建築師鄭育良在貨櫃碼頭物流中心表示，碼頭上蓋早已有建築物。

        香港土地供應不足，坊間有建議可在貨櫃碼頭（見圖）上蓋興建住宅，曾參與興建葵青貨櫃碼頭的建築師鄭育良表示，在技術上並非不可行，估計成本與在平地上建屋相差不遠，料整個碼頭可提供一百五十公頃的住宅用地。

        香港工程師學會前會長周明權早前建議在葵涌貨櫃碼頭上蓋興建住宅，不少人質疑其可行性及安全性。鄭育良指，目前貨場一般由多個貨櫃相疊在一起，連同移動它們的龍門架，大約需預留約三十米高的空間才可在上蓋起樓，工程技術上並非不可行，若落實建議，整個碼頭約有一百五十公頃土地可用作住宅用途，但更改土地用途及業權則可能要花較長時間，估計審批時間最少要一年半。

　　對於有人憂慮貨櫃運送的貨物中包括有危險品，會對住戶構成威脅。鄭育良指，現時不少大廈亦有存放少量危險品，在不違反消防條例的情況下相信問題不大，但應盡量將載有危險品的貨櫃放置在其他地方，避免儲存在有市民居住的地方。

　　他又提及，建樓前必須進行噪音、環境、交通等污染評估，但設計上可參考正在興建的長沙灣臨海公屋，單位中客廳及睡房不會面對公路方向，減低公路環境對住戶的滋擾。

航運業走下坡　遷走葵青貨櫃碼頭　釋放土地潛力 01

• 本港航運業日走下坡，包括葵青貨櫃碼頭在內的貨運業用地該當何去何從，絕對正得深思，有智庫建議將碼頭遷往長洲南的人工島，政府應認真研究其可行性。
• 土地供應小組今日商討重置葵青貨櫃碼頭，有媒體引述消息指，政府認為此舉可為港口基建設施升級，雖然當中涉及資金、技術及業權問題，但亦未嘗不值得研究。若此議落成，將釋放位於市區的約380公頃碼頭暨後勤用地，有助紓緩建屋壓力。
• 民間提議「貨櫃碼頭上蓋建屋」絕非無的放矢，若政府能解決當中的技術問題，絕對是可行之策。

貨櫃碼頭佔地280公頃。(資料圖片)

今年初，政府推出《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》（《香港2030+》）諮詢。《香港2030+》基本上承接過去《長遠房屋策略》的推算，指未來需新增住戶數目多100萬個單位，再估計需要額外開發約1200公頃土地，主要發展新界北及興建東大嶼人工島，建立「東大嶼都會商業核心區」（CBD3），成為繼中區灣仔尖沙咀、東九龍之後的第三個商業核心區。

善用既有資源　檢視現行土地用途是否得宜

過去五年，梁振英政府一直強調香港土地開發緩慢，導致房屋供應嚴重不足，更指開發土地「粒粒皆辛苦」。數據反映土地供應不足導致樓價飆升，影響經濟增長，而今年第一季按揭供款相對住戶收入比例，進一步上升至66%，顯著高於過去的長期平均數45%，脫離市民負擔能力。劏房和「蚊型」單位普及，面對「樓價高、租金貴、置業難、住得差」的老問題，香港的全球競爭力和宜居度不斷下滑，市民的居住面積和生活水平亦拾級而下。

現時社會自置居所佔整體家庭住戶近半，有樓一族希望樓價繼續上升；無殼蝸牛當然希望樓市回落可以「上車」自置居所，雙方利益爭持不下，亦衍生大量「地產尋租者」，影響社會穩定。香港土地發展並不是單單為了經濟發展和對抗樓價，同樣地可解決醫療、教育、公營資助房屋、商業活動的土地短缺問題。

本港樓價愈升愈瘋狂，置業問題觸動不少港人神經。﹙黃永俊攝﹚

然而這套計算，反映政府只着重開發新土地，未有再三檢視現時土地運用是否得宜，如單位空置率計算有誤，部分單位只作炒賣；政府預留新界丁屋土地逾900公頃；公共專業聯盟亦曾調查棕土有逾800公頃，以及近400公頃的貨櫃碼頭和後勤土地效益每況愈下等，總數已超過政府推算需額外開發的土地，值得社會反思土地運用的效益。

