就有關［市建局立法會年度工作匯報］之疑問及意見

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就有關［市建局立法會年度工作匯報］之疑問及意見

背景

市建局行政總監於2017年10月31日向立法會發展事務委員會匯報年度工作，並就過往及之後的重建計劃呈交資料文件。一眾關注重建的民間團體及居民關注組亦向立法會發展事務委員會呈交意見書，表達民間對市建局行逕的異議及不滿。 (可見立法會發展事務委員會網頁：https://www.legco.gov.hk/yr19-20/chinese/panels/dev/papers/dev_h1.htm）

及後，舊區街坊自主促進組亦就市建局所呈交的資料，對多項政策提出質疑，包括:

• 【市建局「樓換換」計劃，形同虛設，原因何在？】: https://wp.me/p5xEw3-10b
• 【「需求主導」重建模式加劇基層租戶被迫遷?】：https://wp.me/p5xEw3-10i
• 【力爭多時 市建局承諾公開社會影響評估網上版?】：https://wp.me/p5xEw3-101
• 【＜油旺地區規劃研究＞：市建局先制造結論，再來「假諮詢」？】：https://wp.me/p5xEw3-10r

本組亦就以上政策問題，整合成信年，再次去信市建局，要求回應，以下是信件全文：

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敬啟者：

就有關［市建局立法會年度工作匯報］之疑問及意見

就 貴局於2017年10月31日 提交的立法會年度工作匯報文件（下稱年度工作匯報文件)，本組有以下回應及疑問：

一. 關於「樓換樓」政策

根據 貴局年度工作匯報文件顯示，「樓換樓」政策在2011年新《市區重建策略》公布後實施，適用於其後開展的十八個重建項目的自住業主，但截至 2017 年7月31日，十八個項目中只有共十名業主選擇「 樓換樓 」單位，此情況反映現行樓換樓政策之不足，政策形同虛設。就此，本組希望　貴局回答以下問題：

1. 為何只有這麼少人參與？貴局將於何時檢討現行樓換樓政策的不足之處?

2. 除了煥然一居外，貴局是否會預留各區重建項目建成的新樓宇單位，讓日後各重建區的自住業主，選擇參與「樓換樓」計劃後，可即時入住？如是，請市建局提供現時及未來五年預計由重建項目建成可供居民作樓換樓的樓宇單位資料，包括落成年度、地區、名稱及單位數字。

落成年度	地區	樓宇名稱	供樓換樓單位數目

我們必須再次強調，現時 貴局的樓換樓政策，只是偷換概念，而不是對街坊真正可行的樓換樓。觀乎以往市建局的項目， 都是豪宅高樓，搶走街坊業權及高空發展權後， 已賺取許多利潤，實不應拿走街坊物業，還要求街坊賠錢，要求街坊要再另行補貼，以天價買新樓。

其實，樓換樓有許多種可能， 除了回遷原地盤（原址回遷）或非重建區市建局物業(如煥然一居)之樓換樓安排外，民間組織過去提議過多種樓換樓方式，包括：

i) 以前麗星樓、寶翠園，都是私人集合業權重建，將高空發展權讓出，以換取新樓，業主不用補差價，也可以做到樓換樓。私人地產商牟利都可做到，為何聲稱要以人為本，要改善居民生活的市建局會做不到，反要受影響居民向市建局和地產商補差價買樓？
ii) 由市建局尋找同區約七年樓齡的物業給街坊換樓
iii) 將重建地盤分多期發展，以造成可樓換樓的效果（例如當年h15關注組的[啞鈴方案]一樣）
iv) 市建局在自己同區樓盤中拿出新盤供人選擇

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我們再次要求市建局須儘快檢討現時的樓換樓計劃，並參考以上真正「以人為本」的樓換樓方案，改善居住於舊區業主的生活質素。

二. 關於需求主導

貴局 年度工作匯報文件指現正就「需求主導」計劃進行檢討，全面暫停推行需求主導項目。就需求主導計劃的檢討，本組有以下意見：

面對需求主導重建，基層租戶的處境堪慮。以深水埗通州大廈和海新大廈的需求主導重建項目(通州街∕桂林街需求主導重建項目)為例，本組成員就有收過劏房租戶投訴於業主申請需求主導重建計劃前先被迫遷，這皆因市建局現時重建政策的漏洞所致。

在現時市建局的賠償政策中，出租業主的賠償遠較自住業主低，成為地產業主迫遷租戶，扮作自住的誘因。在市建局自行開展的重建項目中，開展前會採取保密原則，而在開展後的三天亦會立即進行人口凍結登記，確認受影響重建戶的身份，以防有人落釘，騙取賠償。可是，需求主導計劃是由業主先去申請，租戶大多不會知悉出租的地產業主正申請該計劃，這導致出租的地產業主，可在申請計劃前，先趕走原有居住的租戶，扮作自住或安排新租客落釘，若市建局批准該需求主導申請，開展重建後則可領取賠償圖利，而原有舊租戶在重建下可享有的安置及賠償權益，則蕩然無存！

