倡置業為本 實際上是政府角色的大轉變

folee2008

倡置業為本　實際上是政府角色的大轉變

文：顏汶羽（青年民建聯主席）

政府在施政報告中，將房屋政策改為「以置業為主導，讓市民安居，樂以香港為家」，實際上與新加坡的房策十分相似。筆者上星期到新加坡交流考察，也與相關政府部門交流討論，亦了解他們的房屋政策運作。

新加坡的公營房屋政策是置業為主導，少數是租戶。但關鍵點是他們的公積金儲蓄制度，勞方要將每月收入的20%注入公積金儲蓄內，而資方亦將員工收入的17%注入公積金儲蓄內。經財富效應後，這些儲蓄用作市民自己的醫療、教育、退休保障、房屋等。因此，其置業的首期及每月的供樓款項也由公積金儲蓄來處理的。

同樣地，香港市民會願意將每月薪酬的37%交到公積金來處理嗎？實際上，我們不能只參考新加坡以置業為主導的房屋政策，而要整個模式來參考，放在香港的實際情況來檢視是否值得實行。筆者相信極大部份香港市民也不願意每月薪酬「打六折」及將該四折按政府指示分配用作不同用途吧！

實際上，這是政府角色的大轉變，由以往香港一直強調的「小政府」、「積極不干預」，開始轉變為「大政府」、「積極有為」。這種轉變是影響著香港整個政府管治的思維和定位。

筆者仍然認為政府應只確保市民有最基本的生活需要，如提供合理面積、簡單設計、租金廉宜的公屋，已是為香港市民提供了基本的容身之所。市民能否置業應按照自己的能力，量力而為。同時，政府應確保樓宇階梯是理順，市民能夠持續向上流動。政府應創造更多多元的職位空缺、提升市民的可支配收入合理地持續上升、調控經濟循環，創造平穩向上發展的經濟。

folee2008

C觀點: 施永青綠置居替公屋 林鄭思路沒錯

在公屋、居屋、私樓三種類別的房屋中，我一向主張政府應把興建公屋放在最優先的位置。因為對於收入少的基層來說，他們除了入住公屋之外，別無選擇。然而，我對於坊間那種要盡量爭取讓港人入住公屋，且愈多愈好的想法卻並不認同。林鄭在制訂房屋政策的時候，思考一下香港社會究竟需要多少公屋，一點也沒有錯。設定一個興建公屋的目標，是她的本職工作。80萬個是否一個恰當的數字可以商榷，但絕對不宜代之以建得愈多愈好。

一個社會需要興建多少公屋，是可以有客觀評估的。簡單而言，可以根據人口普查的結果，先看看尚有多少人需要入住公屋，然而再扣除那些現時已入住公屋，但收入已改善至應該有能力自置居所的人，就可以得出社會尚需要建多少公屋數字。

只可惜，近年香港人的思維模式僵化，不懂得自行觀察客觀現實，獨立思考去作判斷，而只曉得按別人制訂的理念，循政治正確的框架去找結論。以致多建公屋已變成神聖不可侵犯的天條。新開發的土地，不管座落在哪裡，都要求拿來建公屋。誰要是主張一些可以替代公屋的新政策，誰就會受到質疑，認為是想拒絕為基層作承擔。難道真是要全港都入住公屋，才算功德圓滿？

我雖然對林鄭的綠置居的具體安排並不完全認同，但亦不贊成把推綠置居說成是逼香港人買樓。香港是自由社會，買不買樓完全由買家自己決定，誰也逼不了。再者，如果買家沒有錢的話，要逼也逼不出來。以綠置居先導計劃受歡迎的程度來看(超額認購十八倍)，現時的公屋住戶中確有不少人既想自行置業，又有能力置業。政府推出政策去滿足這類人的需要，沒有甚麼不對。

當有一部分原先住在公屋的人，可以自置居所以後，他們的公屋就可以讓給其他有需要的人來住，那社會對整體公屋的需求就會減少。情況就如一個人吃了麵之後，就不用再吃那麼多的飯一樣。林鄭認為她推出足夠的綠置居之後，可以建少一些公屋，是很正路的想法。至於80萬間公屋是否足夠，老實說，大家都不會知道，因為這主要取決於有多少人願意放棄公屋去買綠置居。

從社會進步的角度來看，我們應樂於看到香港有更多的人不用依賴政府的公屋，而可以擁有自置居所。因為住在公屋的人只能住在千篇一律的房舍裡，沒法自由搬遷，沒法轉讓，沒法提升；只能寄望政客為他們去爭取福利，希望房委會肯減租，肯增加人均居住面積。簡單地說，他們沒法掌控個人自己的命運，他們的命運是集體的，是受制於人的。我相信，大部分人如果有條件的話，都想買私樓；只有政客才希望有多些人住在公屋裡，要靠政客去為他們爭取權益，成為政客的政治籌碼。此之所以，政客都積極要求政府多建公屋。

