無措施應對輪候公屋人龍 應研究過渡房屋彌補長策不足

folee0001

無措施應對輪候公屋人龍　應研究過渡房屋彌補長策不足

政府近日公佈《長遠房屋策略》2017周年進度報告，並更新長遠房屋需求推算目標。報告未有新亮點，但卻揭示了單位土地供不應求的情況，過去三年未有改善跡象，情況令人擔憂。筆者明白土地供應不足的事實，可是，基層市民最急切想知道的，並非只是政府反覆解釋覓地建屋的阻力及困難，而是有何方法解決現時面對的困境，看到住屋的一線曙光。

輪候目標無影無蹤

在2014年公佈《長遠房屋策略》時，當時已表示2015／16至2024／25年度可用作公營房屋的土地仍欠缺2.6萬個單位。其中，首五年也只能興建約7.5萬個單位，故即使不計算居屋單位，仍欠12.5萬出租公屋單位，當時各方面是期望大部份單位在最後五年能落成以追回進度。可是，三年過去，希望幻滅，最新預測到了2028年公屋單位落成亦未見大幅上升跡象，2018／19至2027／28年度十年公營房屋建屋量估計只有23.7萬伙，與28萬目標仍有約4.3萬差距，與上一年《長遠房屋策略》差距相若，反映新發展區的出租公屋仍未趕及應市。現時公屋平均輪候時間已達4.6年，但長策報告計算房屋需求時，未有考慮每一年的公屋輪候數字，反而以六四比例去決定需求及供應，無視公屋輪候宗數每年遞增。1998年筆者有份參與制訂的長遠房屋策略，當時訂下公屋平均輪候時間縮短至三年的目標，但現時建屋量及進度卻無視如何重返三年目標的具體承諾；政府一方面表示會堅守三年輪候目標，另方面卻無任何對應措施，故未來輪候公屋時間只會繼續延長，市民上樓無期。


最新預測到了2028年公屋單位落成亦未見大幅上升跡象，2018／19至2027／28年度十年公營房屋建屋量估計只有23.7萬伙，與28萬目標仍有約4.3萬差距。（資料圖片）

劏房住戶有增無減

在2017／18年至2021／22年度的五年期內，房委會及房協建屋量預計有10萬個單位，當中7.5萬為出租公屋單位，即每年只有約1.5萬個，與過去數年數字相若。可是，《施政報告》提出考慮將火炭4,800個出租公屋單位改為綠置居出售，如撇除該4,800個單位，能用作出租公屋單位更只有約7萬個。再者，政府有意將綠置居恆常化，最終有導致新建出租公屋量進一步下跌，雖然購入綠置居的原公屋住宅可以將其單位騰出以分配給輪候冊人士，但翻新公屋需時，這無疑會令回復三年輪候目標更遙不可及。

此外，居於分間樓宇單位的住戶數字，由2016年的83,300戶增加至2017年的91,800戶，其中今年統計數字是採用了統計處2016年中期人口統計所得結果，反映居於劏房住戶有增無減。如連同居住於臨時構築物、工廈等住戶，住戶總數達12萬水平，為近年新高。過去，不少市民仍然相信「有地應先建公屋」的想法。但從現時數字所見，未來公屋數量未見明顯改善，難以說服市民繼續苦等。


《施政報告》提出考慮將火炭4,800個出租公屋單位改為綠置居出售，如撇除該4,800個單位，能用作出租公屋單位更只有約7萬個。（資料圖片）

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過渡房屋刻不容緩

對於現時公屋輪候情況惡化，不少劏房居民上樓無期，只能繼續在私人市場租住地方。而往往舊區樓齡偏高的唐樓樓宇，因為租金相對較便宜，就成為劏房居民的集中地。根據《市區重建局2015-2016年報》數字，全港已有超過9千幢樓齡超過50年的舊樓，當中更有超過1／3屬於失修或嚴重失修。不過，樓齡超過50年的樓宇數目仍然有不斷上升，每年增加約500幢，且樓齡愈高，潛在風險愈大。事實上，現時有過半數的劏房單位位於50年樓齡或以上的樓宇之內，拆卸重建進度遠遠追不上樓宇老齡化的速度。加上唐樓往往成為劏房市場的重災區，為數不少的唐樓單位被改建成劏房。除人口密度大幅上升外，也加重樓宇壓力，影響樓宇結構。所以不單止劏房數字繼續上升，樓宇的潛在危險亦進一步增加。如果單靠現時可見的公屋計劃，根本無法安置劏房居民。故此，政府實有需要加入中短期房屋政策，以彌補現時的房屋問題。

