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來自非公營房屋 |
【80萬公屋單位夠哂數？置業階梯的迷思】
【本網訊】出租公屋是香港房屋制度重要的組成部分，為不少基層市民提供基本的住屋需要。截至2017年6月，香港有208萬人居住在出租公屋。然而，近年輪候公屋的人數愈來愈多，同時公屋落成數字放緩。政府開始針對公屋富戶加強資產審查。另一方面，政府提出「置業階梯」理論，鼓勵公屋居民、或者有綠表資格、正在輪候公屋的人士置業。 置業階梯成今屆政府主旋律 所謂的置業階梯，是建基於以往政府及部分聲音認為，香港人普遍喜歡及需要通過置業獲得居所，不過由於香港實行高地價政策，一般市民無力負擔一般私人住宅的開支，於是就要以貸款的方式、並且準備金額亦不細小的首期，才可以買到一個住宅單位。 所謂的「置業階梯」是指一個人從沒有擁有物業開始，至到擁有一個住宅單位、或更多單位的過程與切入點。舉例說，許多中低階層市民置業的切入點是購買居屋或租置公屋，因為這一類房屋的買家必須收入和資產符合房委會列出的資格準則，令他們可以用較低價錢「入場」因此，居屋是置業階梯裡，基層市民買樓的切入點。 不同階層的人士有不同的切入點，例如一些中產人士，第一次置業已經可以負擔私人樓。在置業階梯的論述裡，當居屋戶累積了一定財富，就可以再上一層去買私人樓。而在私人樓住了幾年，又可以買更好的私人樓，就像樓梯級一樣，讓基層市民成為業主，亦讓中產能夠在階梯拾級而上、累積財富。 在這個論述下，政府鼓勵公屋居民、或者有綠表資格、正在輪候公屋的人士置業，嘗試減少公屋輪候人數，近年的「綠置居」、「首置上車盤」都是政府聲稱鼓勵市民置業的政策。  天台屋、劏房環境惡劣，但公屋輪候時間長，很多基層市民唯有繼續忍受減公屋單位、鼓勵置業？ 林鄭月娥早前接受報章訪問，提出當公屋數目去到80萬後就將正在興建的單位改為綠置居出售，早前解畫時她這樣解釋：「（公屋）作為一個社會房屋的安全網，其實一定的數量，好像如果到80萬，或許可以應付到每一段時間最基層家庭的要求。因為事實上入住了出租公屋，他是比較有條件改善他的經濟情況，亦可以有一定積蓄，如果他有一個置業訴求，而我們亦正興建一些樓宇，那為甚麼不考慮一些方法，透過適當的房屋政策讓一些市民、一些家庭可以圓他們的置業夢？」 |
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2004-10
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這個說法引起民間團體廣泛迴響，最終她亦要致歉，但建立「置業階梯」依然是今屆政府的目標。關注基層住屋聯席組織幹事任真就認為，這個理論只不過是政府與地產商想像出來，並不存在：「林鄭所說的置業階梯是憑空作出來，她說現在很多香港人都想置業，所以我們就要提供置業階梯、綠置居、首置盤這樣。但這一個需要都是被迫出來，細心想想為何父母想你置業?身邊的人都說要置業？想深一層，由港英時期已經是高地價政策，房屋和土地都是高地價賣出，因為房屋價值很高，人們就會拿來投資，然後人人都覺得樓是值錢、保值的，所以所有現象都是政府鼓勵我們的。 「如果香港仍有租金管制的話，我們現在租用的單位便不會太貴，當租樓只需二三千元、買要月供過萬，自然就不會覺得需要置業。但因為香港不肯實行租金管制，以免損害業主的利益，才會造成租金跟供樓的價錢差不多，而我們就自然會選擇供樓，因為供完樓都是自住。所以這都是政府迫我們的，人不是與生俱來就需要置業的，只不過是林鄭迫我們去置業，讓地產商、財團得益。」  市民始終期望增建公屋，置業並不是大多數人的目標綠置居能解決房屋問題？ 現時香港有超過20萬人居住在不適切住所，例如劏房、天台屋等單位，若公營房屋的初衷是為基層提供住屋安全網，按這個數字推算，起碼尚需要7.2萬個公屋單位才能滿足需求。 根據房委會數字，現時公屋單位共有77萬個，原定未來5年將供應大約7.3萬個公屋單位，但如果公屋數量封頂，這7.3萬個單位裡，就會有近4萬個單位變成綠置居，假設全港2.24萬繳交雙倍租金的公屋戶都會去買綠置居，都依然供過於求。而對於正輪候公屋的劏房戶來講，即使以市價六折出售，都依然無力負擔，觀塘劏房戶阿海就是其中一個買不起綠置居的綠表持有人：「綠置居對我們的幫助？等如零，甚至可以說是負數。因為本身已經無錢買樓，付不起首期，也付不起供款。如果真的要起綠置居，我提議不如在金鐘、中環、灣仔、政府總部起，這樣就不會阻礙我們輪候上公屋。」 居住在適切住所本身應該是一種人權，居住權被地產商炒賣圖利，這個結構性問題不是在當大部分人都買不起樓的時候，政府繼續將市民推往置業階梯成為「樓奴」就能解決。重新分配土地資源，不再讓資本家和權貴壟斷城市的居住和生活空間，對抗地產霸權，才是面對問題的最好方法。
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2004-10
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來自非公營房屋 |
香港商報@政府應致力「三年上樓」承諾近日，坊間熱議公屋80萬封頂論，筆者希望在此反映公眾為何會對此論感到焦慮。首先，第一個問題就是80萬這個數字為何「足夠」？又如何推算出來？其實類似的房屋數字，不時見於政策文件，例如10年供應48萬個公私營單位，就是出於《長遠房屋策略》；每年平均供應1.5萬個新公屋單位則出自2007至2012年房策的目標。而不論是48萬或1.5萬，都或多或少經過公眾諮詢、數據分析或專家論證，但80萬這個數字卻未見有什麼數據支持，難免令人感到有點輕率。因為現時大約有76萬個公屋單位，每年回收而再編配給輪候冊申請人的單位僅為1萬個左右，就算再多4萬個單位，即達到80萬個，其回收量亦遠不足以應付近30萬個輪候冊申請人對住屋的需求，那如何得出「足夠」之說？
其次，筆者明白「綠置居」有其流轉功能，即原租戶每購入一個「綠置居」單位，房署就可以收回一個單位再出租，在「一換一」下，整體可供出租的公屋單位，從數字上的確沒有減少。不過，正如筆者過去指出，一個原可即時出租的單位，經過「綠置居」流轉才可再轉租，過程必定令現時公屋平均等候4.7年的時間再延長。如此，「捱緊貴租」、隨時被迫遷的輪候家庭如何可以不憂心？第三，房委會在規劃公屋單位面積時，會因應輪候冊申請住戶人口多寡而調整。換言之，若某時段三、四人家庭申請特別多，當局在建屋的最後階段，就會盡量修改建築圖則，以供應多些三、四人單位。不過，若日後新建的單位以出售為主，單位面積將如何規劃？根據什麼原則去定？而筆者估計，由於原公屋戶期望改善居住環境，很可能出現交出小單位，購買大單位的現象，結果可編配的單位雖然不變，但適合主流輪候冊家庭的單位卻減少，這種單位「錯配」會打亂公屋編配的流程，延緩輪候冊家庭「上樓」的步伐。筆者認為，要釋除公眾疑慮，特別是近30萬輪候冊申請人的焦慮，最好的方法還是重申政府會致力兌現「三年上樓」的承諾，並持續增加可編配出租公屋單位的供應。 
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2004-10
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