「綠置居」長遠不利基層 延長輪候助長炒賣 陳紹銘

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「綠置居」長遠不利基層 延長輪候助長炒賣 陳紹銘

背景︰本文內容主要刊於2015年5月23日《明報》《「綠置居」必須盡早煞停》，因本年林鄭月娥於施政報告強調力推「綠置居」取代公屋，更決定將4000個原公屋單位改為「綠置居」，亦稱其「有利無害」。筆者特此略為修改重貼回應，其關於「綠置居」的問題相若，以供參考。
「綠置居」最少有三大問題，不但延長輪候時間，更是助長炒賣，管理亦成問題，長遠不利基層，必須留意︰
減少編配單位延長輪候時間
有輪候市民更誤以為「綠置居」能騰出單位，加快上樓，實在大錯特錯。首先，計劃出售的「綠置居」單位，如早前選址的新蒲崗工廈地皮，本應興建近千公屋單位留給輪候冊個案，現在變賣給綠表人士，不但沒有增加單位，更是減少輪候冊人士得到新樓的機會；另一方面，這些「賣斷」的「綠置居」單位，房委會不會回購，即不再「回收」給予輪候冊人士，而近年每年因購買居屋、終止租約、自願遷出等而「回收」的單位接近萬個（不是全部分配及輪候冊），為數不少；「賣斷」單位則等於減少「回收」，而1998年推出租者置其屋計劃至今，已「賣斷」了逾12萬個單位，大幅減少可供編配的公屋單位。另一方面，當現有公屋租戶購買「綠置居」單位，需要先還原舊有單位，遷出後再經房署翻新才能編配，行政手續動輒數個月至一年，「綠置居」必然會延長公屋輪候時間。
公屋淪為商品 助長炒賣投機
「綠置居」雖未定出具體售價，但原則上與市價掛鈎，看似吸引，然而，近年樓價瘋狂上升，今天市價的六成，大概是4年前的正價，仍是相當高的水平，公屋住戶或正在輪候的綠表人士能否負擔？即使能借錢支付首期，往後的供款亦相當困難。但更核心的問題在於，公屋理應用作解決市民住屋困難，而不應成為商品，出售公屋前車可鑑，如2017年將軍澳景林邨及鑽石山鳳德邨實用呎價高達$15,000，公屋出售單位動輒四、五百萬，「公屋王」的出現，正反映房屋流入「自由市場」價格便會失控，變為炒賣商品，更會有「托市」效果，黃遠輝卻表示5年的轉售限制合理，可杜絕短期炒賣，然而，短短5年之後，公屋將再淪為投機炒賣工具，而那邊廂劏房處處、輪候冊又創新高，情何以堪！
重蹈租置覆轍 管理問題甚大
此外，管理方面，「綠置居」出售整幢的情况似乎比租置計劃好，不會部分出租部分出售，然而，同一幢樓宇仍會同時出現資助單位及「自由市場」單位，屆時同樣會出現管理問題，例如屋邨能否養狗可能已不易處理，還有令各人屋苑頭痛的維修工程，都足以造成管理混亂；而關於轉售，若然公屋住戶因經濟困難而未能供款，樓市下跌時無綠表人士「接貨」、房委又不回購，又如何是好？還記起，運房局長張炳良2014年11月18日曾向傳媒表示，不會再出售公屋，想不到兩個月後，梁振英突然推出「綠置居」，朝令夕改，打倒昨天的張炳良，至今林鄭月娥如今建議長遠將公屋變為「綠置居」，更是進一步將基層住戶商品化。
政府的責任，在於滿足市民的「住屋需求」，而不是「置業意願」，更不可能是協助「保值投資」、「炒賣投機」。「綠置居」試推，不應視銷售反應為衡量計劃成功的標準，反之，必須計算對輪候冊、樓價的影響，以及其管理問題等等，硬推「綠置居」以取代公屋，長遠必然令房屋問題惡化。

