市建局油旺重建收購成本3476億 千億虧蝕非「靠嚇」

folee2008

市建局油旺重建收購成本3476億　千億虧蝕非「靠嚇」

• 市區重建局今年5月在旺角及油麻地展開為期兩年的地區規劃研究，行政總監韋志成早前指，倘由市建局負責重建，虧蝕可能高達千多億元。他今日（3日）再於網誌解釋，發展這800多幢舊樓，以現時市價計總成本可能高達3476億元，是用客觀數據來計算，並非憑空想像，亦不是坊間所指的「靠嚇」。

韋志成指油麻地及旺角擁有大量超過50 年樓齡的舊樓，經客觀數據計算，重建料有近1,380億的財務虧損。（資料圖片）

韋志成早前在網誌指，油旺區內初步顯示有4分之一、即800多幢的樓宇已用盡地積比或達至「負數」，如以土瓜灣重建項目的收購價計算，重建約800幢舊樓，估計扣除收益後仍有近1,380億的財務虧損，強調從未感受到市建局以「賺到盡」制定重建政策。

重建舊樓虧損1,380 億元有數可計

韋志成今日又在網誌上解釋，這800多幢舊樓現時的總建築面積，包括已超出現行規劃和法規所准許發展密度的建築面積，合共約2,214萬平方呎。假設市建局以早前對土瓜灣區三個重建項目提出實用面積每平方呎15,383元的收購建議呎價為基礎，並考慮油旺的地區位置，以及中原城市領先指數最新截至11月中的調整，換算成建築面積的每平方呎呎價約為 15,700 元，收購這800多幢舊樓，所需的總收購成本高達約3,476億元。

韋指，以現行的建築物條例、環境及通風等法規要求，以及市建局現時的發展模式來重建這批地積比率耗盡或已是負數的舊樓，實際可容許發展的總建築面積，只有約1,875萬平方呎。由於發展所需的年期長，很難預測若干年後的物業市場變化，故業界一般以現時的樓市狀況來估算樓面地價。

韋志成強調有關項目1,380億元的虧損，並非「危言聳聽」。（資料圖片）

重建後只可建成1875萬呎樓面

以樓面地價每平方呎11,200元估算，根據現時發展模式，這1,875萬平方呎建築面積的收益約為2,100億元，但相比總收購成本的3,476億元，有關的發展便出現接近1,380 億元的虧損，該假設已把政府免補地價的因素計算在內。

按研究初步數據，區內剩餘尚可發展的總建築面積約有900萬平方呎，即使可把剩餘建築面積透過重建悉數用盡，亦未必能達致收支平衡，更何況去抵銷該1,380億元的虧損，故他強調有關數據並非「危言聳聽」。

韋志成​：重建項目難建公屋

對於坊間指，政府在批出市建局發展項目的重建地盤時可獲豁免補地價，應該有「財力」承擔市區重建責任，甚至興建公共房屋或資助出售房屋。韋志成解釋，自2001年市建局成立至今年3月底，36幅免補地價的重建地盤中，有兩成多因有足夠的地積比增長，又或因為原地盤範圍有不屬於商／住的用地，不涉及收購開支，以致獲豁免的地價比起市建局額外要支付的「自置居所津貼」開支為高，但其餘超過7成重建地盤，市建局需要向業主支付的「自置居所津貼」總額，均超出獲豁免的地價。

他又指，若市建局把該800多幢、在合乎現行條例法規下可發展的建築面積，全部或部分用作發展資助出售房屋，並以市價七折的價格出售，1,380億元虧損將進一步擴大，更遑論把地用作興建公營房屋。

此外，他指市建局自成立以來的16年間，至2016/17年度，清拆了約715幢失修的樓宇，已完成的項目提供約9,000個新建住宅單位。以這單位數量，即使全數撥作公營房屋之用，對現時需求殷切的情況，也只是杯水車薪。

nm112233

777

folee2008

市建局：今天的我打昨天的我，雖然昨天的我也是許多過錯】
市建局成立至今，絕大部分重建項目興建私人豪宅甚至酒店；2012年當時的主席張震遠曾經提過「建議將部分收購得來的市區土地，交給房屋委員會興建公屋，協助解決劏房問題」，當然最終沒有兌現。後來蘇慶和擔任主席，就話「平整土地，開支大，要跟董事局商討可行性」，當然最後多個項目都賺大錢。今日韋志成總監「不打自招」，講到明「豁免補地價，實際上被「自置居所津貼」抵銷，市建局難以負上興建公營房屋的責任」。市建局連年盈利，資產淨值累積至326億元，但卻缺乏承擔，講法不斷退縮，莫說出租公屋，連公營資助出售房屋也大打退堂鼓。
韋志成好似訴緊苦，話即使有免補地價優惠，都只是抵消了收購付給業主的「自置居所津貼」。咦？如此說來，盈餘點嚟嘅呢？難道佢哋賺咗嘅錢係唔存在嘅？政府成立市建局，原来賺錢先係重任，什麼「改善舊區居民生活」，都只係包裝嚟嘅啫。

