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何濼生：公居屋轉手限制速修訂
香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士何濼生在東方產經專欄「名家筆陣」中表示，傳統以來，香港政府資助自置居所都有轉手限制。為增加居屋的流通性，由1999年6月1日起，所有居屋/私人參建居屋的單位，在踏入第三年起便可投入居屋第二市場，毋須補地價把單位轉售給綠表申請人(通常是公屋租戶)，踏入第六年起便可申請補價，並在繳付補價後投入公開市場自由買賣。居屋的轉讓限制期由十年縮短至五年，租置計劃下的已出售公屋受同樣條款約束。
惟近年未補價的居屋和公屋早已逼近公開市場價，大大削弱「補地價、公開賣」的誘因。繼馬鞍山耀安邨一個三房公屋單位獲公屋富戶以390萬元買入，創新界未補地價公屋新高後，天水圍天盛苑一個未補地價居屋單位以468.6萬元賣出。至於蚊型(超小)公屋單位，呎價更已升到不可想像的逾15,000元(已補地價，個案於將軍澳景林邨及黃大仙鳳德邨錄得)，為其原來業主帶來可觀財富。 這些現象引發一系列問題：公屋居屋本意是為有需要的市民提供補助居所，如今變成投資致富工具，有沒有問題？公屋居屋補價收入減少，會不會增加房委會財政壓力？若不想公屋居屋「淪為」投資工具，資助自置居所轉手限制應如何設計？ 關於第一個問題，港大王于漸教授會認為完全不是問題，且更是美事。大家看看：原來公屋租戶賺一筆；第二個公屋富戶買入持貨三年又賺一筆；如今第三個公屋富戶買入，說不定他日沽出時同樣賺一筆。讓更多公屋居民分享房產升值的好處，有甚麼不好？ 這觀點確有些道理，但卻帶來三個後果，且都是不良後果，故他並不認同。 公屋出售，除非轉售限制能徹底修改。不良後果中，一是吸引覬覦增值回報的人申請公屋居屋，增加最有迫切需要的人的輪候時間；一是減少房委會補地價收入；一是房委會要補回被售出的單位，重置成本高昂，地價的社會成本更高。 第二個問題，答案當然是肯定的。由於公屋富戶多，且聚富巨大，購買力並不一定遜色於住私樓捱貴租的人士，故可推測近年公屋和居屋轉售綠表客增加，房委會補地價收入或會下降。 應如何設計政府資助自置居所轉手限制呢？他建議非常簡單，只須規定買家必須符合申請公屋或居屋資格，不需補地價又不需等若干年，買入後即時轉手也無相干。如此，已私有化的公屋或居屋再無利可圖。若公屋富戶想發升值財，還是要賣出單位轉投私樓市場。 他建議相信只能適用於新出售居屋，早已出售的公屋和居屋恐不能臨時改變轉售條款。但採納這建議，再加上不再容許居屋業主持有私人物業，就可大大提高新建居屋扶助目標市民自置居所的效率。 何濼生 香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為珠海學院商學院院長。  公屋及居屋淪為投資致富工具。 |
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