【觀塘工廈亂象】車位變舖位 大量違規涉未補數千萬地價

folee2008

【觀塘工廈亂象】車位變舖位 大量違規涉未補數千萬地價

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近年政府開展「起動九龍東」及「活化工廈」計劃，將觀塘工業區逐漸轉型至高級商貿區。然而發展的同時，區內亂象頻生，《蘋果》發現不少工廈單位違規用作食肆及零售用途，有人更公然拆去工廈外牆，用木板將車位圍起，升級變成商舖，再以逾兩萬元出租賺到盡，比同區車位租金高出六倍圖利。有測量師指涉事地舖無合規格防火分隔，一旦火警將十分危險，當中更涉至少數千萬元未補地價金額。

觀塘商貿區發展迅速，區內約40幢工廈已獲批全幢改裝，陸續改建成甲級寫字樓及商廈，人流極旺，整個商貿區已成投資者眼中肥豬肉，工廈違規經營食肆或零售業更日漸普遍，當中較為人熟知的東廣場和駱駝漆大廈，早是該區打工仔的美食飯堂。區內舖位供不應求，有人疑索性利用工廈停車場，改為商店或短期散貨場出租。其中最誇張的一個涉嫌違規改建舖位，位處人來人往的開源道業發工業大廈二期，據Google地圖顯示，該店面向開源道的門口，原為工廈外牆，現已遭拆去，外牆有明顯全新白油漆痕迹，店內備有電箱，後方由木板搭建。翻查屋宇署圖則，該約400平方呎時裝店，佔據了2.5個貨車位。記者在現場視察店舖後方，原有車位亦因被舖位霸佔而改劃。據知該店屬短期合約，月租數萬元。

「我見到有啲業主?家好離譜，明明係工廈嘅車位，都可以扑咗牆變舖位去租。」租用觀塘工廈20多年的李先生指出，該處業主疑未補地價，不合法利用車位改建舖位，「將政府應有嘅稅項、納稅人嘅稅項，袋咗落自己袋，自己就肚滿腸肥，我覺得呢啲係不良嘅商人囉。」李指區內湧現「車位變舖位」問題，擔心越來越多業主仿效。

《蘋果》另發現駿業里業運工業大廈，亦有疑拆牆改舖情況，涉事舖位現為一間貨櫃屋花店，該廈職員直認花店原為車位，最近一個月才搬入貨櫃屋經營。花店面積約160呎，月租約2萬元，以該區工廈車位月租約3千元計，上址業主將車位改舖可大賺6倍，花店職員承認區內地舖難求，見該店數萬元月租便即租下。

另有工廈車位被人以散貨場形式出租，巧明街冠力工業大廈一個貨車位，就明目張膽「開倉」出售玩具及床品等，佔地約200呎。記者佯裝有意租位，負責人承認該處本為車位，指日租600元可出租大約30呎位置予記者賣貨，「擺就一齊擺，淨係畀你一個人咁擺，我老細一定唔畀。」更推介區內「鬼祟位」可租，但必須由她當中介，「唔會租畀生客。」並著記者農曆新年後主動聯絡。業主對觀塘商貿區營商機會見縫插針，據估計區內尚不少其他類似涉違規情況。

該區地產經紀梁先生表示，觀塘區受惠於活化工廈政策，近年匯聚大量白領和藍領，旺丁旺財，「基本上好難搵地舖，一出就即刻有人租。」租金亦急速上漲，「（呎租）貴過尖沙嘴，唔輸畀旺角。」他以巧明街一列細舖為例，約100呎賣台式飲品的舖位，月租可高達近10萬元。梁又透露，區內招租有不成文規定，租金分為已補地價及未補地價，若未補地價或未獲豁免單位，月租可平逾四成，例如獲批更改土地用途的街舖，呎租約90元，未補地價單位，呎租只需約50至60元。

