【要等到熱水爐爆炸，市建才跟進？

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【要等到熱水爐爆炸，市建才跟進？

「租戶保障」－須防患於未然 】

致市區重建局行政總監韋志成：

要等到熱水爐爆炸，市建才跟進？

「租戶保障」－須防患於未然

市區重建局（下稱「市建局」）行政總監韋志成，於本年2月11日，在市建局網站的個人網誌 [註一] 內，提及土瓜灣鴻福街／銀漢街重建項目某單位，於去年年底發生電熱水爐爆炸意外。市建局職員在事發後兩天，才為爆炸單位內兩戶家庭安排調遷至重建區內市建局的已收購單位作臨時居所（而非即時安置）。市建局總監韋志成如獲至寶、急著邀功，稱市建局「急居民所急，想居民所想，主動為有需要的居民提供適切支援」。然而市建局多年來一直拒絕在政策層面上制定措施，保障受影響租戶在漫長重建過程中的權益；只有在發生如此重大的意外時，幾乎造成傷亡時，才作特殊處理，還以此沾沾自喜，實在令人反感。

嚴重意外發生才補救，就是「急居民所急」？

是次在土瓜灣重建區發生「電熱水爐爆炸事件」的單位，據網誌內容提及，尚未完成收購程序。換句話說，市建局與單位內的居民，並無直接租務關係。單位內兩戶居民獲市建局調遷至旗下已收購的單位作臨時居所，實屬非常僥倖。根據本組經驗，絕大部份居住於尚未獲市建局成功收購業權單位的重建戶，過往面對困難向市建局求助，均被拒諸於門外。

去年九月，本組出席「長沙灣東京街／福榮街重建項目（下稱東福項目）的居民關注組」與市建局代表的會議，受影響租戶及天台戶於會上反映，由重建宣佈開始已四年多，仍未能獲得安置，因市建局尚未成功收購業權。福榮街有尚未收購業權的單位租戶表示，單位內曾有天花倒塌、石屎剝落的情況（見圖一），業主拒絕進行大幅度維修，租戶每日生活於提心吊膽之中，擔心何時會有石屎掉下來砸中自己，要求市建局盡快安置，勿再拖延。可惜市建局當時毫不著緊，只回應出事單位尚未完成收購程序，該街坊仍有租約在身，租約是業主和租客的協議，市建局作為第三者無權干涉。

不過，今次市建局迅速處理「電熱水爐爆炸事件」的例子，實推翻了市建局過去聲稱在「未完成收購程序」前不能對租戶安排調遷或安置的說法，但市建局究竟在什麼情況才願意「特事特辦」，卻毫無標準可言。東福項目街坊面對屋內天花倒塌、石屎剝落，難道還不夠緊急，所以無須理會？莫非要到單位倒塌有人命傷亡的程度，或到今次爆炸或火災的程度，市建局才願意「急居民所急，想居民所想」？本組對於市建局「有意外發生才補救」的處理手法，感到非常荒謬！

租戶保障須防患於未然　而非事後補救

市建局有《收回土地條例》作尚方寶劍，重建可謂勢在必行。由「公佈重建項目」至「租客獲安置進新家」此一漫長過程，短則兩至三年，長則可達五年之久，長沙灣東京街／福榮街項目便是一例 [註二] 。

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本組必須再次強調，重建租戶在重建期間的租住權嚴重受損，皆因市建局現時安置政策的漏洞所致。在市建局收購單位業權及安置前，已做凍結登記的租客，皆不能搬離現時居住的單位另覓住所，否則視作放棄重建租戶身份，將失去應有的安置或補償。此政策等同將重建戶「釘死」在現時居住的單位上，面對任何租務上的不合理對待，均被迫啞忍。而重建程序進行期間，舊區唐樓失修情況只會日益嚴重，皆因業主在公佈重建後便缺乏誘因維修單位，卻會繼續出租予租客。如此一來，租客被困在日漸失修的單位，不僅要自行承擔維修開支，更要承受龐大心理壓力。此外，業主更會拒絕續簽固定租約，可以隨時每月加租，及大幅度加租，恫嚇租客若搬走，將失去市建局安置或賠償，租客大多只能無奈接受。

本組認為，今次土瓜灣重建區的「電熱水爐爆炸事件」只是冰山一角，市建局這種「事後修補式」做法，若不改成「未雨綢繆式」，根本無助改善整體重建租戶面對的惡劣情況。市建局實責無旁貸，須全面檢討現時對重建區內的租戶保障政策。就此本組有以下建議：