folee2008

【市建局也「支爆」?】
「支爆」危機大家近年應該聽得不少，但原來市建局都好鐘意講「支爆」(開支爆煲)，不過點解講左咁多年都仲未爆，仲年年賺錢既?
其實每年市建局都會公佈一個業務綱領，列出未來五年所有預計會推行既重建發展、樓宇復修、文物保育及舊區活化項目，同時亦會列出所有項目的預計總開支。市建局過往十年每份業務綱領內「預計」的總開支平均高達271億（註一）。但我地翻查市建局的年報，發覺過往十年，每一個已完成既業務綱領（第6－11個業務綱領）的「實際」總開支，平均只有137億，遠低於當初的估算整整一倍。
過往十年，市建局已經最少估多左589億（註二）。而呢筆數仲要未計市建局5個已經公佈，但尚未完成既業務綱領。難怪市建局講左咁多年都未真正「支爆」，賺到宜家已經有超過326億資產儲備。錯誤的估算就會帶來錯誤的發展。讓市建局透過高估未來項目需要的開支，就會合理化佢現時「掠奪基層」的重建模式，令土地只可以用賺到盡的方式發展，拒絕承擔更多社會責任，例如採用公營／私營混合物業發展模式，或於重建區興建公屋，及其他可負擔房屋等等。
奉政府喻，亂講「支爆」，害人不淺。-
註一、平均預計開支的計算，包括2013－2014年起，5個已公佈但尚未完成的業務綱領
註二、歷年市建局業務綱領的預計開支及實際開支：https://goo.gl/nbxVzo
-參考資料：【市建局其實有幾虧】https://goo.gl/uNKDfX【Fact Checked! 市建局話自己「水深火熱」……喎】https://goo.gl/Dsvcyo

folee2008

[市建局靠估誤導市民 油旺重建扮蝕千億元]資產水浸的市建局「一味靠嚇」，近日指旺角和油麻地的重建，將清拆800棟舊樓，收購成本要3476億元，扣除收益將有1380億元的虧損。但當中數字是誤導市民，利用財技，將收益估少，亦將收購成本估大，扮蝕大錢。局方如何誤導市民，請見下：1 老作賤賣豪宅，局方估算的地價竟然是每呎1.12萬元算，但以最新10月市建局的新盤My central ，平均每呎賣價達3萬元，地價遠超此數。本年初，啟德土地獲海航以1.3萬元呎投得，而下年預估長沙灣用地拍賣估價亦達1.4萬元。2 市建局跟地產商合作，模式是收地價，再加分紅。這模式令市建局立於不敗之地，樓市波動而蝕錢的風險大部份由地產商負擔，而在收益估算中，局方並無計算上分紅的利益，如利東街項目，售樓收益溢62億後，地產商的住宅部份需五五分賬，商業部份則市建局佔四，地產商佔六。3 收購成本中，早前局方在土瓜灣項目公佈時，指起碼一半收購的單位是劏房，而現時收購中，如果非自住會被扣，1/3至一半的賠償，即是收購成本起碼高估15%收購800楝唐樓，即是全油麻地和旺角的舊區消失，大量手造工業和小店消滅，對香港絕對是災難。市建局的做法，如同北京市政府，驅除低端人口，破壞社區，拆毀唐樓，基層連劏房和套房都住不到。北京的低端人口尚有鄉下可回，但香港的窮人可去哪裹呢？局方為何要喊窮？一來局方的資產創新高，達至326億元，這類估算可減少社會的壓力。另一方面，局方想增加發展地積比例，令樓宇更密更高，破壞香港人的居住環境。舊區為何要交給市建局呢？除了市建局外，不少私人發展商，包括：恆基、英皇等，局方指免補地價重建也很難做，為甚麼呢？原因局方的開支巨大，早前計算，2013年員工達498，薪酬花費3.4億元，每位員工平均年薪為68萬，月薪5.7萬，是另一間有進行重建的機構房屋協會的2倍(29萬)。市建局不擅理財，難做好油麻地和旺角重建，照理交給市場，其他發展商，或者由政府維修樓宇。局方的角色已走到盡頭，拆舊樓，起豪宅，這模式已行不通。與其讓局方員工賺錢，不如解散市建局，與民重新訂立舊區未來之路。

folee2008

回應市建局總監韋志成網誌聲明

【關注基層住屋聯席】回應市建局總監韋志成《既維持財政穩健 也為市區更新創造新機遇》網誌聲明

市建局連年盈利淪官方地產商
重建應保障基層住屋權益為先

市建局總監韋志成昨日撰寫網誌，表示若以現時的收購模式，對油尖旺800多幢舊樓進行重建，可能會帶來1380億的財政虧損，更表示市建局獲政府豁免補地價的「優勢」，在收購過程中需向業主支付「自置居所津貼」而抵銷，無力興建公營房屋；而且市建局成立以來所提供的單位數目不夠，只有9000多個，對增加公營房屋數量杯水車薪。由此觀之，市建局基本上完全否定了市建局興建公營房屋的可能性。