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根據涉事工廈圖則及相片，其中業發工業大廈涉違規時裝店，把原圖則的3個貨車位，以木板將2.5個貨車位間成商舖，再偷位劃出3個私家車位。測量師學會前會長陳旭明指兩間「車位商舖」違規拆牆建成，雖不屬結構牆，但有機會超出該廈地積比，屬違規使用額外樓面空間。陳直指間隔不合規格，「車位面積屬於高危（火警）類別，而一個商舖面積就屬於普通（火警）危險類別，之間一定要有個防火分隔。」必須使用具厚度及合規格的分隔，例如磚牆，否則危及消防安全。

至於「車位花舖」，陳指按原圖則該處原有一幅矮牆，現已拆去，該處應為私家車位，惟店舖不單霸佔車位，甚至擴闊至車位外，緊貼大廈樑柱。陳指工廈業主如欲更改土地用途，必須向地政署申請，補地價或繳付豁免費，但估計涉事車位難獲批，「?家（新例）對車位要求係多啲……就算正式申請，批嘅機會都微㗎。」據他了解，該區更改用途的補地價成本，最少6萬元一呎。涉事3個舖位共約760呎計算，已涉款4,560萬元。

涉事三個「車位變舖位」中，業發工業大廈二期時裝店原來車位，由本港十大富豪、伯恩光學創辦人楊建文旗下公司持有，《蘋果》曾聯絡伯恩光學欲查詢涉違規一事，至截稿前未有回覆。楊是觀塘工廈的大業主之一，近年大手掃入年運工業大廈、寧晉中心（東廣場）及萬年工業大廈等大量辦公室、車位及舖位。另兩個被變為舖位的車位，均由公司持有，記者到兩公司登記辦公室欲查詢，其中一個非涉事公司辦公室，另一間則為正裝修的地舖。

觀塘商貿區亂象頻生，九龍東立法會議員譚文豪解釋：「好多人都係投資心態，諗住你九龍東變天、觀塘變天，係時候入定市先，你見?家好多情況都係咁。」趕不及申請上一輪活化工廈的投資者，成為業主後不會對物業作大改動，正靜待政策出台，部份人為了不「浪費」單位，就出現非法改建問題。政府於2012年成立起動九龍東辦事處，負責督導和監察九龍東發展，以加快其轉型為第二個香港核心商業區。譚直言，起動九龍東最大問題是政出多門，而辦事處並沒實權。

「你話起動九龍東個概念啱唔啱？啱，只不過佢個權唔夠大，而佢都未必真係郁到其他政府部門。」他解釋起動九龍東專員沒實權，其職級僅D3（首長級乙級政務官），每當推行新政策或措施時需靠其他部門配合，但政府部門均抱「少做少錯」工作態度，「如果你（專員）對住個處長，處長係D5級嘅人，甚至乎副處長都D3，你究竟有幾多力去郁到其他政府部門？」

地政總署回覆，上述3個車位變舖位所屬的工廈，只可作工業或貨倉用途，未經批准而改作其他用途，均屬違反地契條款。署方正跟進個案並實地視察，如證實有違反地契條款，會採取適當行動，包括向業權人發出警告信，要求糾正違契事項，若於限期內未有糾正，署方會將警告信送交土地註冊處註冊，俗稱「釘契」。

資料顯示，城規會2001年將區內65公頃工業用地改劃為「商貿」用途，加上2009年時任特首曾蔭權在施政報告提出「活化工廈」，容許業主3年內免補地價重建或改裝舊工廈，之後再將計劃延長3年，工廈業主紛紛將大廈改建為商廈、服務式住宅和酒店等，如位於敬業街的建生商業大廈、海濱道SML Tower及偉業街時代中心。2012年起，政府逐步將「觀塘工業區」路牌改為「觀塘商貿區」。