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林鄭房策冇料到兼錯重點
林鄭月娥首份《施政報告》，事先張揚主打房屋政策。結果是，雷聲大，雨點小，首置上車盤區區一千個單位作先導計劃，甚麼細節也沒有，連畫餅充飢也談不上。而她開宗明義「以置業為主導」的房策方向，以綠置居取代新公屋，更是值得商榷。
一早放風的港人首置上車盤，現在只是在政府賣地表中，挑出觀塘安達臣道提供約千單位的住宅地皮，推行先導計劃，並且要待明年中才公佈詳情。公私合營首置盤如何避免明益地產商、予人官商勾結觀感，林鄭似乎仍未想清楚。
報告中十四段有關房屋的文字，最值得注意反而是她一錘定音，敲定其房屋政策是「以置業為主導」，聲言要「致力建立置業階梯，為不同收入的家庭重燃置業希望」。除推出首置盤，增建居屋、「白居二」恒常化外，更宣佈「未來的新建公營房屋，應以更多的『綠置居』（綠表置居計劃）取代出租公屋」。廣告





林鄭計劃，將供公屋住戶購買的綠置居恒常化。明年底，就會有四千多個原為新公屋單位，轉為綠置居單位出售，佔明年新落成公屋供應量達三成半。
林鄭指綠置居可騰出現有公屋單位，而合資格的公屋申請者也可購買。但將新公營房屋的重心由出租公屋轉向出售的綠置居，沒可能不影響正輪候上樓的28萬戶基層市民。
公共資源有限，政府的角色究竟是要保障最基層市民有瓦遮頭的基本「居住權」為優先，抑或保障人們「置業權」、助人買樓為重心，值得深思。廣告





香港特區董建華、曾蔭權、梁振英三任政府，都曾面對房屋問題。董建華的每年八萬五建屋大計，揚言十年內要讓全港七成家庭自置居所，卻遇上金融風暴，樓價大跌，遍地負資產，民怨沸騰，八萬五政策「冇講即係唔存在」成為世紀黑色大笑話。
曾蔭權則在任期尾聲才復建居屋，並因樓價大升推出先租後買置安心計劃，協助夾心階層上車，但梁振英上任後叫停，其推出的港人港地卻完全走樣，呎價與私樓無異，又被揭地契原來無註明只售港人，只靠行政措施，其後更有中聯辦官員以港人名義掃貨。
林鄭的首置計劃會否淪為港人港地翻版，言之尚早。但以助人置業主導房策，萬一樓價大跌，林鄭隨時重蹈前人覆轍。以綠置居取代新公屋，公共資源運用的優先次序更是不合理。

Gino

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房策新猷 重中產輕窮人（文：阮穎嫻）
林鄭月娥新官上任第一份施政報告大家拭目以待，矚目之處依然是房屋政策。目標清晰，就是「重建置業階梯」。階梯由公屋開始，綠置居、居屋及首置屋緊隨其後。其中綠置居為測試過後可以擴張的政策，首置屋則有待試驗。



