如果去掉身分，以下訪問也許不過是，尋常升斗百姓對於房屋的祈願——但蔡宏興（Donald Choi）在某種意義上不是普通人，三十餘載從事建築發展經驗，參與過新機場建設，曾為本地大型發展商重臣，掌舵房地產業務，以往在公開場合總是被記者包圍，請其卜算樓市發展，今天卸下地產商高層銜頭，談到對香港未來的想像時，反問一句：「安居樂業，需要置業嗎？」

地產商與民間 對立關係

因此，也許在「民間土地資源專家組」的名單上看到蔡宏興的名字不應感到意外，但今次訪問中他所說所想是出自個人身分：「我不理什麼團體，可能有些小組成員的意見我不是完全同意，但最重要是有一個平台可以互相交流，土地運用、發展是我從事多年的本行，因此覺得亦有一些意見值得拿出來讓大家參考。」

蔡宏興說，他從來不是典型的地產商人。所謂典型，大概是指自一八四一年英國殖民地政府首次賣地，政府作為壟斷供應者，為維護利益而奠基的高地價遊戲開始，到五十年代後隨人口激增出現房地產熱潮後，政策過度傾斜向發展商，以至到回歸後，地產一行被認為是造成貧富懸殊的元兇的一種既定印象，簡而言之，地產商和民間，至少基層，隱隱約約有種對立的關係。

對「房屋」概念 混淆不清

但說香港今天局面，是發展商埋沒良心賺到盡之過，蔡宏興同意又不同意，世上有短視商人是一回事，香港當前對「房屋」的概念混淆不清又是一回事：「我常說，房屋問題，是因為我們沒有一個定案、一種共識，房屋，到底應該是用來住的，以『用』的價值來衡量，還是等同儲蓄、致富，以『投資』的價值去看呢？」

「我們現時社會的問題是，沒有將事情問清楚，轉移了視線。」比如媒體頭條動輒高舉年輕人要不喝不吃N年才能上車，社會賢達呼籲人少去旅行努力儲首期，今天社會問的問題是，幾時買到樓︰「大家想置業，又要求政府幫你置業，底線便是想樓價永遠向上升，根本所有人都在玩同一個遊戲，那如果整個社會同意，買樓是一個置富渠道，決定要繼續走這條路，便請不要再投訴個產品不好，事關你本來只當它是商品——這便是今天的房屋問題，買家不在乎是否舒服，個窗是否流通，因為即使件貨不對路，只要一路升值，我可以隨時賣出去，那你是自己沒有想清楚個價值觀。」

同樣，這邊廂林鄭信誓旦旦說房屋不是商品，新一屆政府的房屋政策卻無不是以助人置業為主導：「但如果幫人置業，不是commodity（商品）是什麼？這裏有小小一個矛盾。政府覺得，要社會減少怨氣，有大批人想置業，那我便幫助他置業，這是政治妥協；但到底你建屋時，是希望畀業權他，還是畀居住權他？這個是政府可以話事的。」

房屋， 是福利？還是基本權利？

蔡宏興認為，假如，只是假如，有一天當業權不再是問題時，我們也許可以回頭思考，房屋，到底是福利，還是基本權利：「大家想清楚，我們要的是住得有尊嚴、舒服，那個產權可以不是我的，但我有權住在這裏，不用擔心業主明年會加租踢我走，如果大家有這個共識的話，今天政府如此多財政儲備，是可以多做一些事。」

但今天香港不是已經擁有引以為傲的公共房屋嗎？張炳良也早在十年長遠房屋策略中劃下公私營房屋的六四比例：「但很多時候到政策落實時又未必是這回事，你看最近雖然行政長官出來解釋了不是要有八十萬封頂，但無論是六四還是幾多比例也好，根本不應劃一條線，而是看有多少人需要提供，總之你十八歲出來，你便有權問政府拎間屋去住，今生今世不用再交還。」不再設入息資產審查，全民公屋，有可能嗎？「新加坡政府不會比香港有錢，但八成多人住公營房屋，也不代表沒有私人市場；而事實上現在已經有部分香港人有這種特權了，你看我們的丁屋政策？為什麼不讓每一個香港人也有同樣的權利？」