雖然活化工廈計劃於2016年結束，但不少發展商近日仍大手買入工廈，全因覷準政府旨在將九龍東包括觀塘商貿區，打造成第二個核心商業區。去年施政報告，特首林鄭月娥更提出重啟工廈活化，惟不少工廈業主在收購大廈後，疏於管理及胡亂改建圖利，造成區內違規亂象。

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觀塘商貿區匯聚藍領及白領一族，製造大量營商機會，令區內湧現違規經營的商店和食肆。


隨政府銳意改變觀塘工業區用途，昔日工廠林立的景象已逐漸褪色。


港英政府50年代在觀塘填海造地，填出觀塘南部並規劃成「觀塘工業區」，60至70年代觀塘工廠大廈林立（圖），工業活動蓬勃，惟80年代本港工業北移，觀塘不少廠房被丟空，部份被改裝成貨倉或寫字樓。


涉違規改建的時裝店，疑未補地價出租，涉及公帑逾千萬元。


該時裝拆去工廈外牆改建，入口處仍有簇新的油漆痕迹。


根據原圖則，時裝店後方原為3個貨車位，現改成私家車位。


根據Google地圖可見，涉事時裝店入口處原為一面牆。


測量師陳旭明指根據圖則，涉事兩店舖均為拆牆改建，由車位改成舖位，相信改建難獲地政署批准。


業運工業大廈一個車位，被改為舖位出租，現時是一間花店，該店甚至擴至車位劃線外，涉嫌違規。


多個車位變舖位的店舖，均由木板間成，測量師直指不合防火規格。圖攝於涉事花店後方。


有工廈車位負責人（左）透露，月租600元可租下約30呎散貨場位置賣貨。

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觀塘有工廈貨車位出租予檔販開倉賣貨，明目張膽標示營業時間。


可供短期出租的工廈地下散貨場，負責人直認原為車位。


工廈租務處職員教路，只要不收現金或以會員制招待客人，即可避過地政署職員巡查。


近年觀塘區內路牌，已陸續由觀塘工業區，易名為觀塘商貿區。


特首林鄭月娥於去年施政報告中，公佈活化及善用工廈政策，發展局本月1日宣佈，即日落實工廈地契豁免書申請安排，相關人士不必向地政總署申請短期地契豁免書和繳交任何費用，即可改作藝術工作室和設計及媒體製作辦公室等5項特定非工業用途，初步為期5年。

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東廣場食店雙重違法

除了不少觀塘工廈單位被違法改成食肆，被視為區內著名食街的「東廣場」亦出現雙重違法的情況。《蘋果》記者視察發現「東廣場」每逢午膳時段，上址16間僅持有食物製造廠牌照地舖食店，有不少都非法兼營堂食業務、並把枱凳違規放出店外非法擴充營業範圍增收入，卻霸佔了商場行人通道，在火警時恐影響食客逃生。但由於商場職員鮮有過問，加上食環署對違法食店的檢控每年僅約3宗，毫無阻嚇力，故違規情況持續，令人關注當局是否有縱容違法食肆之嫌。

觀塘成業街「東廣場」雖位處工廠區，但與觀塘港鐵站只有數步之遙，位置優越，地面開設了約30間中、西、日、素食食肆，由於食物選擇豐富故極受打工一族歡迎。但據食環署資料，東廣場可供食客合法堂食(坐下吃東西)的其實只得12間持牌食肆，包括Mos Burger、花園餐廳、陶源酒家、吉野家等知名公司。

換言之東廣場餘下約16間只持有食物製造廠的小店(包括小食店、素食店、餅店及甜品店等)因為僅持有食物製造廠牌照，故依法只能做外賣。惟記者發現這些面積僅約一百至三百餘平方呎的迷你「食物製造廠」，大都疑雙重違法。第一，店員違法容許食客堂食；第二，店員在午膳時段大都會把多張枱凳違規放出店外的商場行人通道，以擴充營業範圍招徠多食客增收人。但這卻令商場內本已狹窄行人通道(部份僅約2呎闊)變得更擠迫，若發生火警恐妨礙食客逃生。

