未來新居屋綠置居轉售研收緊..要買趁手！

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未來新居屋綠置居轉售研收緊..要買趁手！

炒風勁 新居屋綠置居轉售研收緊 居二近年每伙賺逾200萬 聯會倡頭5年須原價內賣樓

【明報專訊】樓價居高不下，炒賣風氣蔓延至居屋第二市場。公屋聯會昨日發表研究報告，分析近3年在居屋第二市場轉售的208宗成交個案，發現每宗平均成交價較原價大賺逾1倍，其中每間居屋轉售後的平均溢價達253萬元，每間綠置居單位的溢價亦達201萬元。本報獲政府消息，正研究收緊新建居屋及綠置居單位的轉售限制。公屋聯會建議政府收緊未補價資助房屋轉售限制，由現時首兩年內不得高於原價轉售的限制增至5年，以遏止短期炒風。

房署：適時檢討轉讓限制
房屋署回覆本報稱，房委會一直密切留意資助出售單位的轉售情况，會適時檢討有關單位的轉讓限制；又稱房委會已在2018年通過收緊在2019年或以後推出的資助出售單位轉讓限制，當時修訂已平衡社會上對收緊轉讓限制的訴求，以及確保資助出售單位流轉的需要。

房委會2014年底及2016年起復售居屋及推售「綠置居」單位，並於2018年將「白表居屋第二市場計劃（白居二）」恆常化，由以往只限綠表客在居屋第二市場購買未補價資助房屋，改為准許白表者申購，其中2018年的「白居二」名額定為全年2500個，2019年增至3000個，去年增至4500個。

新居屋167單位平均賺253萬
在現時轉售限制下，居屋或綠置居業主在首兩年內，不得以高於原價賣樓；但於第3年起可以自行議定的價格，在居二市場轉售單位予白居二或綠表買家。公屋聯會按房委會及地產代理的成交紀錄資料，分析近年解除轉售限制、在居二市場成交的其中208宗個案，分別涉及11個居屋屋苑共167個單位，以及兩個綠置居屋苑共41個單位，發現平均每宗交易在轉售後均大賺逾倍，其中該167個居屋單位轉售後，平均每間溢價253萬元，即賺101.8%，其中以元朗屏欣苑和荃灣尚翠苑的溢價升幅最大，分別達109.4%及105.6%。

美柏苑一單位賺1.4倍 升幅最多
根據成交紀錄，大圍美柏苑一個低層371呎單位，業主原價約208萬元購入，今年7月以503萬元轉售，獲利逾295萬元，較原價大賺1.4倍，成為該208宗成交中溢價幅度最高個案。而合共有960多個單位的荃灣尚翠苑，於2017年入伙後，至今最少錄得72宗轉售成交，其中一個511呎高層單位業主以325.7萬元購入後，今年6月以705萬元成交，大賺1.16倍。

房會委員指資助屋淪炒賣工具
房委會委員、公屋聯會總幹事招國偉表示，政府提供資助房屋本意是讓無法負擔私樓的市民能夠置業安居，但目前卻淪為炒賣工具，認為已違背本意，建議房委會進一步收緊轉售限制，由現時首兩年內不可高於原價轉售的限制增至5年。他亦建議政府分隔資助房屋及私人樓市，只容許居屋、綠置居單位等在居二市場內流轉，取消現行單位於補價後便可在公開市場轉售的方式，以做到「住房不炒」。

房委會資助房屋小組主席黃碧如表示，政府當初引入「白居二」制度，原意想加快資助單位的流轉，並給予更多白表家庭置業機會，但近年卻出現入住兩年後就炒賣的情况，形容制度「好像走了樣」，房委會需正視問題。另一房委會委員柯創盛稱，資助房屋應用作安居而非炒賣工具，支持房委會進一步收緊轉售限制，包括基本要求規定業主須住滿5年後才准轉售。

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資助房屋須嚴守「只住不炒」原則

本周三（1日），公屋聯會發表報告，指新居屋和綠置居的首次轉售價格平均較一手買入價高逾一倍，原業主在入住單位三、四年便出售。聯會估計該批單位被用作炒賣工具，業主在短期內轉售圖利，有違資助房屋安居的目標，並建議延長原價轉售條款至首五年，以及禁止資助房屋流進公開市場。政府應吸納意見，令現有業主打消短期圖利的念頭。有指房委會會適時檢討單位轉讓限制，這將是正確但遲來的一步。

