多少年後 香港可以無人住劏房？（陳紹銘）

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多少年後 香港可以無人住劏房？（陳紹銘）

香港的土地房屋發展，應有甚麼願景？4年前，政府訂下《長遠房屋策略》，報告雖然在房屋需要評估上有所偏差，但文件中的願景卻非常不錯︰「為每個香港家庭提供適切而可負擔的居所」，這理應作為重要的政策目標。

房屋問題之嚴峻，大概不容多說，連政府自己也花不少篇幅在文件說明，以「貴、細、擠」為引旨，又引用一系列樓價高、租金貴、劏房多的數據，作為發展土地的根據。不過，與過去的公眾諮詢相似，文件雖有較具體的問題及背景分析(當然沒說政府是始作俑者)，但提出的方案及未來方向卻是令人擔心。
土地越多越好？還要看分配問題
要讓香港人住好點、住大點，直觀地，土地資源應越多越好。有地，然後興建大量公屋，最好公屋輪候縮短至一年半載，再提高收息資產限額，讓更多住戶合資格入住，也不必費盡心思趕走現有住戶；也大幅興建居屋，不用再超額爭崩頭，也可處理置業需求；而政府有相當豐厚的財政，十年來不斷派糖，儲備萬億，建屋成本不成問題；當有更多住戶入住公屋居屋，私樓需求則減少，樓價租金或會下調，也有望住大一點。如此，理應盡可能增加土地供應。不過，這個說法還需要很多前題和考量，例如，發展後的住宅土地應主要作興建公屋居屋之用、建屋須配合足夠的交通及社區配套，及要衡量發展計劃會否損害公眾利益(如公眾使用的郊野公園)、發展過程的資源及利益分配(如發展商或受影響住戶)等。
可惜，只看現時及計劃的土地分配，已令人相當失望。土地小組文件顯示，現時住宅土地佔全港地6.9%，其中公營房屋只佔1.4%，私人住宅則有2.3%，鄉郊居所為3.2%。沒有提及的是，佔地最少的公屋居屋家庭實在佔全港近半住戶(公屋76萬戶、居屋38萬戶)，反之佔地最多的鄉郊住戶卻不足20萬戶。至於未來，土地小組文件(圖表12)顯示，私營房屋土地需求，不論短中長期，都多於公營房屋近1倍，例如至2026年，公屋房屋土地需求為257公頃，而私營卻是511公頃。
過份著重興建私樓，在現時欠缺管制的地產市場，動輒納米樓、豪宅價，地產商以利潤為目標，實在難以「提供適切而可負擔的居所」，若然政府真心要處理住屋問題，理應更大幅增加公營房屋的土地比例；如此，「增加土地供應以處理住屋問題」的說法才算成立。這並非要要不否發展土地的需要，而是更要有公道的分配。

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沒有前設？政府敢碰權貴利益嗎？
政府多番強調，土地大辯論沒有前設，表面上文件羅列一堆選項給市民表達意見，然而，當中卻多番避重就輕，為權貴留有一手。
例如，多被質疑「官商勾結」的「公私營合作」，文件雖有提及可動用《收回土地條例》以「公共用途」收回新界農地，卻提建議認為「應與發展商所獲的經濟利益成合宜的比例」，還嫌發展商多年囤地囤樓賺不夠嗎？現在住屋問題就是過往太照顧他們的經濟利益吧；現時港人面對住屋及民生問題，絕對夠作「公共用途」收地吧，政府為何一直不做？
又或，「私人遊樂場地」，全面使用粉嶺高球場的建屋，最少早在2012年新界東北爭議之前已提出吧，到今天才作諮詢，一幅比荃灣更大的土地，今天竟拋出一個以172公頃只建1.32萬個單位的「低密度」方案，及發展32公頃的局部方案，政府有多大決心解決住屋問題啊？
備受爭議的丁屋問題，所在的「鄉村式發展」地帶，政府不提丁權劃線、不提防止套丁謀利，只提有司法覆核進行，但卻去諮詢要增加發展密度，興建的房屋是誰人受惠呢？過往傳媒及團體多次深入報導套丁炒賣、丁權王國，政府又有跟進多少？
還有，「土地選項」有設限。要解決住屋及民生問題，土地「供應」只是其中一環，但還有更多與土地房屋相關的政策值得商討。土地房屋的囤積、炒賣、商品化，有處理嗎？「土地囤積稅」、「資產增值稅」或「累進差餉」能否成為選項？或與「供應」更相關，「減半賣地全建公屋居屋」、「土地公私六四比」？如果填平船灣淡水湖也可以成為選項，那麼，何不加入「一家只能一屋」、「炒賣樓房刑事化」、「充公長期閒置土地房屋」呢？
退保長策諮詢的教訓 民意政府願意聽多少？
的確，二十多萬人住劏房，近三十萬戶輪公屋，居屋申請超額新高，樓價租金極貴，嚴重影響港人生活，善用現有土地及適度增加土地供應，對處理住屋及民生問題，是刻不容緩的；也應與各項管制土地房屋市場的政策並駕齊驅。不過，過去多次的公眾諮詢，卻是令人失望。
還記得退保諮詢，政府委託周永新教授寫的研究報告提出全民方案，林鄭月娥卻一指否定周教授不懂公共財政，政府再鋪天蓋地強調「不論貧窮」的財政負擔，但後來民意仍較多支持全民退保，即使如此，林鄭月娥卻早有立場，最終否決全民退保；政府想做的，便說民心支持，政府不願做的，便說沒有共識。另一例子，是《長策》訂下了公私六四比的建屋目標，但林鄭月娥竟不顧《長策》及房委會，自己提出「公屋封頂論」，即使致歉後，也計劃以綠置居取代公屋及作統一計算，令人失望。
筆者無意全盤否定土地諮詢，反之，更是深願政府藉此來「玩鋪勁」，挑戰既得利益，衝擊各種地產霸權，讓市民住得更大更好，多建院舍醫院街市，根治住屋民生問題。但過往的政府表現，實在令人擔心，到底土地大辯論完結後，政府如何處理諮詢結果。當民意要高球場全面建屋、要收回地產商土地、要防止丁屋謀利、要防炒地炒樓、要增加公營比例、……政府願意做嗎？有決心做嗎？
陳紹銘
影子長策會成員