首置屋幫助毋須幫助的人
首置屋最大問題是幫助毋須幫助的人。首置屋上限為月入6.8萬元的家庭（單人為3.4萬元）；若不與居屋重疊，則是針對月入5.2萬到6.8萬元的家庭（單人為2.6萬至3.4萬元）。根據統計處資料，以收入計他們是全港頭13％至20％有錢的人。這些人有能力買私樓，一間470萬元的二手樓做八成按揭，首期約100萬元，2.15%利率，月供約1.4萬元，佔收入27%，可以通過壓力測試，惟市面上選擇較少。不買樓者，一萬幾千元租樓則有不少選擇。若儲不到首期，將400萬元以下借九成按揭放寬到800萬元就可以了，並不需要資助房屋平賣。
收入門檻比首置屋次一級的是居屋，居屋抽籤尤其白表極難中籤，月入5.2萬元以下的家庭住屋問題也未解決，這些人在私人市場買樓有困難，租樓也吃力，有地可以合營建居屋；搞首置屋說不過去。
擴大綠置居 有兩個問題
綠置居是出售公屋的一種，替代租置公屋，解決原來租置公屋混合業權難以管理的問題。效率上，同一幅地，建綠置居比公屋效益要好。對於「等上樓」的人，建綠置居或公屋沒有分別。如果是公屋就可以上樓；建綠置居則騰空原有公屋單位，沒有損害原有公屋輪候冊人士的利益，房委會又能收回部分成本，同時幫助住戶達成置業願望。所以林鄭說「有利無害」。
擴大綠置居代替出租公屋有兩個問題。一是以後總公營及資助房屋數（包括公屋、綠置居、居屋及首置屋）中出租比率減少。公屋一旦賣走，就不能收回出租。將公共資產私有化，左翼自是反對。當綠置居戶主收入或資產升過公屋富戶上限，因為已賣斷，就不能叫綠置居戶主搬走以騰出這些本來是公屋的綠置居了。
二是綠置居以往申請資格是綠表，沒有明定收入門檻，只要是公屋居民就能申請。現在2人家庭富戶收入上限為8.6萬元，3人家庭上限為11萬元，這些人竟然可以100萬至200多萬元買綠置居，比市價便宜一大截，實在匪夷所思。這些人最終可能會選擇居屋或首置樓；但有錢至這個地步實在連購買資格也不應該享有。若公屋是給最貧窮的人，綠置居就是給次窮的人，沒有收入上限，使公屋系統的富戶在享受低廉租金多年後還可以用低廉價錢買樓，並不公平。這一層綠置居若取消，全由居屋代替可能更好；加上有了首置樓，居屋定價可能下調，其實跟綠置居就更近了。收入相近的住戶無論在公營房屋體制內外都應該擁有相當機會才公平，以居屋取代綠置居，可讓綠表及白表申請人機會拉近。居屋定價較高，也可收回更多建屋成本。
另一個討論點是轉售限制。原意是資助房屋涉及公帑及公共土地利益所以轉售設限；如需補地價，只能售予某類人士來減少申請者用公共資源投機獲利。轉售限制最大矛盾是加上限制破壞完整業權，摧毁土地價值；但可以自由轉售則讓受資助者可以乘機賺錢，變相是政府為受資助者提供投機機會。若這是用於較窮的階層那還可以接受，新加坡政府也有送錢讓追不到樓價的人「上車」；但若不是全民共享，供應不足，就變成抽獎了。

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公屋以下階梯 政府幫助不足
現在公屋供應仍然不足，近30萬戶市民輪候公屋，時間平均4.7年，前運房局長張炳良去年說未來供應距離長遠房屋策略督導委員會的10年目標仍欠4.4萬個單位。建綠置居只是將原有的公屋居民搬出，用的供應仍是原有公屋撥地，在總公營房屋供應上並沒有增加，只是將某些公屋變身成綠置居，無助紓緩排隊壓力。
在公屋以下的階梯，政府幫助不足，顯示政府重中產輕窮人。公屋連同綠置居供應沒有增加，政府更是不敢碰劏房，交由社福機構處理，現在只籌集了300多個單位做「社福劏房」，對於20多萬劏房居民來說杯水車薪。第一期資金由公益金提供，政府的介入只是「倡導」，效果有限。貨櫃屋也是由社聯主導，自行研究，不是公共政策。比較好的建議可算是「研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋」。工廈業權分散，本身要重建或整幢合法改裝已困難，要再補地價更令業主卻步。此舉或可釋放工廈資源成合乎安全標準的過渡房屋。
盤點整個房屋政策，綠置居和首置樓可能是不必要的，但又不是很壞的政策。加強房屋流轉及增加供應的政策例如永久「白居二」（白表居屋第二市場）較理想。至於窮人方面大方向就是「等」，實質公營措施不足。
作者是香港大學經濟及工商管理學院助理講師