有食肆職員向記者表示，東廣場內八、九成食店都違規做堂食，但即使是持牌食肆也鮮有就此作出投訴：「因為其實一齊做旺個場仲好，對大家都有好處。」至於違規擺枱凳擴營業範圍，他坦言商場人員一般不會干涉。

記者以準租客身份到東廣場租務處放蛇了解租舖事宜，發現上址非常旺場，完全「唔憂租」，租務處職員透露商場小店舖已全數租出，地面只餘下一間約1,500平方呎、月租約22萬的大吉舖可做食肆，職員還反問記者的食店是否有規模，「Openrice有無你哋資料？」，因公司會「揀(有名的)租客」。他又指即使日後有300呎的小舖可出租，租金也不會便宜：「你預算起碼都要三萬幾蚊月租起跳。」

記者試探問對方食店可以偷偷在店舖外擺放枱椅招客？男職員卻即時耍太極：「我哋只係一個包租公角色，申請牌照你要自己揾牌佬，枱凳則是你與物業管理公司之間去傾的問題。」

對於東廣場商戶的亂象，食環署發言人回覆指根據《食物業規例》規定，任何涉及配製食物出售供人在食物業處所以外地方進食的食物業，須領有該署簽發之食物製造廠牌照。但若僅持有食物製造廠牌照的店供人在處所內進食，即屬違法，一經定罪最高可被罰款5萬及判囚6個月。

發言人透露在2017及2018年，署方每年只曾對東廣場無牌經營食物業的食店作出3宗檢控，但今年截至1月30日，署方已作13宗檢控，即是比之前兩年總和的數字還要多一倍。另去年1月至今年1月30日，該署曾接獲6宗有關東廣場食肆非法擴展營業範圍的投訴，署方重申會繼續留意東廣場的情況及採取適當行動。

「東廣場」的原有業主是有「舖王」之稱的波叔鄧成波，但至2014年5月鄧以逾10億元沽出「東廣場」商場，據知買家疑是富豪楊建文。


東廣場有不少食店涉雙重違規，包括非法佔用商場通道擺枱凳，以及只得食物製造廠牌照卻非法兼營堂食。這些行為除了違法亦恐妨礙食客走火逃生，但食環署2017及18年鮮有檢控。


東廣場有不少食店涉雙重違規，包括非法佔用商場通道擺枱凳，以及只得食物製造廠牌照卻非法兼營堂食。這些行為除了違法亦恐妨礙食客走火逃生，但食環署2017及18年鮮有檢控。


東廣場有不少食店涉雙重違規，包括非法佔用商場通道擺枱凳，以及只得食物製造廠牌照卻非法兼營堂食。這些行為除了違法亦恐妨礙食客走火逃生，但食環署2017及18年鮮有檢控。

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富豪楊建文過去兩年斥資逾20億買入觀塘兩幢工廈的大部份業權，記者追查發現其中位於巧明街的年運工業大廈違地契情況嚴重。因年運工廈超過一半樓上單位都涉違反地契規定，從事零售店、兒童或派對遊樂室、舞蹈室、古玩店貨倉或劏房商務中心等未經地政總署批准的行業，加上工廈多處走廊及走火梯被貨物或垃圾阻塞，若發生火警後果堪虞。地政總署證實近年曾向該工廈5個違地契單位發警告信及釘契，但其中2個單位被釘契逾4年仍未作糾正，故會研究需否採取進一步行動，《蘋果》則發現該兩個被長期釘契單位的業主疑是楊建文夫婦旗下的公司。

樓齡近40年的年運工業大廈15層樓高，2至14樓每層有4個單位，1樓則是一個大單位，即共有53個樓上單位。按地契上址工廈單位只可用作生產成衣、服飾等相關業務，但記者視察發現該工廈超過5成單位都涉嫌違規營運，即違反地契的指定用途。