香港社會正出現嚴重的分化，其中最關鍵的一項就是有樓的人與沒有樓的人之間的分化。有樓的人可以透過資產升值而分享到社會的富裕；但沒有樓的人(包括住在公屋的人)卻沒有這方面的得益。林鄭推綠置居就是想更多的人可以在社會經濟增長的時候分到一杯羹。我不明白這有甚麼不好？

william510

安居並非一定要置業，依家楼价甘高，鼓勵居民置業，要知道好多人以为買到楼即貫賺想法遲下楼市易轉，会產生更多社会問題

folee2008

阮穎嫻：功利主義賣公屋

「80萬公屋足夠」論成了特首上任以來第一次被圍剿的藥引，「保皇」、泛民齊出手。雖然80萬這個數未經討論，但賣公屋是政府共識。討論政策應由政策目標和政府角色講起，有目標才可評價政策好壞。

新房策非幫助最有需要的人

過去討論房策時陸續有人指出政府應幫助最有需要的人。右派角度是「政府無好事」，不做就最好。但我們不能沒有政府提供公共物品，其中一樣是社會保險。人始終會遇上不幸和意外，或有人生來就有缺陷，難以在市場生存。由於難保自己未來會否成為不幸的一個，所以有能者繳稅「供會」一起織出安全網，讓不幸的人下跌時有個底，不至「永不超生」。這是為什麼「政府應幫助最有需要的人」。

問題在於安全網究竟幫助最底的10%人就足夠，還是30%才足夠，還是要更平等。這是價值判斷，沒有必然答案。公屋現在的入息限額原來已經是最底數上來的40%，居屋是超過77%，首置盤是超過83%。問題就去到，究竟整體政策要幫助最有需要的40%人、80%人，還是90%人？根據「政府應幫助最有需要的人」為原則，不應在底層的人未得到幫助前，幫助上層的人。

然則一直以來的居屋政策是否「不義」？理論上如果仍有人在排公屋，是應以居屋之儲備變做公屋，或如林太所言「一間換一間」。實行上，公屋數量足夠時，居屋同時推行不會太過危害輪候公屋中的人，可以並排推行。現在公屋輪候時間近5年，還去建居屋，就違反這個原則。那就明白為什麼很多左派提出香港暫時應只建公屋。

香港的政策不是滿足了最窮的40%才去滿足41%至80%的人；而是部分最底層40%的人先得到福利，然後部分排在41%至80%的人又得到福利，部分81%至90%的人也得到福利。結果有些屬81%至90%的幸運兒得到資助，有些屬40%的人未得幫助。月入8萬元以上的公屋富戶更加是頭10%有錢的，可以綠表買綠置居，或繼續住在其實是給最窮40%人的公屋。結果各個階層有得分，但又不是人人有得分，公屋家庭更加是「insider」，可超越階層得到資助。沒有劃一的原則和派發方法，就是香港政府的房屋哲學。香港政府變了馬會，推出彩池，每季來個大抽獎，受到奉行「幫助最有需要的人」理念者批評是意料中事。

功利主義支持賣公屋

然則私有化公屋的想法並不基於以上原則，而是功利主義（utilitarianism）。功利主義着重增加整個社會的整體效益，但誰得到效益、如何得到效益不是最重要的事。只要可以增加效益，就算得益者是李嘉誠，也是應該做的。

賣斷公屋這回事，我在幫團結香港基金寫報告時也寫過，重點是提高效率。第一，公屋的問題在於不能搬屋，居民只能以生活模式遷就不斷改變的上學、工作、家庭需要，不能以搬屋去解決，減少通勤時間；有智庫提出交換不同區公屋戶籍的提議也不見得能提高多少效率。第二，公屋「鎖起」土地價值巨大，無人得益，私有化可釋放價值。現在未補價公屋「樓王」呎價可達7000多元，已補價的錄得超過1.5萬元一呎的成交，目前一倍的差距就是沒有完整業權不能自由出售致消失的價值。如果全部公屋賣走，以全港接近80萬間公屋來說，是天價效益。要求補價，房委會可收回價值，但現實這樣做的人不多。建議以當年購買原價出售公屋，就是將錢送給公屋業主，使公屋居民得益，他們可以選擇買或繼續租住公屋，所以沒有「逼人上樓」的問題，連公屋聯會前主席王坤也支持。

