會、岩洞及地下空間、新界西以外的新發展區、發展郊野公園邊陲地帶。
另外8個概念性選項，包括長遠發展內河碼頭及鄰近用地、發展郊野公園邊陲地帶其他地點、增加鄉村式發展地帶的發展密度、現有運輸基建上作上蓋發展、利用公用事業設施用地的發展潛力、重置葵青貨櫃碼頭、葵青貨櫃碼頭上蓋發展以及填平船灣淡水湖。
黃遠輝說，土地供應關乎每一個公眾，會以最大的廣度和深度去接觸不同持分者，促進社會認知，共同打破土地不足的困局，小組計劃超過100場跨階層的活動，包括4個公眾論壇，亦製作出一系列淺白易明的資料，包括10多條影片。
【14:50】 公眾參與的第一階段會以公眾教育及宣傳為主，當公眾有一定的認識後，會進行問卷及電話調查，所有資料會上載於網頁及設立社交專頁。
【15:00】被問到小組有否估計到底多少土地才足夠，黃遠輝回應指，現時尚欠1200公頃土地的估算，當中是有一系列假設，倘有變就有出現很多變數，例如若有新發展區出現延誤或規模縮少，土地短缺數目會更大，所以是假設最少欠1200公頃，若今天不早作準備，無大幅度造地，未來短缺會更明顯，故1200公頃是「起步點」。對於公、私營合作選項，小組認為有需要設一個獨立於政府的架構，確保政府投入後有一定比例的公營房屋，設立一個認可、公平機制，釋除公眾官商勾結疑慮。
【15:02】被問及小組如何承諾解決21萬劏房戶及28萬宗公屋輪候冊問題，小組主席黃遠輝回應指，公眾諮詢開始前亦有接觸不同持分者，包括劏房戶及專業團體，是因為想顧及不同持分者的聲音。他說，在與全港關注劏房平台中，聽到一名女士面對房屋的訴求的心聲，「佢地嘅心聲畀我地好大動力。」小組亦想解決土地衍生房屋不足的問題，「土地如果多咗，有望解決住在不適切居所的居民。」
此外，被問到港鐵主席馬時亨近日就貨櫃碼頭上建屋的方案表態支持，小組如何釋除公眾對官商勾結的看法時，黃遠輝重申18個不同選項，自然有部分選項會直接影響持分者，包括有直接的既得利益者，所以小組收集的聲音，會包含所有持分者，「不會有個別聲音被霸佔。」他說，透過5個月的諮詢，或會有更多選項可提出，可提升社會認知，並共同解決土地供應不足的問題。黃遠輝續稱，對有持分者表態並不意外，相信社會上討論後，可以宏觀地作出取捨，「大部分持分者的眼睛都是雪亮，會以社會利益為大前提。」


黃遠輝(右)說，對於粉嶺高球場問題，相信政府會對市民的意見從善如流。

【15:10】對於公、私營合作，小組能否作承諾確保政府會參照報告結果，黃遠輝回應指，不可預先知道政府如何做，因為現時諮詢是以多層面、多渠道，以取得社會共識，最後如實反映予政府，相信政府收到報告後一定會從善如流，而小組同樣會在報告寫清楚，「不會開空頭支票」，執行時如何釋除公眾疑慮。對於粉嶺高球場問題，民政局的諮詢跟小組聚焦在土地用途不同，屬不同角度，命題上不會有衝突，相信政府會聆聽意見，從善如流。
【15:15】至於政府會否切實執行小組的報告，黃遠輝稱仍未開始撰寫報告，不認為會有個別持分者的意見會壟斷報告，因土地小組的職責是去反映社會大多數人的意見。
對於有民間聲音質疑低估高爾夫球場及棕地的發展潛力，另土地小組會否考慮18個選項以外的建議，例如軍事用地。黃遠輝重申小組沒有任何前設，對於個別選項的潛力，小組亦有經過討論和研究，任何估算也有一系列的假設，如高爾夫球場的發展方案是根據當時新界北發展的顧問報告所得，強調各個土地選項無指定個別土地的同途，小組只是引用顧問的初步研究報告，相信若然落實會繼續做仔細的規劃工作，房委會也會以「一個不能少」的原則下研究。
至於軍事用地方面，他稱小組備悉軍事用地全數用作防務用途，無任何可閒置以及政府無打算釋放土地用途，所以沒有用作公眾諮詢的選項，但若然公眾有意見時，會如實反映於報告之中。


