居屋試租創新 房策需更大刀闊斧

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居屋試租創新 房策需更大刀闊斧

撰文: 葉文祺 團結香港基金研究員

住屋問題乃香港人最關心的問題，而筆者的研究範疇正是土地房屋，現時正值特首選舉，筆者自然特別留意每一位候選人的土地房屋政綱。

改善居屋流通 需解產權問題

於今日遞交提名表報名參選的前政務司司長林鄭月娥女士，選擇在昨日發表完整政綱。其中，為未來的土地房屋政策定調，除了持之以恒地在社會共識的基礎上，增加開拓房屋用地及房屋供應外，亦會以「置業」為主導的政策配合，與團結香港基金一直所倡議的不謀而合。然而，筆者認為，要徹底解決港人上車難的問題，社會實需要更大刀闊斧的政策。

一方面，政綱提出增加「綠置居」供應，讓經濟條件有所改善的公屋租戶可購買。可是，以房委會首個「綠置居」先導計劃綠置居項目新蒲崗景泰苑為例，折扣後的平均呎價仍逾5,500元，對比公屋租戶的入息水平仍然偏高，未必能夠達到增加自置物業率的目標。

我們建議可進一步把「綠置居」的折扣率增加，甚至把售價降至接近建築成本水平，讓公屋租戶或正在輪候公屋的市民更容易負擔。另一外面，政綱為重燃中產家庭置業希望，推出可負擔的「港人首置上車盤」。筆者認為，「港人首置上車盤」本質上只是擴大版的居屋（居屋實也只限是港人首置人士），只是把入息限額提高，若不把補地價金額鎖定在出售時的水平，讓其隨樓價不斷上升，只會面對現在居屋補地價個案少及流轉低的相同問題。

無疑，政綱中建議推出的「居屋出租試驗計劃」，容許25萬個未補地價居屋單位的業主通過與社企合作，將單位在市場放租，可說是較為新穎的政策。這雖然能增加居屋租務市場的流通性，但要改善居屋買賣市場的流通性，還是要解決居屋產權不完整的根本性問題。

法國經濟學者皮格提早在其著作《二十一世紀資本論》提出，土地和房屋是每個現代資本主義社會都要面對的最核心問題。事實上，房屋問題不只是房屋問題，更是政治經濟問題的核心。當社會上一半是業主，另一半不是，房屋價格持續上升只會令大眾在經濟、社會、心理和政治上出現嚴重分歧，危害社會安定和諧，破壞香港團結。

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土地資源鎖於公屋 代價巨大

出租公營房屋欠缺購買機制，及資助出售房屋產權不完整，或其內含補地價金額隨樓價不斷上升，不但使公營房屋住戶不能因其社會及經濟所需，搬遷至合適的居所，使大量公營房屋資源分配失效及流轉低（圖一），亦會引發一系列社會問題，例如經濟不平等惡化、營造不理想鄰舍環境、政府長遠財政負擔、跨代社會流動性及貧窮等問題。而且鎖在公營房屋中消散了的土地價值巨大，按基金會推算估計達3.336萬億元（相當於2013年本地生產總值的156.9%）（表一），倘若能重新釋放，不但可減輕政府財政負擔，亦可使社會大眾能更好面對人口老化的問題。

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來源：經濟日報

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來源：經濟日報

「補貼置業」可租可買助上流

除了大量增加房屋土地供應，鑑於現時香港本地家庭居住在出租公營房屋之百分比過高（表二），要真正解決現有或可預見的社會、經濟及政治問題，惟有港大王于漸教授及基金會建議的「補貼置業計劃」，為未來的公營房屋提供「可租可買」及「先租後買」的選擇，並將未補付金額鎖定在入住時的水平。

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來源：經濟日報

釋放公營房屋土地租值消散的社會損失，建立社會上流動力，團結香港社會，乃刻不容緩。因此，筆者希望林鄭月娥女士能考慮基金會有關「補貼置業計劃」的建議，同時亦促請每一位對香港有承擔的候選人都能考慮我們的建議，以新思維解決香港的房屋問題。

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發展新市鎮應劃一收地  孫公解碼: 孫明揚

政府近年計劃開發新市鎮，屢屢遇到強烈反對，嚴重阻礙發展進度，由新界東北發展計劃，到近期的元朗橫洲公屋發展計劃，均遭受社會輿論強烈批評和質疑，即使由特首和司長親自現身解畫，亦無法平息。