功利主義裏，益公屋居民乃至富戶及地產商都是無問題的。誰人得益不是重點，要看的是如何影響其他人及影響整體社會效益。坊間爭論出租公屋變了綠置居後如何影響輪候人士，有幾個原因會導致輪候時間加長：一、更多人因有這個可租可買選擇權去排公屋，影響只能在政策推行後才知；二、公屋居民搬走需時6個星期；三、因為整體出租公屋數目比原定計劃下降，住戶買斷公屋獲得業權不會再搬走，能夠流轉用來給租戶的總房屋數減少。

folee2008

因此「綠置居完全無害」之說雖錯，但若所得的效益大，對窮人影響小，在功利主義的原則下也許是應該做的。假設賣一間公屋使社會整體效益上升100萬元，80萬間是8000億元，賣20萬間也有2000億元。每年不因買公屋或居屋而搬走的住戶不足1%，簡單推算80萬「封頂」後每年影響輪候公屋戶應在1000戶以內，不是有利無害但利大於害。而且綠表人士整體平均收入無「首置樓」上限那麼高，聽起來又好像幫助有需要人士。

釐清政府角色再講政策

因此以公平原則、幫助最需要的人為原則，綠置居是衰的。以功利主義為原則，賣公屋從政府角度看是很「筍」的，公屋居民可選擇透過置業獲得釋放的土地價值，政府不用養那麼多公屋。

很多評論政策的人沒有講清楚評價政策的原則，導致「口同鼻拗」。

政府賣公屋無講清背後理念，令大眾難以理解其用意。以鼓勵置業為政策目標，背後施政理念不詳，政府角色不詳。

私有化比較接近功利主義，但以公營方式幫助置業又不全是私有化；幫窮人及中產置業本質也有分別。政府宜先釐清理念及角色，得出全盤策略才大刀闊斧推銷政策。

Horribleellis

回應 #3 william510
政府想放下呢個房屋包袱囉 。公屋係蝕本貨 。但係30 40年前都已經係蝕本貨喇。又唔見你話賣大包，舊港人都補貼基層唔少啦，又唔見益下D舊港人。

folee2008

婚姻未必是愛情的墳墓　但成了房策討論的陷阱

王于漸教授帶領其研究團隊為團結香港基金撰寫了第三份關於香港土地及房屋政策的研究報告，並於日前發表。在過去，王教授已多次指離婚與再婚是導致房屋需求飆升的一大因素；是次報告只不過是把相同的論述套路應用到公共租住房屋之上，並進一步指斥政府制訂的分配準則有利夫婦盡快上樓，卻對首婚與再婚的申請者不加辨識，製造出鼓勵住戶離婚與再婚的誘因，加劇房屋供需失衡。報告認為解決之道在於推出「補貼置業計劃」，讓公共房屋住戶有機會享有業權，以消減離婚的念頭。



今年施政報告提到，在公屋供應不足前，會設法善用現有房屋，滿足長時間輪候公屋的家庭需要，措施包括研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋；以及協助非牟利機構研究在閒置土地興建預製組合屋等。除了這些過渡措施外，並沒有提及長遠而言，如何消化逾27萬公屋輪候戶，反而將明年年底把位於沙田火炭的4000多個新公屋單位，轉為「綠置居」單位出售。

可是，一位高呼「市場萬歲」的學者，又有甚麼理由只顧「矯正」房屋市場，而犧牲婚姻市場的「效率」呢？按常理，市場原教旨主義者應該做的是降低離婚成本，讓婚姻生活不如意者有機會作更好的選擇，而不是以物業資產把「錯配」的夫妻綁死。無錯，家庭破裂有不良的社會後果，但市場原教旨主義者不是認為個體追逐私利終究會提升社會福祉嗎？王教授既以「釋放價值」為至高目標，要自由市場教條委就「莫教人分妻」的價值觀，無疑是一件極端矛盾的事。

王教授之所以如此關心香港市民的婚姻，乃出於實際論述需要。由始至終，王教授一直把房屋市場當成一個普通商品市場，而這個市場就如「有效市場假說」 (Efficient Market Hypothesis) 描繪般具有效率，永遠充分反映所有可得的資訊，樓價不會持續地偏離基本面，繼而推論政府的參與和干預多餘。為了使整個論述得以成立，他必須在解釋樓價持續高走的同時證明沒有資產泡沫形成。為此他編造出一個神話：離婚率的急升帶動「家庭住戶」數目的增長，衍生的實際物業需求超出了政府預計，導致本地樓價瘋狂上升。

可是，這個神話首先就經不起事實考驗。在回歸之後，離婚率明明高於90年代初期，離婚宗數節節上升，樓價卻一沉不起，至2003年蒸發了七成左右。對於這個長達六年的樓市下行周期，相信諾貝爾經濟學獎得主也得認真看待，不敢以「異常觀察值」一類的術語含混過關。