航運業走下坡　宜審視貨運業用地

《香港2030+》提出額外開發約1200公頃土地，以應付未來人口增長以及家庭單位數目拆細的情況，但《香港01》記者曾審視葵青貨櫃碼頭以及後勤土地的運用，發現貨運物流業在漸走下坡。根據香港貿易發展局於6月撰寫的《香港航運服務業概況》中指出：「2008年金融危機爆發後，全球的航運業急速逆轉…在全球經濟不景氣之下，航運業出現供過於求的情況，船舶載貨空間大增，遠超貨運需求的增長，導致過去5年運費嚴重受壓，對全球航運業影響重大。」

隨着近年大陸航運業急速發展及持續開放，香港在國際上的排名已跌至第六位，政府甚至已停止計劃興建十號貨櫃碼頭。有學者指鄰近地區如深圳等城市放寬沿海運輸權，對香港航運業會有影響。過去十年，香港的貨櫃吞吐量依賴轉口貨帶動，大陸將逐步放寬沿海運輸權限制，中資懸掛非五星國旗的貨輪，可以從大陸自貿區的港口將貨物轉到大陸其他港口，削弱香港作為樞紐港的地位，嚴重打擊業界發展，可能連十大港口的地位也不保。據海事處2017年的「港口及海事統計資料」顯示，香港貨運輸送量已落後於上海、新加坡、深圳、寧波－舟山等城市，也將被釜山、廣州、青島等城市超越。香港連續五年呈跌勢，2015年更曾下跌近一成，十年內可能跌出十大亦不足為奇。

自2008年金融海嘯後，航運業復甦緩慢，運力嚴重過剩，運價因而大跌，去年全球第七大的韓國航運公司韓進海運，更因債台高築最終宣告破產。在「供過於求」下，航運業紛紛加強併購重組，以擴大市場佔有率，通過規模效應降低營運成本，加強競爭力。全國政協副主席、前特首董建華家族在上月初也宣布將出售營運貨運業多年的東方海外予國企中遠海運，全面收購價約為492億元。身為國家領導人的董建華出售家族企業予國企，也許預感到本港貨櫃業再無發展前景，最終選擇放棄祖業全身而退。中遠海控收購東方海外後，將擁有逾400艘船和逾240萬集裝箱（TEU）的運力，只落後於馬士基和地中海航運，躋身成為全球第三大貨櫃運輸公司，成為航運界又一巨頭。雖然東方海外聲稱出售純屬商業考慮，但可見當這間近五十年的香港老字號也認為香港貨運業的相對優勢已逐漸被大陸港口取代，香港國際大都會這個品牌又缺了一角。

本年4月初，團結香港基金曾發表公共政策倡議報告，建議政府可考慮在長洲南面建面積二千多公頃的人工島，並把葵青貨櫃碼頭遷往該處運作，而騰空出來的土地則可作住宅用途發展，可對紓緩土地問題亦能起一定作用。現時葵涌貨櫃碼頭，連同周邊支援貨櫃碼頭作業的物流用地及政府建議填海的青衣南，合共佔地近1,000公頃，且位處市區，附近交通配套完善，可考慮將貨櫃碼頭搬遷至長洲南人工島，並改作住宅發展。有學者亦建議應加強與珠三角經濟區合作，並提升為專注電子商務物流的市場，減少勞動密集式的貨運模式。相信通過轉型，釋放生產力與大量土地資源，作有利香港長遠發展。

團結香港基金建議重啟填海工程。(潘希橋攝)

然而，運輸及房屋局前局長張炳良教授在6月卸任前回覆立法會議員提問時指出，香港將致力鞏固國際海運中心的地位，提供更多港口後勤用地，不存在放棄香港港口的命題。張炳良指，貿易及物流產業是本港重要經濟支柱之一，於2015年佔本地生產總值逾22%，包括貨運及倉庫服務在內的3%。政府於2014年發表《香港港口發展策略2030研究》，建議葵青碼頭藉提供更多貨櫃堆場和躉船停泊位提升處理能力，以應付未來需求，從而保持競爭力。

