本土研究社：最少9878丁屋以「套丁」方式興建

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本土研究社：最少9878丁屋以「套丁」方式興建

本土研究社發表新界丁屋情況的研究報告，保守統計至少本港有9878幢丁屋，懷疑是以套丁方式興建，佔獲批4萬多幢丁屋的23%，亦即每4幢丁屋就有1幢可能是透過「聲稱自住、實質為轉售圖利」而得來。報告指出，以元朗區最嚴重，共佔近一半，其次是大埔及北區。

研究指出，某些疑似套丁屋苑規模非常大，涉及100幢丁屋，甚至佔據整條村。團體批評地政總署沒有嚴格審批申請，令發展商能輕易套丁。

本土研究社深入分析部分懷疑套丁個案，在最大型的5個丁屋屋苑中，有4個是由較為人知的發展商發展，質疑發展商利用丁屋政策的漏洞，大規模發展丁屋屋苑。而即使2015年的沙田套丁案的被告被定罪後，新界仍有大量疑似套丁屋苑仍在興建。

研究社又說，近年套丁問題蔓延至被剔出郊野公園範圍的私人土地，質疑政府沒有謹慎審批不尋常的丁屋用地需求，間接鼓勵偏遠地區的套丁問題，威脅生態。

立法會議員郭家麒表示套丁問題由來已久，早在30年前已經出現，政府也已經發覺，但至今政府卻沒有執法。郭家麒質疑政府在2017年將本身已經是不合理的套丁非刑事化，促請林鄭政府「撥亂反正」。

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2018年1月4日，本土研究社發表新界丁屋情況的研究報告（圖片來源：本土研究社丁屋研究小組／線報片段截圖）

本土研究社發表新界丁屋情況的研究報告，保守統計至少本港有9878幢丁屋，懷疑是以套丁方式興建，佔獲批全港4萬多幢丁屋的23%，亦即每4幢丁屋就有1幢，就可能是透過「聲稱自住、實質為轉售圖利」的套丁行為。

他們指情況以元朗區最嚴重，接近一半（46%）、即4485幢懷疑是以套丁的丁屋均在元朗區，其次是大埔區（1864幢，佔19%）、北區（1205幢，佔12%）。

本土研究社先使用地圖工具找出疑似套丁的屋苑，然後通過土地查冊和實地考察予以確認，並建立全港「疑似套丁資料庫」供市民參考。研究指出，某些疑似套丁屋苑規模非常大，涉及100幢丁屋，甚至佔據整條村，批評地政總署沒有嚴格審批申請，令發展商能輕易套丁。

2018年1月4日，本土研究社發表新界丁屋情況的研究報告，司馬文、陳淑莊、陳劍青等出席記者會。（圖片來源：線報片段截圖）

套丁案定罪後　仍有大量疑似個案

而根據他們的研究發現，五大懷疑套丁屋苑中，有四個是由較為人知的發展商發展，質疑發展商利用丁屋政策的漏洞，大規模發展丁屋屋苑。而即使2015年的沙田套丁案的被告被定罪後，新界仍有大量疑似套丁屋苑仍在興建。

本土研究社建議，當局暫緩在套丁問題嚴重的地區批出丁屋，直至問題改善；主動調查疑似套丁資料庫內丁屋獲批時，是否涉及地產商主導的套丁活動。

發展局與原居民「套丁」方式建成大型屋苑的情況，一直相當普遍。有丁屋發展商串謀11名沙田原居民，虛假聲稱符合「有權有地」的原居民資格，向地政總署申請丁屋建屋牌照後，轉讓丁權、即「套丁」予原先持有地皮的發展商，在數年前被檢控。至2015年，發展商與其中11名原居民，在區域法院被裁定22項串謀詐騙罪成，判囚2年半至3年不等，成首宗因「套丁」入罪的案例，全部人其後提出上訴，暫未有結果。

含蕉到日落

生男丁，套丁，卖丁

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本土研究社估計一幢丁屋成本約700至800萬元，當中已包括地價、原村民丁費及建築費用等，但一幢丁屋售價可達2,000萬元，若相連丁屋可售7,000萬元，故利潤甚豐。

該社研究了大埔江庫雅苑個案，發展商為新界地產建設商會主席柳明心的公司。柳於1995年以86萬元購入3幅該村土地，翌年切成11個小段，其後以15萬元低價售將2幅小地售予姓羅男丁，該男丁向地署申請興建丁屋。05年丁屋完工，羅即向地政申請撤銷轉讓限制，並在翌年以356萬元將該幢丁屋的地下與一樓出售。
成員黃肇鴻指，自沙田套丁案後，套丁現象未有停止。他指套丁涉嫌違反《建築物條例》，因政府容許部分丁屋可2間相連興建，但須共用一幅牆。不過部分屋苑，如屯門龍鼓灘個丁屋屋苑「海巒」2011年的樓盤廣告，指部分單位將兩幢丁屋打通，變成面積達4,200呎的特大獨立屋。該社指「海巒」若未有入則申請即可能違法。另外，若業權人將丁屋一拆三分為3個單位出售，則屬興建分層住宅，理應事先要向城規會申請，若沒有申請則涉違反《城規條例》。
他們批評特首林鄭月娥擔任發展局局長時，曾將申請丁屋法定聲明中，剔除申請人無意將丁屋作私人安排，包括將丁屋獲得的權利轉售給發展商，變相將套丁合法化。本土研究社建議政府需恢復申請丁屋法定聲明要求申請者不會售賣丁權的條款，並重新將套丁行為刑事化，加強阻嚇力和加重套丁的時間成本。