黃遠輝說，不認為會有個別持分者的意見壟斷報告，因土地小組的職責是去反映社會大多數人的意見。

【15:20】被問到公眾諮詢涉及成本有多少，以及如何處理沉默大多數，黃遠輝重申將舉辦各階層活動、地區探訪、18區展覽等，希望可接觸到辛勤工作市民，而公眾諮詢是無成本限制，早前向立法會申請的預算是1200萬元。倘市民反對郊野公園邊陲建屋，黃遠輝指會分開兩試點作選項，任何選項不可避開法定程序，房協需做兩份報告，生態研究報告要做一年，之後再做工程研究報告，如支持較少，相信政府會從善如流，未必開展第2部分研究，反之則會續做其他研究報告。

【15:25】被問到土地小組雖強調並無前設，但在文件中提及引用《收回土地條例》有一定困難，並會否擔心社會上有仇富心態，而令公眾不願意支持公、私營合作。黃遠輝指，相信社會上不同持分者也會理性看待各選項，而根據《收回土地條例》，「就算用作公眾用途，某一持分者是否在法律上，有其凌駕性一定要咁做呢，在法律角度而言，要求的確係高。」他說，如滿足公眾利益及發展新發展區時，可動用該條例，包括部分發展商持有的農地中，亦座落於新發展區之中，包括古洞北、粉嶺北。
【15:30】黃遠輝被問到現時諮詢公眾印象似為公、私營合作鋪路，會否擔心地產商會加諸壓力，他指會從不同層面、渠道收集意見，小組已委託港大做意見調查及分析，港大可專業分析各項意見，最後反映出真正多元意見。他又相信不會受到地產商壓力，因未來會接觸很多不同持份者，如劏房戶，無論如何會盡力接觸愈多持份者愈好，即使是有利益的持份者亦無問題。
【15:40】黃遠輝重申今次公眾諮詢中，民意是佔最大的比重，小組會以平常心去處理，並會確保公眾諮詢得來的社會大多數意見可如實反映在報告中。至於如何「頂住壓力」，他相信看到今天住在板間房的居民，是小組成員最大的動力。黃遠輝又指不少朋友對他表示支持，令他感到要「真真正正搞一次大家都可以參與嘅公眾諮詢。」他認為政府在收到報告時，會從善如流，雖然有困難的地方，但今次的全民參與下，有決心可以共同解決土地供應短缺的問題。
至於政府是否以「避火頭」心態去成立小組，黃遠輝認為委員來自不同界別，形容是他擔任公職以來，「非常團結、用心、大誠意的小組」，而小組的出席率是非常高，頭三次會議出席率是百分之一百，而政府未有參與今次小組是因為選項跨越各個政府部門，所以小組在推動參與上會做得更加好。副主席黃澤恩就指，小組未來會接觸很多公眾，但並非擔當公關角色，因小組的角色是獨立，無須向政府諮詢意見。即使持分者在表達不同意見，但不會為小組造成壓力。
【15:45】被問到會否為18個選項作排名，黃遠輝回應指，他們還未開始撰寫報告，但報告中會提供一些解決問題方法，以助尋找更多土地供應，至於小組會否具勇氣向政府反映公眾最大意見，如運用粉嶺高球場建屋，黃遠輝回應指，政府會審視報告的建議。

