炒風勁 新居屋綠置居轉售研收緊 居二近年每伙賺逾200萬 聯會倡頭5年須原價內賣樓

【明報專訊】樓價居高不下，炒賣風氣蔓延至居屋第二市場。公屋聯會昨日發表研究報告，分析近3年在居屋第二市場轉售的208宗成交個案，發現每宗平均成交價較原價大賺逾1倍，其中每間居屋轉售後的平均溢價達253萬元，每間綠置居單位的溢價亦達201萬元。本報獲政府消息，正研究收緊新建居屋及綠置居單位的轉售限制。公屋聯會建議政府收緊未補價資助房屋轉售限制，由現時首兩年內不得高於原價轉售的限制增至5年，以遏止短期炒風。

房署：適時檢討轉讓限制
房屋署回覆本報稱，房委會一直密切留意資助出售單位的轉售情况，會適時檢討有關單位的轉讓限制；又稱房委會已在2018年通過收緊在2019年或以後推出的資助出售單位轉讓限制，當時修訂已平衡社會上對收緊轉讓限制的訴求，以及確保資助出售單位流轉的需要。

房委會2014年底及2016年起復售居屋及推售「綠置居」單位，並於2018年將「白表居屋第二市場計劃（白居二）」恆常化，由以往只限綠表客在居屋第二市場購買未補價資助房屋，改為准許白表者申購，其中2018年的「白居二」名額定為全年2500個，2019年增至3000個，去年增至4500個。

新居屋167單位平均賺253萬
在現時轉售限制下，居屋或綠置居業主在首兩年內，不得以高於原價賣樓；但於第3年起可以自行議定的價格，在居二市場轉售單位予白居二或綠表買家。公屋聯會按房委會及地產代理的成交紀錄資料，分析近年解除轉售限制、在居二市場成交的其中208宗個案，分別涉及11個居屋屋苑共167個單位，以及兩個綠置居屋苑共41個單位，發現平均每宗交易在轉售後均大賺逾倍，其中該167個居屋單位轉售後，平均每間溢價253萬元，即賺101.8%，其中以元朗屏欣苑和荃灣尚翠苑的溢價升幅最大，分別達109.4%及105.6%。

美柏苑一單位賺1.4倍 升幅最多
根據成交紀錄，大圍美柏苑一個低層371呎單位，業主原價約208萬元購入，今年7月以503萬元轉售，獲利逾295萬元，較原價大賺1.4倍，成為該208宗成交中溢價幅度最高個案。而合共有960多個單位的荃灣尚翠苑，於2017年入伙後，至今最少錄得72宗轉售成交，其中一個511呎高層單位業主以325.7萬元購入後，今年6月以705萬元成交，大賺1.16倍。

房會委員指資助屋淪炒賣工具
房委會委員、公屋聯會總幹事招國偉表示，政府提供資助房屋本意是讓無法負擔私樓的市民能夠置業安居，但目前卻淪為炒賣工具，認為已違背本意，建議房委會進一步收緊轉售限制，由現時首兩年內不可高於原價轉售的限制增至5年。他亦建議政府分隔資助房屋及私人樓市，只容許居屋、綠置居單位等在居二市場內流轉，取消現行單位於補價後便可在公開市場轉售的方式，以做到「住房不炒」。

房委會資助房屋小組主席黃碧如表示，政府當初引入「白居二」制度，原意想加快資助單位的流轉，並給予更多白表家庭置業機會，但近年卻出現入住兩年後就炒賣的情况，形容制度「好像走了樣」，房委會需正視問題。另一房委會委員柯創盛稱，資助房屋應用作安居而非炒賣工具，支持房委會進一步收緊轉售限制，包括基本要求規定業主須住滿5年後才准轉售。

*未補地價的二手居屋注意事項：

針對綠表及白表購買未補地價二手居屋，銀行一般採用 「30年 減去 樓齡」來衡量按揭年期。

舉例，一個5年內樓齡物業，可獲25年還款年期；但若樓齡達20年，餘下的按揭年期只有約10年。但若批出按揭年期過短，基本上沒有買家能夠承受，於是針對二手居屋樓齡，銀行通常有以下按揭安排：

1) 約19年樓齡或以下的居屋，銀行照樣提供為期25年的9成按揭。
2) 若多於19年但未過30年，餘下擔保期批9成按揭，屆滿後跌回6成按揭，假如未償還樓價多於當時樓價6成，便需要補回差價。
3) 若已過30年樓齡，銀行只提供6成或以下按揭，即要預備至少4成首期。

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如未來新建的居屋／綠置居要求規定業主須住滿5年後才准轉售，2022年出售的資助房屋最快也需等到2027年才能轉售。

鑒於一般情況下銀行只會為約19年樓齡或以下的居屋提供為期25年的9成按揭，市場上能9成按揭供款25年的白居二單位由每年穩定增長至2023年後將急速斷崖式下降！要買趁手！

除了個別特殊情況外，2022-2026年間樓齡必定少於19年的資助房屋名單如下：

居屋2014：
- 荃灣 尚翠苑 962
- 青衣 青俊苑 465
- 沙田 美柏苑 288
- 沙田 美盈苑 216
- 元朗 宏富苑 229

居屋2016：
- 沙田 嘉順苑 248
- 屏山 屏欣苑 2409

居屋2017：
- 牛頭角及九龍灣 彩興苑 1,358
- 梅窩邊緣 銀河苑 529
- 梅窩邊緣 銀蔚苑 170

居屋2018：
- 西南九龍 凱樂苑 2,522
- 啟德 啟朗苑 683
- 東涌市中心地區 裕泰苑 1,226

居屋2019： (~2022-2023)*
- 何文田 冠德苑 603
- 西南九龍 凱德苑 814
- 葵涌 尚文苑 494
- 將軍澳 雍明苑 1,395
- 馬鞍山 錦暉苑 735
- 沙田 旭禾苑 830

居屋2020： (~2023-2025)*
- 慈雲山、鑽石山及新蒲崗 啟翔苑 940
- 沙田 彩禾苑 806
- 馬鞍山 錦駿苑 2,079
- 龍躍頭及軍地南 山麗苑 3,222

*()為最早可自由訂價出售日期

又好難講，居屋業主為咗換樓，於是先至賣居屋。如果間居屋升唔到值，到佢想換樓住大啲都好困難，所以問題嘅根源係居屋嘅面積縮晒水。真正能治本嘅做法係加大居屋數量及面積，否則，只係規定原價轉售嘅話，日後將會令更多面積細嘅居屋冇人買。

呢個招國偉原意係好，有無諗過只係舊居屋先可以補地價賣，會搞到舊居屋加速炒賣，又係自製不公。

應該全部居屋劃一要補地價先賣得，咁包保無得炒，政府又可收返地價。

房住不炒唔介意，但新居屋應賣平啲。

建議立法規定公營房屋賣家必須繳付最少20%資產增值稅。

很好，炒家好離開居屋市場

市場上能9成按揭供款25年的白居二單位由每年穩定增長至2023年後將急速斷崖式下降！要買趁手！
咁姐系又一加強樓市升溫的催化劑