今年施政報告有提及過五類型的過渡性房屋建議，包括光屋、社會共享房屋、讓資助房屋業主將未補價單位廉租予有需要家庭、將工廈改建、閒置土地興建預製組合屋等。現時政府手頭上應尚有不少未用作發展的用地，包括未來用作發展區的用地，或個別政府部門未有特別用途的用地。如有政府用地未來五年至十年尚未有任何發展的計劃，與其繼續丢空或｢曬太陽｣，倒不如將該土地或建築物用作安置有需要市民。一方面，此舉不會特別影響公營房屋發展計劃；另一方面，政府有需要時也可以隨時改回土地，按各個部門計劃再作發展。

當初，長遠房屋策略曾有討論過渡性房屋問題，但後來被擱置。現時形勢比當年更為嚴峻，單靠公屋實在無法處理當前之急，政府實有需要多管齊下，除長遠房屋策略外，亦應考慮更多中短期房屋政策，以顯示應付房屋問題之決心。

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10年增8萬人　有關屯門增建房屋的三點意見  朱凱廸

作者團隊製圖

BOXING DAY去屯門派有關改劃單張，沒有鼓吹反對，更希望大家面對「住屋」這個社會議題之首，可以進深一點，然後主動提提意見。
(一) 屯門首要增加人口還是增加本區就業？
增加房屋供應，在社區裏反應兩極，一邊說起樓一定冇錯，一邊說社區負荷不了，然後提出增建道路和社區設施作交換條件。我們想加入第三個角度：原區就業。自工業息微，新市鎮的本區就業率就沒有好過（屯門目前有13萬人跨區上班），形成愈陷愈深的塞車問題。政府不是沒有想過這個問題，但要到洪水橋和新界北新發展區在20年後搞好，才聲稱會有15萬和21萬就業職位，這十年在各區挖地建屋，則完全不考慮這個問題。我們的意見是，如果政府可以承諾20年後創造幾十萬個職位，為何不是今天馬上做？如果今天做得到，哪屯門人會否prefer先新增工商業/社區經濟土地，增加原區就業率，然後再考慮新增房屋？廣告





(二) 屯門人的房屋需求？《長遠房屋策略》的致命漏洞
自從2014年宣布《長遠房屋策略》後，公眾關於「房屋」的概念被簡化為公/私兩類，公營房屋包括出租公屋和出售資助房屋，私營房屋就由地產商包辦。2017年運房局的進度報告指( https://goo.gl/VbBFum )，未來10年的房屋需求為46萬個單位，當中28萬為公營房屋、18萬為私營房屋。但是，整個《長遠房屋策略》的致命漏洞就是粗疏：廣告





(1) 未來10年需要房屋的46萬戶人，屬於什麼階層、每戶人口多少、地區如何分布、能負擔多高的租金/樓價？
(2) 46萬這個數，為何可以切開成28萬公 + 18萬私？
(3) 未來10年的18萬私樓單位，放在什麼地區、適合何種住戶、售價範圍？
《長策報告》迴避上面三個問題，結果只能是嚴重Mismatch：私營那18萬個單位繼續脫離市民負擔力，投資為本，地產商長賺長有，真正有住房需要的市民只能爭奪28萬個公營單位，劏房永存。
如果香港政府合理一點，就應學習英國，由地方議會進行「房屋供應評估」，詳細研究地區(屯門)的就業數目、各類單位數目和可負擔價錢等等。有了需求評估，才進入搵地的階段。
但香港的情況完全相反，沒有合理評估在先，馬上跳到搵地，搞到連最簡單的問題：「增加8萬人是否屯門人的房屋需求」也答不上！
(三) 重奪城市 由新市鎮居民開始
林鄭月娥在香港電台的專訪承認，「無說過要扭轉樓價上升局面」。這可以說是特區政府幾年前開始製造「土地供應問題」以來，對香港人最赤裸的背叛。當政府講明私樓樓價繼續高，政府會加大力度協助地產商點石成金，所有渴望落實居住權的市民都不應再有幻想，這個城市生產土地和房屋的權力，必須掌握在市民手中。
被迫接受錯誤規劃的新市鎮居民，為了防止生活質素再惡化下去，是時候打響反對被規劃的第一槍！

屯門新一階段改劃的內容，請看附圖內容，想向城市規劃委員會提出意見，請到以下連結：
goo.gl/QxVmQM

Gino

eddycklo

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未來房策的「租」與「置」

眾所周知，本地房屋供應極度短缺，政府一直竭力增加供應，並管理（甚或壓抑）需求，可惜成效不彰。私人物業價格及租金持續飆升，公屋輪候名單則愈來愈長。

近十年來，在房屋供應嚴重短缺下，樓市作出相應調整，實在為修讀經濟學的學生提供了寶貴的一課。香港的經驗尤其可貴，皆因兼備私樓市場及市場以外的公營房屋，後者以截然不同甚至反向的調節方式，以應付供不應求的現象。