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生地變熟地需逾10年　林鄭提「基建帶動發展」　部門未有政策
土地供應專責小組諮詢文件的其中一個關注點，是未開發的「生地」變成有配套的「熟地」（「熟地」一般指有關士地已有合適規劃，不需進行收地、清拆、重置現有設施、地盤平整或提供額外的基建設施），需時長達11至14年。有小組成員形容，「即係你要造麵包，你搓好麵粉、搵到土地之後，點知個焗爐要焗十幾年，嚿麵粉先熟，咁即係個焗爐出了問題。」行政長官林鄭月娥今年1月與官員乘搭直升機鳥瞰香港，她之後曾稱「得到一啲靈感」，據了解，林鄭的「靈感」是探索可否透過先行發展基建，例如：交通運輸、供水系統、排污設施等，加快帶動公路或鐵路沿線一帶的土地開發。
據悉，土地小組曾討論過林鄭的「靈感」，向運輸及房屋局了解以基建來「創造容量」（capacity-creating）的方式是否可行。小組獲運房局官員回覆指：「『創造容量』方式與傳統『需求主導』方式在概念上大相逕庭。由此而提供各項基建（包括供水系統、排污設備及運輸設施）的理據基礎，須為政府內外人士所接受，包括立法會和審計署（由於完成後的項目將接受衡工量值的審核）。」運房局官員現階段未有提出具體政策，落實執行林鄭的「靈感」。

小組在諮詢報告中提及，生地變熟地的過程漫長需時長達11至14年，生地涉及多個複雜及不確定因素，例如：進行規劃及工程研究和公眾諮詢、處理法定規劃程序、完成詳細設計後，為政府工程取得立法會的撥款批准、進行收地及清拆和作出安置、提供及重置設施、進行地盤平整工程及興建基建設施、進行建築工程等。（見下圖）



土地專責小組諮詢文件，提及生地變熟地的造地過程，需時11至14年。至於環保人士關注的填海造地，文件提及一般工程需時10年或更長時間，單是最初進行的技術性研究便需要用2年多，其後納入基本工程計劃向立法會申請撥款、進行規劃工程及環境評估、再向立法會申請撥款、設計後再上立法會，整個過程要花4年或以上，之後施工要花近4年或更多時間。（見下圖）
造地過程長逾10年，時間是否可以縮短？據悉小組及政府官員未有討論具體方案，但有意見認為：「97前的玫瑰園計劃，用了不足10年便完成。造地有心做的話，相信總有解決辦法。」



土地專責小組諮詢文件，提及填海造地過程，需時10年以上。

土地供應專責小組過去半年的重點工作，是詳細分析《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》研究報告中，由不同政策局和部門提供的各項預計土地需求（P.26-29）。《香港2030+》研究顯示，醫療設施預計的土地需求竟然少於5公頃，靈灰安置所（指骨灰龕）卻預計超過75公頃土地需求。骨灰龕的土地需求竟然多過醫療設施近15倍，究竟這個估算是基於什麼準則和理據得出？據了解，土地小組成員曾向政府了解，獲告知《香港2030+》報告中不同土地需求的估算，數字是由相關的政策局提供，當中揭露部門之間各自為政，沒有協調和統籌令整體土地規劃出現問題。
《香港2030+》研究提到由不同政策局及部門提供的土地需求估算數字，當中預計土地需求最多的是堆填區擴建，估算超過310公頃。其次是康樂及消閒設施、污水處理廠，分別估算需要超過250公頃及超過130公頃土地。估算最少的土地需求是駕駛學校，約4公頃；其次就是醫療設施，估算需求少於5公頃土地。



據悉，土地小組曾經質疑：「一間瑪麗醫院都要4公頃土地，有乜理由人口老化之下，醫療設施預計的土地需求竟然少於5公頃，比骨灰龕預計要超過75公頃土地少好多，點解會咁？」小組就此問題向有關當局進一步查詢，獲告知報告提及少於5公頃的「醫療設施」，是指一些「非人口設施」（Non-population major special facilities），例如中醫醫院、中醫藥測試所、傳染病隔離設施等。至於興建醫院及診所等的「人口設施」（Population-related facilities），政府預算有54公頃土地需求。這54公頃中的39公頃土地，是為了應付到2043年，額外98萬的人口增長（料屆時總人口達822萬），39公頃的估算是按「98萬新增人口 X 每人0.38平方米」的計算得出。
因此，政府表示，醫療的總土地需求預算為約60公頃。不過，當局未有解釋，為何《香港2030+》報告中「醫療設施」一項是「少於5公頃」，而非寫作「約60公頃」。
即使政府估算54公頃土地用來興建醫院，數字仍然比骨灰龕預計要用超過75公頃土地為少，也少於用作堆填區擴建、污水處理廠、石礦場及岩石加工設施（約90公頃）所需要的土地。據悉，土地小組關注政府部門各自為政，未有從最重要的民生角度出發，「呢個部門估多啲，另一個部門估少啲，但中間是否有一個準則、是否有一個中央規劃協調。現在的數字，反映出很明顯的山頭問題。」
土地專責小組在諮詢文件提到，「備悉《香港2030+ 》估算香港的「政府、機構或社區」用途、休憩用地和運輸基建設施用地，長遠將會有720 公頃，另加約67 萬平方米樓面面積的短缺。然而，有關估算並未包括： （i） 最新政策而引伸的土地用途需求（如安老服務計劃方案下的新增安老設施需求、幼稚圜政策下的新增空間需求）；及 （ii）有關政策局在進行評估時並未掌握部分用途的長遠需求（如高等敎育和部分醫療設施）。」

