2018年6月7日
未補地價居屋（綠表、白按）的按揭年期和成數頗為複雜，我們做了一個完整FAQ:
(I) 綠表居屋
問: 何謂政府擔保期？如何計算？
答：政府擔保所有居屋30年，擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行。擔保期以首次出售日計算。如果是新居屋，擔保期便是30年。如果是二手居屋，假設首次出售日是5年前，那麼政府餘下的擔保期便是 30－5 ＝ 25年。
問：居屋按揭需不需要做壓力測試以及提供入息文件？
答：如果是政府擔保期內，居屋按揭無需壓力測試和提供入息文件，因為政府是擔保人。如果已過了擔保期，需要壓力測試以及入息證明。
問: 居屋按揭最多可借幾多成和最長年期是幾多？
答： 居屋按揭最多可借9成半，最長年期25年。如果是一手新居屋，可以做足9成半和25年。但如果是二手居屋，實質按揭成數和年期因屋宛而異，要視乎政府擔保期剩餘幾多年。銀行的原則是，當擔保期完後，按揭餘額需要低過樓價6成，才可批足9成半成數以及25年年期，否則便要在按揭成數或年期上有所扣減。銀行有個「對數表」，列明每個擔保年期和按揭成數的組合中，可以做到幾多按揭年期。
例：假設政府擔保期已過了23年（即剩餘7年），貸款人便不能借足95％以及25年期，這是因為如果供款年期是25年，7年內貸款人是無法供到樓價4成，不符合居屋按揭原則。跟據對數表，如貸款人想借足95％，便只能借17年。如果貸款人想借足25年，成數便最多只能8成。因此，最高按揭成數和最長還款年期，貸款人要取捨，不能兩者兼得，除非是1998年後的居屋。
問：那年首次出售的居屋可以做足9成半按揭成數以及25年年期？
答：如1999後首次出售的居屋，一般可借足95％以及還款期25年。但若首次出售日期於1999前，銀行就需要視乎首次發售日期而去考慮按揭年期/成數，而審核標準大多計算該單位於擔保期完結時，按揭餘額可否低過樓價6成。
問：以上所說的按揭「對數表」如何可索取？
答：想知以某一擔保期，最高的按揭成數和最長年期的組合，聯絡我們查詢便成，費用全免。
問：如果已過了擔保期，按揭成數和年期如何計算？
答：如果擔保期已過，未補地價居屋最多只可借6成，25年，需要壓力測試和入息證明。
問：居屋的按揭利率幾多？能不能行 H 按？
答：最優惠的利率為 P-3.1% (P=5.25%), 或 p-2.85% (p=5%)，目前同樣是2.15%年利率。居屋按揭不能行H按，這是政府規定的。
問：居屋按揭現金回贈有幾多？有沒有高息存款掛勾戶口？
答：目前現金回贈可以做到貸款額之 1.8%，有高息戶口。除了銀行提供的回贈，坊間的按揭中介也有回贈給客人，一般貸款額之 0.1%-0.35%. 客人們可向他們索取「按揭轉介表」，然後交給銀行，便能取得中介的額外回贈。要嚴選較有規模的按揭中介，避免被走數或賴數的風險。請留意，跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.
問：居屋按揭需不需要搵擔保人？
答：如果是政府擔保期內，政府就是擔保人，無需壓力測試，因此不需要擔保人。但如果擔保期已過，按揭批核方法便和私樓相同，如過不到壓力測試便要擔保人。但留意居屋的擔保人需要也是住在該居屋內。
問：如業主年紀已很大，也可以最盡借足95％，年期25年嗎？
答：擔保期內因政府是擔保人，因此業主年齡不是問題。而能不能借足95％和25年決定於餘下擔保期有幾多年，然後查對數表。如果擔保期已過，按揭年期便跟據銀行標準，例如如銀行用人齡80－來計算還款期，那麼65歲便最多只可供15年。
本帖最後由 CWL147 於 2018-07-31 03:00:11 編輯