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上水坑頭村被指「密集套丁」 候志強指或持地多年始發展本土研究社成員黃肇鴻（左）反問「條村風水唔好」，令村內經濟有困難要大批出售丁屋。

本土研究社昨發布有關新界「套丁」研究報告，指本港最少有九千八百多幢丁屋疑似透過「套丁」方式興建，以鄉村計算，上水坑頭村最密集，約十八公頃的土地已有約二十七個疑似套丁屋苑，涉及二百九十九幢丁屋。

但地政總署其後發表聲明，表示丁屋一般在發出「滿意紙」前不得轉讓，但申請人可在獲取滿意紙後申請轉讓物業，條件是必須按既定機制補足市值地價，因此「丁屋」買賣並不違反政策。

上水區鄉事委員會主席侯志強今日出席電台節目，被問及為何會有一班居民，同時間有經濟困難，又同時間建屋及賣屋，他表示不少居民也有困難，未能申請公屋及居屋，又反指像情況像居屋一樣，需要補地價後在自由市場買賣。本土研究社成員黃肇鴻補充，在元朗一個「丁屋屋苑」，出售賣方有近100名不同人名的人士，反問是否「條村風水唔好」，令村內男丁經濟有困難。

至於上水坑頭村，侯志強表示坑頭村是「雜姓村」，有一些是沙頭角移民過來，跟其他單姓村不同，有一些可能是家族的土地持有多年，後來才建屋。

侯認為政府需要檢討丁屋，更善用土地資源，否則全部原居民去申請公屋或居屋的話，只會令公屋輪候及上樓等時間增加。

侯志強指丁屋買賣情況像居屋一樣，需要補地價後在自由市場買賣。

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套丁定罪門檻高　無人指證難檢控　政府只能放任永續？

「套丁」一詞，一般市民未必理解，但假若大家知道其背後牽涉動輒數以千萬元計的利潤，就會對丁屋政策衍生的種種不公平，感到深深不忿。
不過，由於要證明丁屋發展是否涉及違法套丁，往往都需要關鍵證供，包括丁權持有人與發展商的「秘密協議」，以及牽涉其中者會否願意挺身作證等，倘若缺乏舉報者的關鍵證據，往往套丁的行為，只能被覙為「疑似」套殅，涉事者繼續逍遙法外，賺個滿堂紅。

只屬中短期政策    港英曾警告濫用會中止

丁屋政策的出現，源於港英政府為減低發展新界的阻力，與原居民協調之下的產物，當年曾明言屬「中短期政策」，主要想村民更易申請興建小型屋字改善生活環境，並使小型屋宇達到更高的衞生水平。

本土研究社成員黃肇鴻亦指出，70年代時任新界政務司鍾逸傑曾去信鄉議局，當政府發現丁屋政策被發現濫用，將中止「目前之優待辦法」(即指丁屋政策)。

不過，政策實施以來多年，即使近年坊間多有提出要求檢討，惟政府過去多次只表明會不時檢討，令政策變革多年來「只聞樓梯響」；至於所謂的「丁權截龍」，更是無影無蹤。

容許「飛丁」成發展商助力

黃肇鴻說，政府在行政措施上多番放寬，例如容許「飛丁」，即在同一鄉內另一村建屋，為發展商解決在同一村收集不夠丁權問題，令發展商可跨村收集丁權，進行大規模的丁屋發展。其後《基本法》第40條提及，保障新界原居民的「合法傳統權益」，由於是否包括丁權引起極大爭議，亦成為丁屋政策是否得以永續的「擋箭牌」。
團體發現全新界共有9,878幢屬疑似套丁而來的丁屋。（本土研究社提供）
套丁舉證困難   難遏止違規情況

他又指出，現任特首、07年12月時任發展局長的林鄭月娥，曾將丁屋申請人要作出的法定聲明，即申請人要明確表明「未作出亦無意作出任何私人安排，把根據小型屋宇政策獲得的權利售予其他人士／發展商」，這句法定聲明本來可使套丁行為刑事化，但她卻將之剔除並放進批地條款中，令套丁的舉證更為困難。