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團體調查劏房租金指數按年升4.5%
全港關注劏房平台發布劏房租金指數，發現租金指數較去年同期升4.5%。  k' ?# P. S! m& }1 D- D
團體在今年一月至三月調查了六十多個位於荃灣、葵青、土瓜灣及觀塘的劏房戶，將單位分間後的總租金減去單位本來的應課差餉總值，再乘以差餉物業估價署的私人住宅租金指數，得出今年的劏房租金指數為411.3。
團體指劏房的租金較差不多面積的細單位貴出四倍多，而租金亦佔劏房家庭的平均入息約三成六，較上次調查增加3%。
團體建議政府增加過渡性房屋，並將公私營房屋比例調整至「七三比」，增加公屋供應

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取消單程證可減需求？黃偉綸：忽視家庭團聚需要

發展局局長黃偉綸發表新一篇網誌，題目是《增闢土地　你我抉擇》。他指提供穩定及可持續的土地供應，以應付香港不同的發展需要，是政府的施政重點，有意見認為取消單程證計劃可減少土地需求，但這看法可能忽視了不少港人家庭團聚的需要。

他強調單程證計劃目的是要讓香港人與內地的親人團聚，現時透過單程證來港人士當中，絕大部分屬家庭團聚（98%為香港人內地配偶或子女）。由於近年跨境婚姻佔本地註冊婚姻比率高達35%至40%，預計相關家庭團聚的需要將會持續。另外，持單程證來港定居人士的教育水平越來越高，近9成擁有中學或以上的學歷，而他們的年齡中位數為32歲，較香港整體人口的44歲為低，相信可以為香港提供寶貴的勞動力。
他指上周土地供應專責小組正式展開為期5個月的公眾參與活動，現階段政府會小心聆聽各界的意見，為下一步工作打好基礎。其實政府制定公共政策，很多時候要作出一個選擇，沒有一邊的意見是全對或全錯，也沒有非黑即白，而是按照當時的環境、社會氣氛、長遠發展等作出考慮。他十分認同黃遠輝所說，愈多持份者表達意見，就愈有利社會進行討論和取捨，而深信香港作為一個多元化社會，大家是有胸襟和識見去考慮不同的議題和意見。
他認同小組主席黃遠輝所說，香港土地供應選項往往涉及很多技術因素，例如規劃、環保、工程上的挑戰。期望經過透明、廣泛的公眾參與過程，就算未必所有人完全同意或支持同一個選項，但至少是社會大多數人選出來、一套多管齊下的方案。正如在城規會上，與會者經常辯論到面紅耳赤，但大家「攤出來」討論，以事實為基礎，在討論過程中，會對問題以至相反的觀點加深了解，縱然雙方有不同意見和立場，至少可以減少點怨氣。

您旺旺

多少年後？香港冇窮人……

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公私營合作可提升發展速度及密度（葉文祺、潘灝儀）

土地供應專責小組已於4月26日展開為期5個月的公眾諮詢，諮詢文件提及至2046年香港有不少於4,800公頃的土地需求，當中已落實或規劃的發展項目能供應3,600公頃，預計長遠仍欠缺最少1,200公頃的用地。要留意的是，這3,600公頃中包括已規劃但未落實的項目，其中包括正在進行規劃的幾個新發展區。然而，在這個階段，我們並不清楚這3,600公頃的土地供應中能實際供應多少個住宅單位或其他用途的土地。換句話說，需要假設這3,600公頃的土地供應全部皆能如期交付，落差才會是1,200公頃，如果任何新發展區落成時間出現延誤，那麼3,600公頃的土地供應可能不會全部兌現。所以，所謂的欠缺「最少」1,200公頃的用地真的只是「最少」！