其實政府可以沿用四、五十年前那一套發展沙田、屯門、將軍澳和烏溪沙等新市鎮的模式，由政府訂定新市鎮的範圍，制定發展藍圖，將發展地段的土地，全部以一貫的徵收土地方式賠償收歸政府，包括由地產商持有的土地，不論多少，均照價賠償收地，然後按照行之有效的法定程序通過的發展藍圖，將在新市鎮內經平整的可發展工商用地，按照現行機制公開招標推出市場，公開讓所有發展商競爭，讓所有人都有機會參與。

當然，持有土地的地產商原本可以「坐定粒六」，以為一定取得發展範圍內持有土地的發展權，可能會感到不是味兒！但政府有機制和權力收回土地發展，只是有一段時間，政府作規模不大的發展時，當地產商在發展範圍內持有一定數量的土地，而其發展意願與政府發展方向無抵觸，便容許他們補地價後原地發展。

地產商習以為常，補地價後原地發展的情況亦愈來愈多，現在社會人聲音認為這種做法不公道，為何居民的地和屋要拆，但不動地產商分毫，是「明益」地產商。這就是為何香港被指有地產霸權，地產商「霸」到那裡，就發展到那裡。所以，政府應該一視同仁，劃一收地，堵住悠悠之口，以新市鎮發展需要整體規劃為由，打出血路！

再者，新市鎮發展由政府作整體規劃和布局，便可以避免出現有議員指區內無街市或交通不便為由，阻延審批，窒礙工程進度。政府必須強勢，就此有一套完整的做法，說明適用於此後所有新發展項目。

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樓價如夢幻 住屋倍艱難  社政聯想: 鍾劍華

不久之前，有國際研究機構發表年度報告，指香港人的供樓負擔指數仍然處於世界最高，2016年頭三季的負擔指數達到18.1。這個數字雖然已經比前一年的19稍微下跌，但一個家庭入息中位數的住戶，仍然需要把超過18年的總收入，全數投放在住屋上，才能擁有一個中型單位。

這個數字其實是十分荒謬的，試想人生有幾多個18年，一個人有幾多個18年工作賺錢。把18年的家庭總收入存放在住屋，那退休生活可以如何安排？不用為醫療及其他生活必需環節打算？哪有可能生兒育女、供養父母？當然，收入只是家庭資源的一部分，但這個數字都已經清楚說明樓價已如夢幻，可以說已經完全脫離現實，與市民的正常收入嚴重脫節。

政府說要壓抑樓價，但樓價在過去6年已經又上升了超過一倍。近期的地價也節節上升。最近一幅在港島鴨脷洲的土地，又以超過政府及市場最樂觀預計過半的價錢售出。有測量界人士推算，將來落成之後如果要有利潤，售價要比同一區現時的平均成交價再溢升三成半。政府剛公布的統計數字也指出，現時仍有按揭安排的自置物業，平均仍要供款17年，比幾年前長了5年。

能夠去到這個水平仍然撐得住，仍然見到有市民有錢買樓，部分原是有很多投資性及投機性的資金投入，有樓在手的也沒有拋售的迫切性，部分家庭也在逐步掏空自己的儲蓄來為下一代置業。原因十分複雜，也會產生很多正負面的後果，稍後再討論。但樓價如果長期維持在這一個高不可攀的水平，對社會及經濟發展也不會有好處，對年輕人來說就更是一個十分絕望的處境了。

究竟應該如何看買樓、應該如何看待現時的樓價及租金水平、如何看置業與租樓、政府的政策是不是應該以推動置業為主要目標、一個以自置物業為主的業主社會對整體社會是好還是壞？這些都可以在此探討一下。

香港理工大學社會政策研究中心主任

yeung1874

您旺旺

林鄭作为前朝第一高官，香港房策淪落如斯，实責無旁貸……

空白

林鄭真係好鬼勁

skleung88

folee0001

移民城市的原罪

政府公佈2016年人口數字，一如所料，這片彈丸之地又多了57,000個新香港人。

近年移民問題在全球各地引起爭議，雖然反移民的力量在英美兩國分別取得小勝，但支持融合的陣營依舊聲勢浩大。雙方多年來爭持不下，乃是因為移民問題牽涉到一個人最基本的世界觀和道德價值。兩種理念各有理據，原無絕對的對錯之分，說到底，也不過是每個社會的喜好選擇。然而，在各種辯論中，卻經常聽到一種似是而非的說法，必須予以糾正。