租客業主　反應不一

無論是私樓市場抑或公營房屋，均存在著租客與業主。公營房屋的租與售均受政府資助，私樓市場則並無資助。有關房屋短缺，無論在此兩大類房屋或租客與業主之間，反應都各有不同。

其中耐人尋味之處，見於2006至2016年期間，私樓自置物業平均住戶人數由2.83人減至2.73人，居屋單位住戶則由3.19人減至2.92（【圖1】）。同期私樓租客平均住戶人數由2.42人增至2.48人，而公屋租戶的平均住戶人數則由3.03人減至2.73人。

2006至2016年，正值房屋供應短缺急劇惡化，不少私樓業主及租客均把其居所物盡其用，在樓價與租金高昂下厲行節約。另一方面，不少居屋業主及公屋租客的住戶人數減低，意味著未有盡用居住單位。

公屋租金受到管制和資助，租戶也就缺乏節約居所空間的誘因。此外，部份經濟條件較佳租戶，若其成年就業子女遷出，更可免繳雙倍租金。影響所及，私樓與公屋需求同告增加，公屋輪候名冊自然隨之愈見增長。

當初推行雙倍租金政策，在於令家境較佳租戶繳納較高租金，促進有效運用公屋資源。無奈事與願違，租戶不但自有對策，更反而減低公屋資源的使用率。

居屋住戶的成年就業子女亦會遷離父母居所，租住私樓單位，同時導致公屋輪候名冊不斷增長。當然，每次有新居屋推出，亦有部份人抱着碰運氣心態，加入抽籤之列。

顯而易見，面對樓市升勢，公營房屋住戶表現有別於私樓住戶；經濟學者認為這不足為奇，皆因兩者誘因迥然不同。

住戶結構　暗藏玄機

若聚焦於公營房屋之中，業主與租客亦各具特色。1986至2016年，公屋租戶中1人住戶百份比遠高於居屋（【圖2】）；2016年，1人住戶於出租公屋所佔比例達20.2%，而於居屋住戶所佔的比例則僅為11.2%。

對比之下，此30年間，3人或以上住戶佔公屋租戶比例較私樓為低；2016年，公屋租戶中，3人或以上住戶佔53.7%，但居屋同類住戶比例則達62.4%。公屋租戶中人數較少住戶所佔比例較高，皆因住戶中以長者較多，這也是公屋甄選規則優待長者的結果。

換個角度，可檢視戶主年齡介乎40至59歲的1人住戶以及3人或以上住戶的比例。1986至2016年，公屋租戶中1人住戶比例仍遠高於居屋住戶（【圖3】）；2016年，1人住戶佔公屋租戶總數14.5%，而僅佔居屋住戶總數8.8%。

此30年期間，3人或以上住戶佔公屋租戶比例一直低於居屋住戶。2016年，3人或以上住戶佔整體公屋租戶63.4%，同類住戶佔居屋住戶總數則達69.9%。

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租置雙軌　擇善而從

公屋租戶中人數較少住戶比例較高的另一原因，乃是其偏高的離婚率。於1986至2016年間，戶主年齡介乎20至59歲的住戶中，以公屋租戶所佔離婚率特別高（【圖4】）。2016年，公屋租戶佔全港住戶的25.4%，但居於其中的離婚者竟佔全港離婚人士的41.6% %。

婚姻固然增加對房屋的需求；另一方面，離婚造成家庭破碎，亦會增加房屋需求。人數較少住戶佔公屋租戶比例較高，部份原因正在於離婚率較高。公屋租戶離異之後，其租住公屋資格既不受影響，申請編配公屋的誘因也不會減低。

相反，居屋住戶一旦離婚，所持業權勢必攤分，其中一方甚或會喪失業權，這大大削弱居屋住戶離婚的誘因，是以居屋住戶中個人離婚率低於公屋租戶。

2016年，戶主年齡為20至59歲的住戶中，居屋住戶佔全港住戶的14.8%，但居於其中的離婚者僅佔全港離婚人士的12.2%。

上文臚列的統計數字，在在顯示相對於公營房屋，私樓市場較能善用居所空間，尋求在有限的住屋容納更多住客。至於公營房屋之中，居屋又比公屋較能有效應對房屋短缺問題。

面對房屋供應短缺，再一次證明市場與置業更能發揮作用。新一年轉眼將至，是時候重新思考，展望特區公營房屋政策的承擔，在租與置之間尋求善策了。

simonho2018

快D起公屋啦