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重中之重的房屋施政，真的有「破格思維」？ 王坤       
首林鄭月娥表示以「如釋重負」心情，宣讀首份施政報告，全文長達四萬九千字的施政報告，將房屋問題列為「重中之重」，提出「破格思維」的施政理念。施政報告提出房屋施政以「置業為主導」，今後將大幅增加「綠置居」數量，明年底將沙田火炭4000多個公屋單位，轉作「綠置居」出售。將「白居二」即未補地價的居屋及「租置」約38萬單位，讓符合白表資格的家庭可以購買。為不符申請公屋亦不符居屋入息資格，家庭入息不超過68,000元的家庭，推出以混合發展模式的「港人首置上車盤」，會於觀塘安達臣道住宅地推出先導計劃，提供1000單位，細節會於明年中公佈。短期措施將由民間主導，於政府閒置建築改作「光屋」；社聯的「社會房屋共享計劃」；房協豁下未補價資助單位以低於市值出租；研究整幢工廈免補價改為過渡房屋；在閒置土地建組合屋等。
綜觀林鄭房屋施政的「破格思維」，比較突出是打破上屆政府死要面子，不願將港英已摒棄的「臨屋」翻生，同時怕將來要發展土地時住戶「易請難送」，改變拒不發展過渡性房屋的做法，以最快的方法增加臨時供應；所不足者，政府將推動過渡性房屋的責任推給志願團體，實際上是欠缺進一步的承擔，係走「精面」的做法。此外亦將「綠置居」恆常化及增加供應，以解決因今月實施的新「富戶」政策，由雙軌變單軌引起公屋戶強烈不滿的炸彈，不致驅趕公屋「富戶」到私人市場爭出路，使樓價更加颷升，改變上屆政府對繼續「綠置居」採取模棱兩可的態度。施政報告提出房屋施政以「置業為主導」。（資料圖片）

以混合發展模式推出的「港人首置上車盤」，似乎是過去的首置、夾屋、私人參建居屋計劃的混合體；當年提出的混合發展計劃，為防止發展商自留優質單位，將較差的作資助房屋，所以會隨機抽取其中單位出售。1995年推出的「夾屋」計劃由於其後的1997年金融風暴而終止計劃。「上車盤」的定位較居屋為高，有意見認為可大幅提高「居屋」入息限額，不致多此一舉；若然如此，申請居屋的低收入家庭機會會被分薄，同時居屋售價根據最高收入白表家庭厘定負擔能力，居屋可以水漲船高地加價，卻使低收入家庭更難負擔樓價。
林鄭接過梁振英的「重中之重」及建立「房屋階梯」的口號，在繼續落實10年「長遠房屋策略」的目標時，顯得有點梁生請客、林太付鈔的感覺。梁振英任內公屋輪候延遲至4.7年，遠超政府3年的承諾。林鄭在施政報告中強調會加快輪候時間，但何時能消化接近28萬輪候家庭的積壓，卻未有半點著墨。由今年至未來5年（2017/18至2021/22），公屋及資助出售單位興建量為7.33萬個及2.34萬個，較上個5年供應略升，但距離「長策」年供應2萬公屋及8千個居屋單位相距甚遠。相信到今年底公屋輪候，可能會進一步延遲至5年。