而事實上，即使不少疑似「套丁」個案，有不少表證供指出發展商買下地段、分割後再轉讓予有丁權的原居民，然後原居民又再委託發展商出售丁屋，與一般的套丁手法相似，惟由於始終欠缺原居民與發展商簽訂的「秘密協議」，即前者收發展商的酬勞後，會將丁屋交發展商轉售圖利，令調查案件難有突破。

促嚴格審批分割地段申請

黃肇鴻認為，政府應立即檢討丁屋政策，深入探討如何堵塞各種漏洞，例如仿效1977/78年間，打擊套丁的做法，若查證套丁問題屬實，會暫停在套丁問題的村落／鄉或區分的批出丁屋，直至問題得以改善。

另外，當局亦應徹查過往所有牽涉丁屋買賣的民事訴訟案件，以及其他懷疑牽涉套丁案情的法庭案件，有否含有詐騙政府以取得丁屋牌照的成分，增加往後對於套丁行為的阻嚇性。此外，當局其實亦應嚴格審批分割地段申請，倘分區地政處若接獲鄉村範圍內的地段出現大規模分割地段成細小且工整地段的申請，應立即調查是否牽涉套丁活動。

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發展商被指打通相連屋圖利 涉僭建

本研社的報告稱，近年有參與套丁的地產商除轉售丁屋圖利，更僭建丁屋以增加利潤，包括利用地政處容許兩幢丁屋相連的做法，透過打通兩幢丁屋的三層共用牆，建成為4200呎「孖屋」，是涉及套丁及僭建的雙重違法行為。

現政策允兩幢丁屋相連而建

本研社成員黃肇鴻表示，地政處容許兩幢丁屋相連而建，但須以共用牆分隔兩屋，由於丁屋受《建築物條例（新界適用）》規管，每層不能超過700呎，若將相連共用牆打通成為每層1400呎的大單位，即屬僭建。

他稱現時市面上已有類似丁屋樓盤出售，包括打通兩座丁屋的三層共用牆，成為4200呎的「孖屋」。他以疑似套丁屋苑、位於屯門龍鼓灘的「海巒」為例，稱根據2011年「海巒」樓盤廣告，部分單位將兩幢丁屋打通「改建成特大獨立屋，面積4200方呎」。本研社經翻查土地註冊文件，稱申請興建丁屋的兩名男丁，原先擬建的兩間丁屋並非相連，但之後向屯門地政處提出契約修訂，將兩間丁屋相連；其後在取得丁屋滿意紙後，懷疑做「打通」工程。他稱按圖則顯示，兩間丁屋已合二為一，共用牆或已被打通，質疑發展商一早聯同男丁計劃將兩幢丁屋打通為「孖屋」。

黃肇鴻續稱，以西貢清水灣為例，去年每幢丁屋售價約2000萬元，但同區「孖屋」售價達7000萬元，質疑發展商透過此舉獲得更大利潤。

稱丁屋可繞「分層住宅」規管

他又稱，《城市規劃條例》規定丁屋屬鄉村式發展地帶的「經常准許」用途，興建分層住宅則要向城規會申請；但發展商可透過套丁方式興建丁屋，並在丁屋落成後5年就可將丁屋變成可在自由市場買賣的「分層住宅」，變相繞過城規會對於「分層住宅」的規管，認為會對地區規劃構成不良影響，促請政府堵塞漏洞。

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研究指近萬丁屋疑套丁　劉業強斥報告欠證據

劉業強指本土研究社的報告無充分證據證明有關屋苑是套丁興建。(溫國佳攝)

本土研究社的研究估計，新界有近萬幢懷疑「套丁」予發展商興建的丁屋。鄉議局主席、行政會議成員兼立法會議員劉業強表示，本土研究社的報告並無充分證據證明，有關屋苑是套丁並涉虛假聲明，批評報告對原居民是不公平，又指不要以為原居民是惹事或怕事，如以為原居民怕事好惹，原居民一定會站出來。

劉業強又重申，套丁是否合法至今仍存在灰色地帶，由於有相關案件仍在司法程序中，故不宜評論，但認為原居民在私人土地用自己資金建丁屋並不涉公帑，丁屋補地價轉售並無問題，反促本土研究社調查涉公帑的公屋、居屋有否濫用問題，亦希望政府法例與時並進，以免原居民誤墮法網。

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借公屋居屋補地價後轉售作比喻

劉業強承認未詳細看本土研究社的報告，故不知如何得出四分一丁屋為疑似套丁，但指套丁是否犯法屬灰色地帶。不過，當被問及新界現時的套丁問題是否嚴重，他沒有正面回應，但指大部分由本土研究社提出的疑似個案，都跟足法律程序已補地價，否則不能轉售。

他提出，村民只用自己的金錢興建丁屋，沒有花費公帑，又以公屋和居屋作類比，指兩款住屋原意是自住，但目前部分都經補地價轉售，所以轉售已補地價的丁屋是沒問題。