人人有屋住 香港有這樣的條件

蔡宏興眼中的安居樂業，不等同置業：「你看綠置居的出現，便是因為有人不願意交還公屋，出來自己買樓，如果政府已經畀到一個有質素的單位你，為什麼還要置業呢？講真，個個月去供樓，怎會有創業精神？結果綁死了年輕人，你寧願畀層樓他，讓他用自己的財富、精力，實現理想，香港便能創造更多財富，這才是社會應該推動的方向。」

在美國受教育、本應是自由派的蔡宏興，說自己其實也暗地裏很社會主義，對於未來香港的想像，他說希望人人有屋住：「住得開心，舒服，亦是一個可以持續發展的綠化城市，香港是有這樣的條件的，因她是一個很compact的城市，這是香港既有的優勢，因此應該繼續這方面做城市發展。」比如地鐵上蓋物業，應該放寬更多樓面面積：「只要運輸交通配合得宜，住多一千人不會擠塞社區的話，為何不畀多住一千人？我們應該逐個地方去研究。」

土地資源 還有許多未充分利用

香港沒有土地問題，至少暫時沒有，郊野公園也未必是不可觸碰的禁區，但起碼不是今天：「除非看過所有選項了，自然無話一定不能發展，但我認為香港今天未到那個階段，仍然有很多土地資源是可以先利用，只要我們利用現有的土地，是足夠做發展的。」比如市區還有許多未有充分利用的土地資源，舊區五六層高的唐樓處處，問題是如何去重建再發展︰「如何保留現有，同時不阻止新的發展，在中間落墨，比如新加坡的China Town，保留一部分社區，其餘地方讓你建高一點，這些都可以做的，以往我們做不到，是貪方便的問題，但你看藍屋，它不單止保留建築，原本居民還可以搬返入去住，過程是好煩，但絕對值得。」

舊區「自己」重建

又或者，將來的舊區重建，可以嘗試改行另一種模式︰「比如舊業主們有十個單位，與其給發展商收購重建，再轉售給其他人，倒不如大家組織起來，將十個單位重建成十五個，以五個多出來的單位可以出售獲取的利潤向銀行借錢，聘請發展商幫我重建。」又或者政府與其注資市建局，倒不如成立基金資助舊樓業主重建︰「重建後，賣了有多餘錢還給政府也可以，當自己可以主導時，不用再擔心同區七年樓齡的賠償不夠在原區置業，既然地產商可以有利潤，同一班人做為什麼沒有？」

「你可以話我太naive，但一個好的社會，是應鼓勵多些人將他理想中好的城市講出來，愈多人講，成事機會愈大，如果我們經常妥協在現有的模式，那我們不會改變。」蔡宏興說。

論 發展商角色

外國有些地方，發展商只是提供發展服務的第三者，不一定同時包辦投資者及業權人，假如將同一套模式搬來香港，發展商便不一定是重建發展中，和街坊對着幹、摧毁舊社區的元兇：「例如業主沒有知識，便可以請顧問，現在如此多專業人士在發展商打工，將來他們也可以自己開顧問公司，幫助社區重建發展。」

論 活化工廈

政府自二○一○年推出活化工廈計劃後，因為大業主可以免補地價，免費改用途，被批評政策優待大業主之餘，也間接令工廈租戶面對加租逼遷，蔡宏興說︰「今天與其改契改土地用途，倒不如政府將『工業』的定義由十九世紀帶領到廿一世紀，band房好、寫computer code好，也是今天工廈內的『工業』，只要改變定義，這些完全可以合法去做。」讓小型工作室的租戶也可以受惠。

論 汽車

蔡宏興認為，香港透過牌費及汽車登記稅去解決交通擠塞問題，變相製造不公平，建議政府可以學習新加坡：「新加坡很快便不會再發新牌，限制私家車增長，而不是像香港，邊個有錢邊個可以用，一個好的城市，是有錢人都會搭公共交通工具，那個城市才算成功。」

論 公務員合作社房屋

全港約有200個公務員合作社，大部分均超過五十年樓齡，不少業主希望重建，卻因為天價的補地價方式而卻步：「政府反正要花這麼多錢又填海，又要再造基建，倒不如不要收補地價，協助他們重建行不行？」他舉例，重建後的單位甚至可以用作出租公共房屋用途。

【乜嘢城市研究系列三】

文//梁仲禮

圖//鍾林枝、資料圖片

編輯//蔡曉彤