公屋聯會翻查2014年起到今年9月新居屋和綠置居的買賣價格。在11個對象居屋屋苑之中，交易物價升值百分比介乎41.8%至109.4%，平均每宗樓價抽升至少200萬元。在兩個綠置居屋苑景泰苑和麗翠苑，樓價增幅為32.8%和109.1%，平均每宗樓價抽升至少110萬元，當中不少只是入伙三年多。

大圍美柏苑一個371平方呎單位，原業主以約208萬元購入，今年7月以503萬元轉售，獲利逾295萬元或1.4倍，成為全部208宗成交中升值最大幅度的個案。此類業主若是以5%或10%首期置業，即使計及其後按揭還款，也許只需五、六十萬元供款換來400、500萬元賣價，回報可能達十倍，猶如「刀仔鋸大樹」。

2018年修訂難阻升勢

在私人物業市場出現低買高賣是無容置喙，但在資助物業市場發生則大有商榷之處。居屋、綠置居是自住為主，給公屋居民和負擔不起私人樓宇的市民自置居所的機會，卻絕非令少數抽中資助單位的業主發達的工具。再者，當資助房屋市場愈來愈多高價交易，必然令更多業主心紅，以高價測試反應，拉動整體資助房屋價格上升。在買家方面，只要居二物業樓價較同類私樓維持折讓，即使價格上升，物業仍有相當吸引力。

自幾年前居二市場冒起800萬元、1,000萬元交易價起，社會就建議政府收緊轉售條件。房委會在2018年有所回應，規定單位在首兩年轉售只能售予綠白表買家，價格不能高於原價，補地價禁售期亦由五年增至十年。在第三至第十年內，業主繼續出售未補地價居屋給居二的綠白表買家，自由定價。或許政府認為這些措施已經有效，但正是未補地價居屋和綠置居在第二市場已經有價有市，十年補地價禁售期根本沒有對準問題。

分割私人、資助房屋市場

公屋聯會建議延長原價轉售規限至五年，加上未補地價居屋、綠置居留在第二市場流轉，僅限綠白表者購買，也是抑制透過資助房屋圖利的可行辦法。即使原價轉售規限延長至十年（或者變動跟通脹、樓價指數掛鈎）亦不算過份。政府甚至可以考慮從交易着手，向賣家徵收較高的資助房屋增值稅，買家即使開高價也「冇肉食」。

上述種種措施當然會減慢資助房屋流轉，亦會與階梯論相違背。可是，流轉的結果是市民接火棒，對社會百害而無一利。對市民來說，樓價脫負擔能力才是普羅市民的痛點。有報章引述房屋署，指房委會適時檢討資助單位的轉讓限制，那麼房委會勿教市民失望，盡早果斷平抑樓價，還資助房屋自住原意。

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房委會於1997年6月正式推行「居屋第二市場計劃」讓現居公屋住戶和綠表資格證明書持有人可選購居者有其屋計劃（居屋），其後亦包括綠表置居先導計劃／綠表置居計劃的單位（以下簡稱居屋單位）。

這項安排增加了居屋單位的流轉量，以滿足社會對資助自置居所的需求。

更重要的是，現居公屋住戶和綠表資格證明書持有人享有多一個自置居所的途徑，而房委會則可騰出更多出租公屋，編配予有真正需要的人士。

居屋第二市場樓宇買賣的運作，大致上與公開市場上的模式相同，買賣雙方可自行磋商，或透過地產代理進行交易。

買方必須承擔將來在公開市場上把單位出售時，所須要繳付補價的責任。

為回應中低收入家庭的置業訴求，房委會於2013年及2015年推出臨時計劃，把居屋第二市場擴展至白表買家。

房委會於2017年11月通過恆常化「臨時計劃」為「白表居屋第二市場計劃」（白居二），由2018年起實施。

https://www.housingauthority.gov...y-market/index.html

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