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人口政策與土地供應 : 雷鼎鳴

根據普查數據推算,2043年後,香港人口會一直緩慢下降。(資料圖片)


在土地供應的大辯論中,時有人會提出一種異議,他們認為土地供應根本不是問題,人口若是大量甚或是無限量增加,增加多少土地也無補於事,所以他們主張源頭減人。

香港可供發展的土地非常短缺,彰彰明甚,我不知道反對增加土地供應的人背後有何意圖,也不想費神猜測,但他們對未來人口變化的論述卻並不準確,容易誤導市民。

住戶數量減 增房屋需求

香港人口的增長速度十分緩慢,人口大量增加的機會很低,根本不是土地不足的重要因素。2012至2014年,林鄭成立了一個「長遠人口策略督導委員會」,我參與過當中有關人口政策的討論。2015年1月,政府公布了一份《人口政策策略與措施》文件,當中便有把人口推算到2041年。2017年9月,統計處根據2016年的人口普查數據,更新了推算。這次推算顯示出2043年是香港人口的高峰期,到時人口可高達822萬,比今年高出77萬,年均人口增長率只得0.4%。在2043年以後,香港人口一直會緩慢下降,到了2066年,人口只剩下772萬,與今天相比,只是多了27萬多人。若然統計處的推算正確,某些市民所擔心的香港人口無限膨脹與事實相差甚遠。

不過,房屋需求其實受住戶數量影響更大。香港每個住戶的人數愈來愈少,現時每戶人數平均2.8人,根據以往的經驗,住戶增長的速度,平均每年要比人口增長的速度快0.6%。換言之,在2043年之前,住戶數目大約會每年增長1%。為甚麼住戶人數愈來愈少?這是因為人口老化,到了2043年,65歲或以上人口會高達255萬人,他們很多都是獨居或2人居住。人口政策很難改變這狀況,他們需要更多居所。

為甚麼香港人口增長緩慢?最重要的原因是香港的生育率極低,一個女人(加上一個男人)一輩子才生出約1.2名小孩,人口自然有下降的壓力。不過,港人生命力頑強,不是這麼易死去,人均壽命處於世界領先位置,所以可減慢人口的滑落。

在土地辯論中鼓吹要注意人口政策的人(其實幾年前政府早已研究過相關政策),焦點顯然是要限制來港的移民。此種建議是否適合,不能靠直覺,而要靠數據及要考慮港人的價值觀。

最被人提及的項目自然是每天150人的內地人單程證來港數額。其實近年來這數額基本上沒有用足,2010至2017年這8年內,平均每天只有126人來港;而且這些人教育水準愈來愈高,接近9成已完成中學。據統計處去年人口推算中所用的假設,到了2026年,每天單程證來港人數會下降至100人左右。

單程證數額 近年無用足

能否把此數目再減一下?我看是不切實際。決定誰可獲得單程證的是內地部門,香港政府完全沒有權力,內地亦視此為原則問題,政策難以改變。應否把限額減少?這不一定合理。取得單程證的條件是港人的直系親屬,有了這麼多年單程證後,能再衍生出更多合資格來港的因素,只可能是兩地居民通婚。如果人口政策是禁止通婚,假以時日便再無人有資格申請單程證,但這種政策當然於理不合,不可能實施。如果是有通婚,香港怎可能阻止夫妻或子女團聚?其實通婚也不意味着人口單從內地流向香港,例如在2016年,一年內流出的人口高達2.3萬人,其中一部分應該是港人到內地定居。

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來港的移民中,有相當一部分不是靠單程證的,而是通過4種不同的吸引人才計劃來港。在過去5年,共有26.9萬人通過這些計劃獲批來港,但他們不一定永久留港,而且絕大部分不是內地人,當中17萬人是通過「一般就業政策」來港。內地人來港總共有95,208人,他們主要是申請「輸入內地人才計劃」及以學生身份來港畢業後找工作。李雲迪等人申請的是「優秀人才計劃」,但5年來只有769人獲批,而且他們不一定留港。

這些不同種類的人才計劃,目標是為港吸納重要的人才,但效果似未足夠。在過去5年,通過內地人才計劃或來港讀書終於取得永久居留權的,只不過是12,500人左右,平均每年2,000多人,對房屋需求未構成壓力。香港的大學本科生中,規定不能有超過兩成是外地學生,我校是一成收大陸學生,一成收外國學生,他們加起來每年不過幾千人,而且近半不會留港。近年不少大學課程收了很多內地來的碩士生,可能比本科生更多得多,但他們留港的比率愈來愈低,例如去年我系經濟碩士班畢業生,只有13%留港。綜合這些數字,人才計劃不是規模過大,而是過小,香港樓價與他們無甚關係。

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仰望未來的晴空,往下一個目標進發
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周顯《房屋增量微不足道,存量分配誰敢去動?》\

今日講的主題,是房屋的存量和增量。這明明是簡單的概念,但真正理解的人卻並不多,並且往往有著極度錯誤的詮釋。

所謂的存量,也即是總單位數量。現時大約有 270 萬伙住宅單位,私樓約有 120 萬伙,公屋約有 80 萬伙,其餘則為居屋、村屋、其他資助房屋等等,而空置率則是 3.7%,即不到 10 萬伙單位,是全世界最低。至於家庭數目,則約有 240 萬個,如果同總存量相減,即得出約 25 萬至 30 萬單位的差距。本土派的房屋評論員往往以此為依據,計算出空置率其實應在 8% 至 10% 之間。

這些評論員應該也從來沒有買過樓,也從來不懂市場,因為:第一,空置率的計算方法有國際標準,不管用上甚麼方法作標準,在「家家有求」的大前提下,香港的空置率始終是世界最低;第二,家庭數目不一定等於樓宇使用量,先不管丟空放租、裝修、出售中等等自然空置的數字,未結婚的子女搬出自住,又或者是一個男人有幾個「竇」,都不算在「家庭」之內,這又算不算是空置呢?所以,空置率並不等於存量減去家庭數目。只有笨蛋或智障才會採用或相信這種計算。不過,香港的笨蛋和智障,在樓市分析方面,還真有不少人。

但是,在分析存量問題時,這些笨蛋們至少說中了一點:如果把存量適當的再分配,的確可以完全解決香港的居住問題。

我常常說,香港的人均居住面積不夠,這是相比起國際標準而言,反駁者完全站不住腳,可是,人均居住面積不夠,可以用適當的存量再分配去作解決,例如說,把濫用公屋的居民全都逐走,根本可以完全解決公屋不足的問題,至於私樓,只要對第二套房和公司業主大幅加差餉,也可以釋放出大量單位。

現時的所有政策,例如雙辣招、空置稅等等,都是從增量方面著手,但每年的增量只是 1.7 萬伙單位,還有大量的納米樓,相比起 270 萬伙存量,增量的影響力是不痛不癢。

那為甚麼政府不從存量著手呢?皆因這影響到數以百萬計的公屋住戶和私樓業主,將會掀動太大的反對聲音,說穿了,這是既得利益的問題!

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就係佢地炒高樓價,攪到我地捱貴租
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