一). 市建局能夠在未收購物業業權的情況下，對有迫切需要的受重建影響租戶進行調遷安排，今次「熱水爐爆炸事件」已是一例。本組認為這理應變成恆常化政策，讓所有有急切需要（包括面對不合理加租、無理迫遷、或單位嚴重失修等情況）的重建租戶，可向市建局申請調遷，而並非等待出現重大意外，甚或人命傷亡時，市建局才事後補救；

二). 現時市建局要先收購單位物業業權，才處理租戶及天台戶的安置。若未能收購業權，租戶及天戶安置將會被無了期拖延，飽受困擾，就此市建局應該提前加快居民安置。

本組促請市建局行政總監韋志成正視以上問題及建議，若只在網誌作不痛不癢、報喜不報憂的個人感想，實乃對居民性命安全的極大侮辱！

舊區街坊自主促進組

2018年4月20日

註一、《2018年2月11日　新家園　迎接新一年》，見 https://www.ura.org.hk/tc/media/blog/blog_20180211

註二、長沙灣東京街／福榮街項目，於2013年3月8日刊憲，至現時仍有居民未獲安置，歷時超過五年。

附圖一


【新增】2018.5.11 市建局回覆

本函檔號︰CCD/CDD/CG/010_L/18041773

舊區街坊自主促進組

貴組織：

有關處理重建項目內租戶的特殊需要事宜

貴組織於2018年4月20日致市區重建局 (下稱：「本局」)的電郵，經已收悉 ，謝謝。繼本局於同日的簡覆後，現謹回覆如下：

就 貴組織引述本局行政總監在2018年2月11日網誌中提及土瓜灣鴻福街／銀漢街重建項目內，一宗熱水爐爆炸意外及隨後的跟進工作，本局希望指出本局對意外中受影響的租客(下稱：「該租客」)所作出的安排，符合本局處理同類個案的一貫原則，即本局不會介入受重建影響業主與其租客之間的租務關係。

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在上述個案中，由於涉事單位在意外發生後嚴重損毀，而業主亦需時善後，本局在考慮實際情況後，開放鄰近的單位予該租客家庭臨時棲身。過程中，業主及該租客曾作協商，同意在該租客臨時遷出原單位期間，業主及租客雙方繼續履行原單位的租約。

事實上，本局以往在其他項目亦曾作出類似的安排，在實際可行的情況下為有需要的租客提供單位作臨時居所，以便業主在原單位進行維修。

至於來函要求盡早安置本局重建項目的天台屋住戶，誠如本局於其他場合向 貴組織解釋，由於重建項目內的大廈天台多為大廈的公用地方，沒有獨立業權可供本局進行收購，本局須待政府收回有關重建項目的土地後，方具備政府代理人之身份處理受影響的天台屋住戶的安置及補償事宜；若有關天台已有業主擁有獨立業權，本局則會在成功收購有關天台的業權後，處理有關天台屋住戶的安置及補償事宜。

同樣地，本局須待成功收購相關物業或政府收回項目土地後，才會擁有業主或政府代理人之身份，按當時相關的政策，處理受影響租客之租約以及他們的安置和補償事宜。

在保障受重建影響的住宅租客方面，如他們在本局成功收購其居住的物業前被業主要求於租約期滿或終止後遷出，他們可於遷出前的指定期間申請本局「住宅租客體恤援助計劃」或「搬遷補助金」。在「住宅租客體恤援助計劃」下，本局會於有關租客遷出有關物業前取得他們的基本資料及聯絡方法，並於成功收購有關物業或在政府收回項目的土地之後，聯絡他們進行入息及資產等的資格審查，而有關的審查程序跟重建項目內的住宅租客所需要接受的亦大致相同；這類已遷出的租客及其他在重建項目內的租客，若經審查後證實合乎資格，將獲得本局特惠津貼、公屋安置或本局安置大廈的安置；另外，如有關租客在遷出時遇到經濟困難，本局的「搬遷補助金」亦可提供協助。

關於重建項目內的物業單位內部維修，本局一直有提醒業主在出售物業前需要履行維修責任；若業主在出售物業予本局時，物業單位內部失修或有政府發出而未完成的修葺令或消防安全指示，本局會在進行物業交易時，考慮扣起業主的部份收購金額作日後必須的修葺之用。若重建項目內的大廈公眾地方出現破損，本局會於展開物業收購後作必要的修葺，以保安全。

謝謝    貴組織的來信。

市區重建局

2018年5月11日

副本抄送：發展局局長、蔣麗芸議員, JP、胡志偉議員, MH、李國麟議員, SBS, JP、麥美娟議員, BBS, JP、張超雄議員、邵家臻議員、朱凱迪議員

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