folee0001

誰偷走了你的公屋？ 本土研究社

林鄭第一份施政報告終於提出「大賣公屋」，從下年度的公屋供應將抽走4000間（約三分一）直接出售予公屋住戶或者合乎申請公屋資格的人士，變相幫下年的租住公屋新供應打左個6折，逐步推啲公屋戶去買樓孭廿年房債，先騰空番啲舊租住單位出黎，好明顯係將政府本來要為房屋問題負擔的成本，轉嫁去中下層市民身上。
睇翻未來5年公屋單位供應的數字，每年平均只有約14000間（1），只夠4年前長遠房屋策略承諾的公屋供應的7成左右，租住房屋本來已經不夠。今日推出的「綠置居」更進一步蠶食公屋供應，將埋下種種房屋危機：若果樓價上升，這些綠置居單位長遠將被補地價出售換樓，私有化成為一般房屋商品；樓價一旦下跌，中下層供唔起樓，就好易變成「銀主盤」，直接被銀行賣出，供到一半連屋都無得住。無論如何，這些單位都不會再成為房委會可分配的公共資源，政府賣左賺左就無左，大大減少對應基層房屋問題的公屋單位總量。
驟眼睇落，政府講到好似用平平地（都要成200-300萬）嘅價錢賣到間公屋，協助本來無法置業的市民上車，讓佢哋分享到財富增值的「成果」。但呢個「推上車」政策背隨時害死人。今次「綠置居」政策嘅對象，係公屋「富戶」，但佢哋仍然屬於本來無法在熾熱樓市置業的普通市民，亦係財政上抗逆力較低嘅一群，他們除了手上有點現金或少量資產外什麼都沒有，若然未來數十年市況波動，勉強上到車的業主如何能夠承受如此風險？政府今日「幫你置業」，困著你半世人供樓，但供唔供到將來就貴客自便了。

今時今日嘅香港，私樓首先是有錢人「儲存／賺取資產」的工具，然後先睇間屋好唔好住，所以啲樓再貴都會有人肯買。而「公屋」嘅角色其實就係窮人嘅抖氣位，比起住劏房或者納米樓好一啲，唔會因為樓價升而貴租得太過分，住入去又唔洗問銀行或者地產商借錢供30年按揭，其實是房屋政策無得炒（not financially exploitable）的重要部分，有穩定樓價的作用。其實，香港嘅窮人有公屋住，投資者先會無炒得禁癲，依個亦都係林鄭「置業主導」既房屋政策最大的盲點，不過可能全民炒樓就係佢背後既目的。
（註 1：2016年11月15日，立法會房屋事務委員會2016-17至2020-21年度公營房屋建設計劃。）

folee0001

梁耀忠：避重就輕、突破欠奉 2017年施政「研究」報告
作為林鄭上任首份施政報告，政府事前不斷放風，本來期望會有新意及突破，豈料結果雷聲大雨點小，即使有不少新政策，但絕大部分只屬小修小補、杯水車薪，令人失望。不得不提的是，縱觀整份施政報告，關鍵字竟是「研究」，足足出現了80次，包括延長產假、取消強積金對沖方案、工廈轉型、發展新界棕地、改善幼兒照顧服務、工廈免補地價改為過渡性房屋⋯⋯例子多不勝數，通通都是「研究」當突破，充分體現何謂文字偽術。
今次施政報告在政制方面全無建樹，林鄭一直聲稱以促進社會和諧、修補撕裂為己任，但整份報告卻不提民主、政改，漠視市民對「一國兩制、高度自治」岌岌可危的憂慮，反映新班子如以往政府一樣，妄顧民情。
備受社會關注的房屋、勞工及福利政策，更欠缺長遠及根本的改變。爭取多年的全民退保、標準工時、最低工資一年一檢，隻字不提，侍產假只「初步建議」由現時3日增至5日，至於產假更是「研究」，不知又要拖延至何時。房屋政策更是雷聲大雨點小，依舊抱持置業為上的思維，只輕輕帶過要增建公營房屋，卻同時提出大量增加綠置居供應。雖有助公屋戶置業，但另一方面即變相減少新建出租公屋比例；作為房策「焦點」之一的首置上車盤，原來首階段只有1000個單位，落實細節更是全無，僅是聊勝於無而已。
各項福利政策亦是蜻蜓點水，成效有限，譬如「免入息審查的公共交通費用補貼計劃」，看似闊佬大方，實質孤寒至極，因為資助上限只有$300（為交通開支超出每月$400者提供25%津貼），根本不足以彌補交通開支，完全杯水車薪的表表者！至於低津，雖然放寬了申請資格及增加資助金額，卻仍然沒有將兒童津貼及工時脫勾，同樣令人失望。

folee0001

首置屋關青年事嗎？　（港大經濟及工商管理學院助理講師 阮穎嫻）

觀塘安達臣道的用地會用作興建首個港人首置上車盤。(資料圖片)