今天的我打倒昨天的我，改善舊區居民生活頓成泡影

市建局成立至今，絕大部分重建項目興建私人豪宅，甚至酒店。在2012年，當時的主席張震遠曾經提過在政府的財政支持下，「建議將部分收購得來的市區土地，交給房屋委員會興建公屋，協助解決劏房問題」，雖然最終沒有兌現。後來蘇慶和擔任主席，就說「平整土地開支大，要跟董事局商討可行性」，態度未至於否定。到了今日，韋志成總監「不打自招」，明言「豁免補地價的優勢，實際上被『自置居所津貼』抵銷」，明示市建局難以負上興建公營房屋的責任。市建局口口聲聲「以人為本，改善舊區居民生活」，理應回饋社會為先，盈利為後；然而實質缺乏承擔，講法不斷退縮，莫說出租公屋，連公營資助出售房屋也大打退堂鼓。韋志成總監似乎「今天的我打倒昨天的我」，一個華麗轉身推翻了過往的說法。

虛報虧蝕狼來了，重建爆煲論危言聳聽

韋志成在網誌表示，若然重建油尖旺區的800幢舊式樓宇，預計帶來1,380億元虧損。市建局雖然不斷聲稱重建項目虧蝕，但實質上市建局成立16年來，除首4年、08／09及13／14年度收益未計入財政年度而虧損外，均連年盈利逾10億，至今資產淨值累積至326億元，盈利高達221億元，市建局實有誇大虧損風險之嫌。

單以油尖旺項目所見，有四大謬誤假設：

第一是市建局會重建全部800幢樓宇。觀乎過去16年市建局也只是清拆重建700多幢舊樓，油尖旺800幢舊樓是否全部由市建局埋單？這已經是一大疑問。除了私營發展商外，亦有很多舊樓並未在市建局的重建規劃之內，而且這個重建規模所需時間甚長，樓市市道會變，收益當然未必增加，但收購成本亦不見得只升不跌；當年房協和市建局在沙士期間出手收購，呎價低見三千元，可見一斑。

folee2008

第二是市建局假設全部業主均是自住，需要在物業的市值金額之上額外給予「自置居所津貼」作補償；然而油尖旺區劏房眾多，實則自住業主有多少？要知道，若只是按單位的市值交吉價收購，其收購成本會大幅降低，這是市建局沒有披露的。況且「自置居所津貼」實為公營部門為了確保業主可以買回可居住單位的應當權益，若市建局因此出現虧蝕，理應由政府注資幫忙，以改善舊區居民生活質素為先。

第三是市建局只以收回的樓面地價作為唯一重建收益，明顯是混淆視聽。據影子長策會所述，除了樓面地價之外，還可以收取發展商的前期款項、售樓收益分紅、賺取出租物業的收益及持有市值很高的資產，韋志成均諱莫如深。由此觀之，市建局並沒有披露重建項目帶來的邊際收益，似乎與人不盡不實之感。
第四，市建局不斷強調油尖旺區重建因地積比已經耗盡，甚至變成負數，可容許發展面積過低。然而，以市建局的往績，他們總是會挑選可換底設備的項目作推動。據影子長策會所述，市建局70個住宅重建項目「總樓面面積由771874平方米，增加至重建後的2097683平方米，足足增加了172%。」為了增加市建局的可供發展樓面面積，市建局在土瓜灣先行推動「小區發展模式」，透過規劃手段增加整體樓面面積和改變社區格局，甚至以街道地積比轉移至重建樓宇來放寬高度限制。而現時油尖旺的重建研究，乃是以土瓜灣現時劃分重建的模式複製展開的。換言之，市建局將會合併可以換更大地積比的小區進行重建，而不會按現時油尖旺區限定地積比的模式進行。市建局過往的往績，又怎會做蝕本生意？

市區重建目標本末倒置，重構公營機構責任方為出路

韋志成雖然表示政府給予的免補地價優惠不足以承擔收購所付的成本，但問題是，為何市建局一定要「自負盈虧」？要知道，市建局當初成立就是獲政府注資一百億，而政府若果真正希望市區重建改善舊區居民生活的話，事實上進一步的注資是必須的。自負盈虧的「魔咒」，反而成為市建局罔顧基層住屋權的擋箭牌，不斷為其興建不可負擔的豪宅和酒店開路，合理化市建局儼如地產商的角色，成為其中一個割裂社區網絡、趕絕基層市民、推高租金物價、造成區內士紳化的幫兇。「以人為本」、「改善舊區居民生活」，在「自負盈虧」的尚方寶劍之下，早已成為不可兌現的口號。不要忘記，市建局的高層不同於政府官員，是能夠分得獲利所有的花紅；而市建局所作的缺的和財政運作，是不用過問於立法會，民意是無法監察的。

好了，既然市建局要自負盈虧，擔心油尖旺項目虧蝕而不肯興建公營房屋，不如政府注資購回重建地皮，讓房委會興建公營房屋？既然房屋如此「重中之重」，不惜在元朗橫洲迫遷散村村民，以天價24億元興建天價公屋（單是平整護土就用了9億，顧問費薪酬更用了7億），為何說到市區重建，卻錙銖必較呢？