違地契的年運工廈單位種類繁多，像一樓即設有網購店，其職員曾以現金出售零食及貨物給放蛇的記者，涉違反工廈單位不准作零售的規定；9樓則有舞蹈學校，不時有家長帶孩上來上課，3樓的兒童及派對遊樂室(PARTY ROOM)則設有軟墊及玩具，周末時記者見到超過10名家長及BB前來參加兒童派對。年運工廈3至14樓之間，更至少有8個大單位被改建成「(劏房)商務中心」，承租的包括美容院、工程公司、攝錄製作公司、跆拳道中心及中醫診所等，大都違反工廈指定用途。

這些違契營運單位吸引了不少人流包括大人小孩，但工廈走火安全卻成疑，因多個樓層後樓梯、走火通道及電梯大堂都被貨物或垃圾阻塞。例如一樓一道防煙門即遭人長期打開及用膠紙貼在牆邊，疑為方便搬貨，導致失去防煙作用。6樓專營辦公室傢俬店舖外的公共走廊，更擺放了多箱傢俬。

然而根據地契，年運工廈單位只可合法從事「生產服裝製品、帽子、手套、刺繡品…」等業務，地政總署回應時亦指，年運工廈並無申請工廈活化，故記者發現的各種工廈活動（如兒童遊樂室、舞蹈室、古玩貨倉或零售店等）若屬實，即已違反地契條款。署方指自2010年起曾向該工廈5個單位發出警告信指單位用途違契，但有2單位逾期未作糾正，故署方2014年已把兩單位釘契。記者發現被釘契及未糾正的工廈單位，疑是11A及11D兩同層單位，前者被一劏七變成7個小辦公室，後者則是古玩店貨倉，恍如陳列室。但政府釘契行動並無阻嚇力，因11D及11A於2014年被釘契後，兩業主去年仍成功以930萬及1,271萬高價把單位售予創得發展有限公司以及高俊實業（香港）有限公司。其中「高俊」是富豪楊建文林惠英夫婦擁有的，「創得」雖然屬BVI公司故股東不明，但創得買11D時是由林惠英做代表簽法律文件。

富豪楊建文近年積極進軍觀塘成工廈大業主，他旗下公司2011年掃入大量業發工業大廈一、二期單位，前年透過強拍以16.2億元統一了二期所有業權，去年再就一期申請強拍，相信統一業權後，將合併兩期補地價重新發展。至去年楊建文再斥資4.5億以高俊實業（香港）有限公司名義出資4.5億購入年運工業大廈25個單位，董事包括楊建文及他妻子林惠英，地產人士估計目的同為併購重建。

folee2008

工廈食肆違規經營 議員：修例讓其生存

近年不少食肆進駐觀塘工廈，全因該區轉型為商貿區後，大量藍領白領同時在該區上班，食肆需求大增，惟工廈食肆無牌經營問題日益嚴重。《蘋果》統計其中一幢工廈內，近九成食肆涉違規經營。有地產經紀明言，觀塘商貿區地舖十分搶手，呎租高達90元，非一般食肆可負擔，故不少食肆負責人明知在工廈內難獲批食肆牌照，仍「膽博膽」開店。九龍東立法會議員譚文豪認為，區內的確對食肆有需求，政府應面對工廈存不合規食肆的客觀現實，以修例及改善政策應對。

觀塘商貿區駱駝漆大廈內食肆林立，據《蘋果》統計，該大廈第一至三座，有逾30間食肆、食物製造廠及工廠食堂，當中26間涉無牌經營食肆。根據《食物業規例》，食肆需持食肆牌照方可在處所內，出售膳食或非瓶裝的不含酒精飲品，供客人在店內進食或飲用，惟該26間食肆中，其中12間只持有「食物製造廠」牌照，未有食肆牌照下仍設桌椅供顧客堂食，涉違反《食物業規例》。