林鄭月娥在她第一份施政報告提出「港人首次置業上車盤」，林太雖無聲稱幫助年輕家庭置業，但坊間總是認為與青年置業有關。首置屋上限為月入6.8萬的家庭，若與居屋不能重疊，針對的家庭約月入5.2至6.8萬，單人2.6至3.4萬。

這個二人家庭的收入上限在全港的數據看，是十等份中第二高收入的，是最高收入的13%至20%。其實這個收入的人士，大部份非青年而是中年。月入5.2萬到6.8萬元，二人計即每位2.6萬至3.4萬元。查看2016中期人口普查的數字，以每月主要工作來計，月入25,000至39,999元的人有71%都是35歲以上人口，青年不足三成。15-34歲人士當中，月入2.5萬元以下的佔83%，可見所謂首置樓與大部份青年無關。
年齡較大者會有較多已有物業的人，但首置屋會否惠及他們且看「首置」的行政定義。「首置」在1998年的「首次置業貸款」裏定義是「過去十年未曾擁有物業」。現在額外印花稅及承造按揭，「首置」的定義是沒有同時擁有其他物業。一個曾經有樓但已賣樓的人，再買樓可以400萬樓下做九成按揭，也不需額外印花稅。所以這些名叫「首置」的優惠，除了幫無樓青年，更幫助無樓中年及上過車但落車的中年。有錢中年業主更可將物業轉到子女或父母手上，或者夫妻二人只一人手持物業，再以首置姿態去避過買家印花稅，「無限復活變首置」。今次林鄭月娥明言首置屋資格是「從未在香港置業」，實行起來一致的話，比較可以防止中年插隊，使更多青年受惠。

不過，那些月入5.2萬至6.8萬元的青年家庭，若年紀輕輕已成全港最高收入13-20%的一群，實在不必幫助。35歲以下的人中，每月主要收入1.5萬元以下，符合公屋申請資格者佔54.6%。現時單人申請公屋需最少等待30多年，工資增長又完全跟不上租金及樓價增長，政府若重視青年，是否應該幫助這些人呢？
林太在施政綱領提到「青年宿舍」，並指會「與有興趣參與計劃的非政府機構保持密切聯絡。」。「青年宿舍」的問題是數量太少，可能只得一百幾十個，但符合月入一萬多元門檻的青年實在太多，遷入機會渺茫。可是，除了施政綱領的兩行字內，「青年宿舍」這點在她的近五萬字中提都沒有提過，看來已經將青年拋諸腦後了。
換來的是多次提及增建大學宿舍，讓大學生享受舍堂生活。大學宿位短缺的問題多年前已惡化，尤其是國際學生越來越多，令本地生宿位係更少，有些大學連四年一宿也做不到。林太政策隊伍中有留意到這件事可算細心。

以年齡層為定位做房策並不符合整體運用公共財政的哲學，很多人都覺得青年並不是特別需要幫助的一群。政府的房策重一致，不重多元，令不同族群如少數族裔、青年、老人等有不同住屋需求的人不能得到充份照顧。本港土地房屋資源緊拙，講求資源運用的效率使政策無彈性。多元住屋想像不能單單依靠僵化公共政策，社福團體以及青年可以運用創意及行動力自己推動，在「要有光」、「藍屋」和「黃屋」之後創造更多不同種類的住屋，達到住屋以外更有趣的生活模式。

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