【設劏房評分制保障租戶】
香港基層住屋問題愈發嚴峻，私樓租金升幅和公屋輪候宗數
同時居高不下。無法進入公屋系統的基層市民滯留在私人租
務市場之中，若無力負擔整個單位租金便只能租住劏房。當
劏房租金升幅遠超住戶收入增長，而法例又沒有充分保障租
戶租住權的時候，可以想像得到基層租戶必然要不斷壓縮居
住的面積和質素，才能夠勉強應付租金瘋狂上升的情況，不
致流離失所。
除了租金能否維持在住戶可負擔範圍外，居住環境的品質亦
同樣重要，因此，政府房屋政策就更應重視「可負擔房屋」
和「適切居所」。
影子長策會、土地教育基金與中大未來城市研究所合作進行
了一項研究，分析香港劏房的環境及設施與其租金的關係，
並於2月21日發布研究結果。我們得到關注綜援低收入聯
盟及葵涌劏房住客聯盟的協助，上門探訪了50個位於深水
埗區及葵涌區的劏房戶【註1】，就其租金、居住面積、室
內間隔及設施、維修狀況等項目進行評級，藉此找出與租金
有顯著關係的「劏房租金因子」。目的是更了解現時劏房市
場的租金及質素的現況，與劏房戶就租金負擔及住屋環境所
面對的選擇及限制。
▋政府坐視 民間自救
此外，我們亦利用了各劏房單位的評級，計算各單位的分數
，並與同區公屋單位進行比較。
是次研究就數據進行迴歸分析，結果發現其中約四成評分項
目與其劏房單位租金存在統計學上的顯著性關係，即顯示兩
者在是次的樣本中證實有正比或反比的關係。其中「業主家
具及電器提供」的分析結果顯示，此項目的評分每增加一級
，即業主提供設施的數量增加，租金便會增加19%。其餘
例子包括樓齡愈新、劏房室內面積愈大、廚房及浴室的設施
愈多及劏房的維修與裝修狀況愈良好，租金便會相應增加。
本研究未能證實所有項目與租金皆存在統計學上的顯著性關
係，但其餘項目都與劏房住戶的生活質素好壞影響重大，對
制定評估劏房質素的客觀標準而言，有值得保留和討論的空
間，因此，我們同時訂定了兩個評分比例，並以評分項目中
具顯著性差異的項目為主，兩者(「分數一」與「分數二」
)皆以100為滿分【表】。
▋質素遜公屋 租金更貴
公屋是香港主要針對基層住屋的房屋政策，房屋署在編配最
低人均居住面積、租金調整幅度、單位設施等皆有標準，基
層人士及民間也普遍認同增建公屋是其中一個最主要解決現
時住屋問題的方法。因此，是次劏房評分分別在葵涌區及深
水埗區上門調查了一個1或2人，以及一個3或4人公屋單
位，與劏房以同一評分準則計算單位分數，比較兩者的質素
及租金，藉以探討怎樣的租金及質素水平才是較為合理的。
「分數一」與「分數二」的評分結果都顯示公屋的質素比劏
房高。分數一公屋的平均分是72分，平均租金是1376
.5元；劏房的平均分為55分，平均租金是4672元。
換言之，劏房質素比公屋低三成四，但租金卻貴近三倍。分
數二公屋的平均分是57分，劏房則是48分，劏房的質素
在此分數中也比公屋差近兩成。
劏房質素參差，市場資訊亦不甚透明。其中有葵涌區有業主
把單位重新裝修後，便隨即加租一倍至6000元出租，即
使質素不高，仍收取過高租金；同區另一例子是租金雖只3
500元，但單位內由業主改裝的設施常有問題發生，包括
地板爆裂、劏房間煮食油煙互通、假天花整幅塌下、去水位
傳出異味及倒灌等問題，嚴重影響劏房戶生活。
而4個公屋樣本中，租金均不超過2100元，但整體面積
和質素比起劏房好得多。首先，公屋不存在濫收水電費問題
，個人和家庭住戶也有較劏房大的生活空間。而有獨立間隔
的廚房及浴室間隔，裏面並有足夠空間放置必需品和設施。
新和諧式公屋更確保客廳、睡房、浴室及廚房皆設有獨立通
風窗戶，能有效改善室內的日照及通風狀況。