這種說法在香港和美國均極為常見，就是說香港／美國本為移民城市／國家，大家的父輩祖輩都曾經是新移民，如今你安居樂業後就拒人於門外，豈非雙重標準？在辯論的層面上，此論點的目的是要以對方之矛，攻對方之盾，令其難以自圓其說，從而削弱其說服力。然而，這論點看似有理，實際上卻忽略了社會變遷帶來的影響。是否接收移民，在不同的時代背景，可以有完全不同的意義：

一、移民心態：開荒牛 vs. free rider

稱得上是移民國家，這些地方在未有移民之前通常都是荒蕪之地。那個時候的「移民」大多都是探索家，是押上了身家性命財產去闖天地的人。就算沒那麼多哥倫布，至少每一個人都肯捱肯搏。他們只有兩個選擇，要麼做開荒牛養活自己，要麼客死異鄉，沒有人會可憐。

因為抱著背水一拼的心態，那個年代的移民自是以建設者為主，從城市發展的角度來看，一定是give的多、take的少。然而，當這班開荒牛建立了一個完善的社會系統之後，再來的人心態就完全不同了。他們不用冒甚麼險，也不用捱甚麼苦，就可以坐享其成，大多只是予取予求的free rider。雖然不能一竹篙打一船人，但好逸惡勞乃是人之天性，社會環境愈好，想來攞著數的free rider就愈多，當中實在有一種無可避免的因果關係。

二、社會資源：地多人少 vs. 地少人多

另一方面，接收移民也要講成本效益。就算新移民全是任勞任怨，勤奮工作之人（事實上亦大有人在，而土生土長的也有不少蝗蟲），接受他們也不是毫無成本。移民是否會搶走本地人飯碗、會否推高物價等問題尚有爭辯空間，但至少在香港，我們卻有一項不能再被分薄的社會資源──每一個新移民的到來，不論住公屋還是私樓，其實也會一點一點的推高樓價，令香港的房屋問題更難解決，令本地人的生活空間進一步縮小。

香港的人口，由五十年代的200多萬，暴增至今天的737萬。那些年，我們有的是土地，缺的是勞動力，所以樂於吸納移民；到了今天，情況卻是相反，香港變成一個人滿為患、寸金尺土的石屎森林。一個社會，在不同時期，需要不同資源，原是正常不過。It is nothing personal，但現在的香港，真的不需要，也不能承受再多的人。

三、文化差異：融入社會 vs. 割讓土地

在新移民帶來的眾多問題之中，港人最憂慮的大概是伴隨而來的文化衝擊。在上世紀四十至七十年代幾次難民潮中，來港移民大多願意學習香港社會的生活方式。最低限度，你不會見到願意來港卻不願說廣東話的人。在此情況下，接納移民也可算是壯大本地文化的方法，所引起的反響自然較少。

現在的世界，也許是因為移民人口日多，也許是因為資訊流通，反而令新移民社群更容易劃地為牢，拒絕融入社會。漸漸地，他們聚居的社區也開始出現變化，令本地人感到愈來愈陌生。由各大商場的簡體字告示到天水圍的普通話屋邨，由上水的水貨集散地到屯門公園的大媽廣場，本地人的生活方式都是不住被蠶食。從文化角度來看，這根本不是接收移民，而是割讓土地給一班價值觀和自己完全不同的人。
　
誠然，作為一個土生土長的香港人，我自己也不能算是甚麼開荒牛。相比那些新移民，可能也只是投胎投對了地方。但現實就是，一個社會總要保障自己人的生活質素。移民城市不可能永遠都是移民城市，也沒有責任無止境、無條件地接收移民。如果香港政府再不收回單程證審批權，這個移民城市的原罪，大概就要待到香港陸沉的一天方能洗脫。

lesbore

悲哀的年代。

folee0001

施永青：香港樓價跌六至七成才買得起　贊成推租務管制

房委會建議提高公屋申請者入息上限，令輪候公屋時間再次延長。中原集團主席兼總裁施永青出席電台節目時表示，公屋增加入息上限，但不增加供應是「幫唔到手」，令真正需要住屋的市民輪候時間繼續延長，不贊成在供應未足時增加入息上限。

他認為香港樓價不健康，長時間與購買力脫節，現時買樓的人非靠「日日返工賺錢去買，是投資多於自住考慮」，不希望年輕人置業無望。

他續指，今屆政府有增加土地供應，但仍然未能壓抑樓價，「跌兩、三成都係買唔起，要跌六、七成先夠，但香港會變負資產。」

他贊成重推租務管制，但強調非租金管制，即若住客完約後應可繼續租住單位，如果未能就租金達成共識，可到租務仲裁處處理。


施永青認為香港樓價跌六至七成才買得起。