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更甚的是，我們認為政府4,800公頃的土地需求預測過於保守，未考慮到需要降低人口密度﹑增加人均居住面積並彌補現有房屋﹑商業和醫療服務等用地的短缺。我們估計未來30年，香港將需要超過9,000公頃的土地（約等於三個沙田新市鎮的面積）。香港現時面對的困境其實都是源於過去10多年來停止開發新土地，致令可供發展的「熟地」買少見少。香港的土地開發與新市鎮發展其實從來密不可分；在70年代，建立了荃灣及沙田等6個新市鎮，80年代則有天水圍及將軍澳等第二代新市鎮；但在90年代的東涌新市鎮後，自2000年起香港便再沒有新的新市鎮落成。以三十年的需求來看，特別考慮到以往的無為，三個沙田的大小實不為過。面對著土地嚴重短缺，我們亟需一套多元、照顧短中長期的解決方案。長遠來說，在維港以外水域進行大規模填海是最有效增加土地供應的方法。但填海需時最少10多年，要解燃眉之急，以公私營合作（Public-private Partnership）釋放私人土地的做法就是其中一個值得考慮的短期方案。
香港現有不少私人擁有、位於新界的農地，但因補地價談判膠著、地皮零散、欠缺交通基建等緣由，導致私人土地的發展往往耗費多年光陰而仍踌躇不前。政府可以考慮以公私營合作的方式發展這些土地，由政府將發展地皮需要的交通和相應配套規劃好，從而令地皮的質素提升，活化為實際上可落實的供應。而參與計劃的私人土地擁有人則須：（a）將部分持有的土地交予政府發展資助房屋，或（b）按照政府界定的要求興建資助房屋，建屋成本由政府支付，單位建成後亦會由政府出售予合資格住戶。
公私營合作建屋早有先例
事實上，港人應該對公私營合作並不感到陌生，（b）選項其實與以往「私人參建居屋計劃」（PSPS）類近，分別只是「私人參建居屋計劃」乃使用政府土地，而（b）項建議的公私營合作機制則以私人土地建屋。在「私人參建居屋計劃」下建成的屋苑多不勝數，包括新蒲崗的采頤花園、屯門的龍門居及將軍澳的寶盈花園等。此外，在 1980 年代落成的沙田第一城其實也是公私營合作計劃下的另一例子。當年，四個大型發展商合組聯營公司，負責沙田一大幅地皮的填海、地皮平整及建造工程，而該土地的70%之後則交由政府興建公營房屋及其他設施，剩餘的土地則用作興建沙田第一城。除了香港，英國、美國、荷蘭也有公私營合作的房地產項目。例如，在英國的基布魯克村（Kidbrooke Village）就由私人發展商及格林威治皇家自治區政府共同興建。其前身費里埃村在 1990年代開始失修，政府遂推行公私營合作計劃與由私人發展商合作將村莊重建。根據協議，發展商須興建4,763個新單位，其中35%必須為廉價房屋。此計劃的成功推使英國政府於2014年推出新的倫敦房屋政策，其活化舊區的成就亦獲得多個獎項認可。
在公私營合作計劃下，公私營房屋的比例應該取決於多項因素，其中包括政府在過程中對基礎設施的投資規模及其政策支援的程度。為釋放最大潛力，政府亦可考慮提升相關地皮的發展密度，而私人發展商當然亦必須支付相應的補地價款項。公私營合作需要依靠一個公平、公開、透明的機制，以一個既定的標準去審批申請，以釋除市民對官商勾結的疑慮。其核心原則應是公私營合作計劃下，社會由公營房屋供應加快的得益，不會少於相關私人發展商的得益。

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難大量新增土地 但能提升現有項目的發展速度及密度
根據政府的諮詢文件估計，現時各大發展商應該擁有不少於1,000公頃的新界農地。縱然如此，筆者必須要補充的是此1,000公頃中應該已有相當大部分是位於各個新發展區內，或者是已獲規劃許可的重建和換地項目。換句話說，是已經包括在3,600公頃的土地供應估算內，而並不是新的土地供應來源。舉例說，洪水橋新發展區中，約441公頃的發展用地當中有約324公頃為私人土地。加之，發展商的農地也未必每一幅都適合作大塊的整合發展。譬喻說，一直未獲城規會批出規劃許可的南生圍項目，就已佔地178.7公頃，接近整體1,000公頃裏面的五份之一。因此，撇除重複計算及不適合發展的農地儲備，我們認為公私營合作能額外提供的土地供應應該不會太過顯著。儘管如此，公私營合作相信仍能加快現有已規劃項目的發展速度及提升其發展密度，以更快供應更多公私營單位，解燃眉之急！
葉文祺、潘灝儀
團結香港基金研究成員

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