規劃署數字有問題　短缺不只1206公頃　 2023至26年爆煲高危土地供應專責小組今天推出的諮詢文件，揭露了規劃署在2016年做的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》研究（下稱《香港2030+》），當中的估算數字原來有不少問題。小組提及《香港2030+》預計，由現在起至2046年，香港欠缺1206公頃的用地，包括：住宅230公頃、經濟256公頃、基建及設施720公頃。但小組發現，原來該1206公頃當中的68%、即815公頃土地短缺，不是等到2046年才會出現，而是即將在未來8年發生（現在至2026年）、即林鄭月娥假如連任特首的第二屆政府。


資料來源：土地供應專責小組諮詢文件

住宅供應方面，由現在起至2046年，《香港2030+》研究指，共有230公頃土地短缺，當中包括121公頃公營房屋土地、109公頃私營房屋土地。據了解，小組尤其關注公營房屋在2023至2026年之間，因欠缺土地，有機會每年新單位供應數量不足1萬個，是出現「爆煲」的高危時段。有評估認為，若此情況出現的話，輪候公屋時間有機會由目前平均4.7年，增至6至7年或更長時間。

事實上，政府發表的《長遠房屋策略》報告顯示，於2018-19至2027-28年度的房屋供應目標，為28萬個公營房屋單位，（即平均每年有2.8萬個單位，當中包括20萬個公屋單位及8萬個資助出售單位）、18萬個私人單位（即平均每年1.8萬個）。 但運輸及房屋局上周向立法會呈交的最新數字（pg 93）顯示，未來5年無法達到每年2.8萬個公營房屋單位落成目標，估算如下：
2017至18年：18,200個
2018至19年：15,700個
2019至20年：14,800個
2020至21年：11,900個
2021至22年：14,100個
換言之，目前至2022年，每年公營房屋落成量已低於2萬個單位。



土地供應專責小組在報告中表示，相信實際土地短缺數字，遠較《香港2030+》研究估算的1206公頃為高，更直接指出《香港2030+》報告「估算偏向保守」，未有充分計及多項因素，包括：市民對改善人均居住面積的訴求、人口老化令醫療及社福服務需求較預期增長快、市區重建步伐或需加快、部分行業的土地需求等，均未有計算在內。
小組指出，香港的人均居住面積是161平方呎，較深圳的300平方呎、新加坡的270平方呎、上海的260平方呎、東京的210平方呎為低。《香港2030+》土地需求估算，是假設到2046年，香港的人均居住面積仍維持161平方呎沒有改善。

小組在文件提及，《香港2030+》報告預測至2046年，有3600公頃的土地供應，但當中存在相當的不確定性，包括政府提及的210多幅具房屋發展僭力的土地，截至今年3月初，約三分之一仍未展開改劃程序，部分可能因地區對「插針樓」的反對而縮減建屋規模。另外，落實古洞北/ 粉嶺北、洪水橋、元朗南等新發展區計劃時或遇到挑戰，包括申請立法會撥款、收地賠償及遷拆重置等。不過，《香港2030+》報告提及的土地供應部分，已假設所有預計的土地供應項目均能順利及如期推展，包括撥款、收地、賠償、安置、建設等。因此，小組認為未來發生的實際土地短缺，遠多於1200公頃估算。