另外4間雖持「工廠食堂」牌照，惟根據上述規例，工廠食堂只可供受僱於該座工廠大廈內任何工廠的員工，在其處所內進食，不可接待大廈員工以外客人，但該4間工廠食堂其實均開放予公眾入內進食，故涉違規經營，可被控無牌經營食肆。另有10間餐廳更未持有任何食肆、工廠食堂或食物製造廠牌照，故26間餐廳均涉無牌經營食肆。至於剩下的數間店舖均合法，持有「食物製造廠」牌照，亦沒設桌椅供客人堂食。

同區其他工廈如觀塘工業中心、業發工業大廈及敬運工業大廈等，最少13幢工廈內設有食肆，絕大部份涉違規。有不願具名的地產經紀透露，觀塘商貿區地舖十分搶手，呎租高達90元，一般食肆及零售店不能負擔，而工廈單位只需30至40元呎租，故食肆紛紛轉移至工廈內。她又指地產經紀及食肆負責人，其實明知在工廈內開店難獲食肆牌照，但不少負責人仍「膽博膽」開店。

《蘋果》曾向區內其中一幢工廈的租務職員，查詢租舖經營食肆，她亦坦言現時工廈內大部份食肆均不能領取食肆牌照，但暗示可申請食物製造廠牌照偷偷經營，「總之你唔好收現金就冇問題。」她多番提醒必須以八達通或信用卡付款，以避過政府部門巡查，又教記者用「會員制」，「好多場都係試食，試食咋嘛，你有法律罅走。」她指即使被地政署票控，僅會罰款，「佢（地政）點迫你走？好似你違例泊車，你抄得一張，5、6個鐘你都唔走，咪畀多張，咁簡單嘅道理。」

食物及衞生局局長陳肇始，最近以書面答覆立法會議員，指當局未有計劃放寬現行有關工廠食堂的牌照條件，因工廈發生火警或其他意外事故的風險，較商業及綜合用途的樓宇高，非在工廈工作人士對潛在危險不了解，若容許其光顧工廠食堂，將對他們構成危險；並稱當局對工廠食堂牌照規定較一般食肆寬鬆，其衞生設備或不足應付開放予公眾，有可能影響食物安全和衞生。

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九龍東立法會議員譚文豪批評，觀塘區內工廈有不合規食肆是客觀現實，政府必須面對，「我諗（政府）唔好再將個頭塞入個沙堆裏面，以為我既然有條法例係咁，你哋大家遵守咪冇事囉。」他認為，食肆需符合消防規例固然重要，但當局亦不應墨守成規，建議可首先容許工廈地廠營運食肆，因一旦發生意外食客需逃生，亦較容易。

他補充，政府即將推出活化工廈2.0，容許業主將單位改裝成過渡性房屋，屆時對食肆需求，只會有增無減，「你點解繼續容許呢啲灰色地帶出現呢？你不如正正經經，做好少少，令佢哋可以合法生存。」

食環署回覆本報稱如職員巡查時，發現持牌食物製造廠內有擺放桌椅，顯示該處所可能出售膳食供人在其處所內進食，會進一步調查，如有足夠證據會向持牌人提出檢控。2016年至2018年，食環署就觀塘區持牌工廠食堂及持牌食物製造廠無牌經營食肆，分別共提出8宗及9宗檢控。