就如Lisa的個案，她在香港舉目無親，跟丈夫分開後，於協助下申請了公屋及綜援，但離不開一個字──等。

其次，這個神話在理論上也很難完全說得通。假使離婚衍生出新的「家庭住戶」，導致城市整體的住屋需求增加，也不一定會直接轉化為置業需求。如果不能證明離婚人士視罝業為解決居住需求的唯一途經，則有混淆「置業」與「安居」之嫌。

一個貼地的市場觀察是：樓價水平越高，市民就越熱衷於進入物業市場。這當然不是因為需求定律失效，而是由於市民的置業需求隨預期變化而波動。當下的社會廣乏流傳著一個看法，就是樓價上升是市場的「常態」。於是，即便是「買樓自住」的市民，也是抱著投機心態盡早入市，鎖定物業價格，對沖未來樓價上升的風險之餘，更可利用樓價升值的部分「樓換樓」，向「置業階梯」的頂端進發。這也直接解釋了為甚麼就連欠缺經濟基礎及沒有迫切需要遷離家庭的年輕人，亦開始不惜一切湧入物業市場，以致「靠父幹」的上車模式漸趨普及。

folee2008

「對沖說」的優勢在於它覆蓋到所有婚姻狀況變化 (初婚、離婚與再婚) 的市民，甚至可應用到那些婚姻狀況從未變更的人士身上。無論從何種角度看，「對沖說」的直接解釋能力和普遍性要比王教授的「離婚說」強得多。「對沖說」成立，意味著近年不斷膨脹的置業需求，其實是由不斷攀升的樓價所拉動，因果關係剛好與王教授的說法相反。反過來我們也很容易理解，為甚麼樓價在亞洲金融風暴後跌到人人負擔得起，反而不見市民有置業意欲

物業價格大起大落、集體追漲殺跌的現象，印證香港樓市本身並非「有效市場」。參與者在社會氛圍的感染下採取的一致行動，主導著物業價格資產變動的方向，順勢而為往往較對抗潮流更有利可圖。於是，市場關注的是並非與物業相關的真實資訊，而是聚焦於預測其他參與者的想法。在這種情況下，期望市場如「有效市場假說」般反映所有可得的資訊，透過自我修正、自我約束促使價格趨於均衡，實屬一廂情願。市場機制倒是更有可能放大貪婪和不理性行為的影響，導致價格嚴重扭曲，與基本面漸行漸遠。

釐清樓市運作背離「有效市場假說」的事實，對大眾掌握團結香港基金房屋倡儀的本質相當關鍵。這個事實根本不會因為政府退出市場而改變，縱使王教授的研究團隊列舉再豐富的「實證」 、進行再精密的計算，也不可能扭曲作直。「補貼置業計劃」乃至推動公共房屋私有化的主張，實際上只不過是放任市場繼續扭曲，而且把更多市民誘進一個無效市場，要他們在追漲殺跌的驚濤駭浪中求存。

必須承認，過去香港樓市上升的年數表面上比下跌的多。王教授的研究團隊因而反覆強調，自置居所始終可以讓市民享受物業升值帶來的財富，達致「以房養老」。問題是，這種升勢乃群聚行為的產物，把長時間維持的錯誤價格當成必然，作為房屋和安老政策的基礎，是一件非常不智和不負責任的事。他們或許會祭出第一份研究報告的論據指，縱然市況逆轉，至少那些通過「補貼置業計劃」的市民不太可能變成負資產。但樓價暴跌會令那些業主的資產大縮水，如何從大幅貶值的「浮財」獲取足夠資源應付退休後的開支，他們沒有提供保證。

一旦離婚，單親且需要照顧孩子的女性，在經濟與照顧小孩上難以兩者兼顧，不少單親媽媽因而繼續從事part-time工作，更嚴峻的情況是單親媽媽需要領取綜援度日，落入社會底層之中。（資料圖片）

因此，王教授的研究團隊沒有具說服力的理由強推所謂的「市場主導」房屋政策，更不應該為此一而再、再而三去貶低公共房屋的存在價值。一味強調公共房屋可能被濫用的途徑，甚至將之刻畫成家庭破裂和跨代貧窮的根源，立竿見影的效果是為公共房屋租戶貼上浪費社會資源和麻煩製造者的標籤，在民間製造「有產者」與「無產者」的對立，無異於借幫助弱勢之名向弱勢抽刀。

香港基層真正需要的不是一個在無效市場上置業的機會，而是以合理成本獲取安身之所的渠道，好讓他們全心全意地為香港發展作出貢獻。回顧歷史，公共房屋一直恰如其分地發揮著這個作用。由歌神許冠傑到牛下女車神李慧詩，都證明了公共屋邨是一個孕育希望的地方。

傻銀

N年后先算，2腳一伸，关我旦治