過去市建局雖然只批准了12個需求主導的重建項目，但五輪申請中卻總共收到數十份的申請，究竟這些申請中出現過多少基層租戶的迫遷事件，根本難以得悉。現時需求主導計劃存有如此重大的漏洞，導致舊區租戶的租住權進一步受損，輕易流離失所。
本組認為市建局在檢討需求主導計劃時，須一併檢討有關漏洞，及加強對租戶的保障，包括考慮以下措施：

i）要求業主從商討及準備申請需求主導重建開始，須先通知預計申請範圍內的所有受影響住戶有關申請，以確保他們的知情權。

ii) 現時　貴局網頁上「重建發展─常見問題─如何保障租客不在過程中被迫遷」中，有一欄，寫著「在需求主導重建中，若有大量租客不尋常地被迫遷，市建局將可拒絕該項目的申請。」，然而有關條文並沒有出現在 貴局的《需求主導重建項目(先導計劃)簡介及申請表》中，市建局應明確列明有關規管於需求主導計劃的申請簡介文件及申請表中。

iii) 貴局　應設立租戶投訴機制，若租戶被正在申請或計劃申請需求主導的業主迫遷，則可向市建局反映，而市建局則應拒絕有關需求主導的申請，如此方可保障基層租戶的權益。

三. 關於社會影響評估及重建資料的透明度

本組過去已多次要求 貴局應將社會影響評估及重建資料的電子版上載於網頁上，讓公眾及受影響居民查閱及監察，惟 貴局過去一直以各種荒諺理由推塘，直至最近方回覆說研究將於明年落實有關建議。本組亦得悉，發展局於2017年11月29日回應立法會發展事務委員議員提問的補充資料中[立法會 CB(1)304/17-18(01)號文件]指　貴局「已計劃由2018年起，將項目的社會影響評估電子版本上載至市建局網頁，方便公眾查閱」。

就此，本組有以下建議，要求 貴局進一步落實:

i) 貴局應將歷年以來各重建項目的社會影響評估報告均上載於網頁上，供公眾參閱及了解舊區重建的整體情況，而並非只上載明年及往後重建項見的社會影響評估報告。

ii) 由於重建區的居民和商戶，是有份參與給予資料，　貴局才能完成整份報告，有關報告內容，受調查者絕對有權知悉，故　市建局亦需為當區居民和商戶提供選擇，免費郵寄整份報告的副本到他們家／舖中，而並非只給回被訪者填寫的問卷副本。

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四. 關於油尖旺地區規劃研究

貴局 於2017 年5月展開為期兩年的《油尖旺地區規劃研究》，研究範圍涵蓋佐敦、油麻地、旺角及太子等 13 個油尖旺區議會分區，影響的範圍如此廣闊，但 貴局卻「閉門做車」，整個研究過程均是「黑箱作業」，拒絕進行公眾諮詢，公眾不但無法參與，連基本知情權亦被剥奪，整個研究過程及負責研究的團隊資料等等， 亦無從得悉。就此，本組有以下意見，並要求 貴局具體回應：

一） 根據2011年實施的新《市區重建策略》，政府會在各個地區成立＜市區更新地區諮詢平台＞，以「地區為本」，促進公眾參與及諮詢市區更新的事宜，而第一個地區諮詢平台亦在2011年於九龍城成立。雖然九龍城市區更新諮詢平台的組成亦被質疑缺乏居民的參與，成員全是由官方委任，但該平台在制訂《九龍城市區更新計劃規劃研究》前，尚且會先進行公眾諮詢及整區的社會影響評估調查，而　貴局現時直接繞過成立《市區更新地區諮詢平台》的機制，自行進行《油尖旺地區規劃研究》，聲稱其後才會對公眾進行諮詢，令人質疑　貴局根本是打算先有結論，才再做「假諮詢」，有關做法更為倒退！

二） 貴局 現時須根據政府於2011擬訂的新《市區重建策略》指引工作，新策略是經過2008-2010年的市區重建策略檢討而來，當中包括公眾諮詢。現時　貴局進行的《油尖旺地區規劃研究》，探討整體市區重建發展的方向，包括在2011年新《市區重建策略》中原有4R發展方向 (重建、復修、活化和保育)上加入第五個R，即改造重設，已超過《市區重建策略》本身的範疇，當中並沒有經過任何公眾諮詢。 本組認為，市建局若想檢視現有重建發展模式，理應就《市區重建策略》進行檢討，廣泛諮詢公眾意見，而非單方面展開「閉門研究」，繞過公眾參與及監察。

最後，發展局於2017年11月29日呈交立法會發展事務委員會的跟進資料
（立法會CB(1)305/17-18(01)號文件）更指，會根據油旺地區規劃研究的結果探討市建局是否應該承擔興建公營房屋的責任。本組過去已多次強調，市建局實有責任興建更多公營房屋，以填補因重建而使用的公屋安置單位。

此致
市區重建局

舊區街坊自主促進組
2017年12月10日

eddycklo