本報記者發現，駱駝漆大廈內最少有26間食肆涉違規或無牌經營。


駱駝漆大廈內部份食肆為食物製造廠，不可設堂食，惟這些餐廳均設桌椅，供客人堂食。


立法會議員譚文豪認為，政府不可再逃避問題，觀塘區內既然有需要設食肆，應嘗試修例，例如容許地廠做食肆。


同區的成運工業大廈內，亦有不少食肆持工廠食堂牌照，但招待工廠大廈員工以外人士，可被控無牌經營。

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年運工廈釘契單位 被富豪高價收購

富豪楊建文過去兩年斥資逾20億買入觀塘兩幢工廈的大部份業權，記者追查發現其中位於巧明街的年運工業大廈違地契情況嚴重。因年運工廈超過一半樓上單位都涉違反地契規定，從事零售店、兒童或派對遊樂室、舞蹈室、古玩店貨倉或劏房商務中心等未經地政總署批准的行業，加上工廈多處走廊及走火梯被貨物或垃圾阻塞，若發生火警後果堪虞。地政總署證實近年曾向該工廈5個違地契單位發警告信及釘契，但其中2個單位被釘契逾4年仍未作糾正，故會研究需否採取進一步行動，《蘋果》則發現該兩個被長期釘契單位的業主疑是楊建文夫婦旗下的公司。

樓齡近40年的年運工業大廈15層樓高，2至14樓每層有4個單位，1樓則是一個大單位，即共有53個樓上單位。按地契上址工廈單位只可用作生產成衣、服飾等相關業務，但記者視察發現該工廈超過5成單位都涉嫌違規營運，即違反地契的指定用途。

違地契的年運工廈單位種類繁多，像一樓即設有網購店，其職員曾以現金出售零食及貨物給放蛇的記者，涉違反工廈單位不准作零售的規定；9樓則有舞蹈學校，不時有家長帶孩上來上課，3樓的兒童及派對遊樂室(PARTY ROOM)則設有軟墊及玩具，周末時記者見到超過10名家長及BB前來參加兒童派對。年運工廈3至14樓之間，更至少有8個大單位被改建成「(劏房)商務中心」，承租的包括美容院、工程公司、攝錄製作公司、跆拳道中心及中醫診所等，大都違反工廈指定用途。

這些違契營運單位吸引了不少人流包括大人小孩，但工廈走火安全卻成疑，因多個樓層後樓梯、走火通道及電梯大堂都被貨物或垃圾阻塞。例如一樓一道防煙門即遭人長期打開及用膠紙貼在牆邊，疑為方便搬貨，導致失去防煙作用。6樓專營辦公室傢俬店舖外的公共走廊，更擺放了多箱傢俬。

然而根據地契，年運工廈單位只可合法從事「生產服裝製品、帽子、手套、刺繡品…」等業務，地政總署回應時亦指，年運工廈並無申請工廈活化，故記者發現的各種工廈活動（如兒童遊樂室、舞蹈室、古玩貨倉或零售店等）若屬實，即已違反地契條款。署方指自2010年起曾向該工廈5個單位發出警告信指單位用途違契，但有2單位逾期未作糾正，故署方2014年已把兩單位釘契。

記者發現被釘契及未糾正的工廈單位，疑是11A及11D兩同層單位，前者被一劏七變成7個小辦公室，後者則是古玩店貨倉，恍如陳列室。但政府釘契行動並無阻嚇力，因11D及11A於2014年被釘契後，兩業主去年仍成功以930萬及1,271萬高價把單位售予創得發展有限公司以及高俊實業（香港）有限公司。其中「高俊」是富豪楊建文林惠英夫婦擁有的，「創得」雖然屬BVI公司故股東不明，但創得買11D時是由林惠英做代表簽法律文件。

富豪楊建文近年積極進軍觀塘成工廈大業主，他旗下公司2011年掃入大量業發工業大廈一、二期單位，前年透過強拍以16.2億元統一了二期所有業權，去年再就一期申請強拍，相信統一業權後，將合併兩期補地價重新發展。至去年楊建文再斥資4.5億以高俊實業（香港）有限公司名義出資4.5億購入年運工業大廈25個單位，董事包括楊建文及他妻子林惠英，地產人士估計目的同為併購重建。


記者發現年運工業大廈有逾半單位都涉違反地契，營運與成衣製造無關的業務，地政總署雖曾向部份違地契單位發警告信及釘契，但成效不彰，有被釘契單位去年更成功高價轉手。

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