維多利亞港水深港闊，造就本地貨櫃運輸業的發展，八十至九十年代，香港是世界上最繁忙的港口，貨櫃輸送量更多年位列全球之冠，然而近年面對周邊地區的激烈競爭，香港的貨櫃吞吐量排名早已跌出三甲，且有每況愈下之勢；而內地正逐步開放沿海運輸權，外國貨船不必經過香港就可直接在內地港口之間開展業務，再加上中歐鐵路貨運網路發展迅速，鐵路運輸亦勢成香港貨櫃航運業的強勁對手，葵青貨櫃碼頭現址因缺乏空間，難望作大規模的改革或升級，而當遷往面積較大的人工島後，屆時就有土地空間用以加強碼頭的硬體配套設施，從而提升處理貨櫃的裝卸效率，挽回日漸下滑的競爭能力。

另一方面，土地價值往往反映在其用途之上。葵青貨櫃碼頭位於市區，周邊交通網絡早已發展完備，出入極之便利，是發展住宅乃至商貿物業的上佳地段。貨櫃碼頭遷址改作住宅發展，除可解決住屋問題外，亦能把寶貴的土地資源作更有價值的運用，此構思實在值得好好研究。
一般而言，貨運業涵蓋公路貨運、拖頭拖運和陸路運輸中的行李或貨物提存上落服務；船務代理及管理人、海外船公司駐港辦事處、遠洋和往來香港與珠江三角洲港口的貨輪船東及貨輪營運者、港內水上貨運和水上貨運輔助服務活動；亦包括航空運輸（貨運）和航空運輸輔助服務活動，以及其他運輸輔助活動。
貨櫃物流業若然退場，釋放出來最寶貴的資源當數土地。根據政府2015年的《善用葵青區港口後勤用地的建議》文件，當中葵青區的貨櫃碼頭佔地279公頃，碼頭外圍及四周另有100公頃土地為港口後勤，約等於20個維園的面積。這對於嚴重欠缺可發展大塊土地的香港而言，無疑是至寶。此外，本土研究社所做的調查發現，2015年計共有1192公頃棕土，當中有四分一為貨櫃場，面積達305公頃，與貨櫃碼頭的面積相若，當中大部分為通過向地政總署申請的短期租約，無疑成為新界棕土泛濫的元兇。如政府一併收回發展資助房屋，相信亦可提供大量資助房屋。

新界不少棕地均用作貨櫃場。（資料圖片）
「貨櫃碼頭上蓋建屋」　政府不妨研究

另一方面，早前工程師學會前會長周明權提出在「貨櫃碼頭上蓋建屋」的建議，而建築師事務所商會主席劉榮廣更建議可保留貨櫃堆場運作，上蓋加建平臺建屋，以5倍地積比率計，可興建14.4萬個單位，以一夥3人計，可供43萬人居住，足以消化公屋輪候冊中的「一般申請」整條長龍。
然而，如考慮保留貨櫃碼頭的作業，需要處理相關的環境保護問題，當中包括：船隻航行、裝卸貨櫃和貨櫃車出入所帶來的噪音問題；船隻和車輛運作的空氣污染問題（據現時環保署葵湧空氣質素監測站錄得的二氧化硫濃度長期較其他地區略高）；如以半空中平臺的方式在貨櫃碼頭上蓋興建樓宇，之前的油污會否影響上蓋物業的居民健康等。
「貨櫃碼頭上蓋建屋」除可興建住宅以進一步壓抑樓價、紓緩年輕人置業困難外，更可將部分用地轉作地區經濟相關的服務業、零售業、資訊科技業等，有助該區發展新市鎮模式的經濟，也比拖延了十多年的啟德用地的3.5-5倍地積比率可提供更多資助房屋單位。
總而言之，香港根本不乏土地，問題是政府能否順應經濟和社會環境轉變，改變土地用途，以增加建屋用地。

黃遠輝稱重置葵青貨櫃碼頭涉多重考慮 小組暫無結論　土地供應專責小組開會討論重置葵青貨櫃碼頭，以騰出土地建屋的可行性。小組指重置碼頭涉及多重考慮，包括選址和是否需要填海，專責小組未有結論。  葵青貨櫃碼頭佔地約280公頃，社會有意見指可研究重置貨櫃碼頭，騰出這片市區土地建屋，土地供應專責小組討論有關建議。  發展局提交的文件指，貨櫃碼頭屬於不同地契持有的私人土地，若要重置，須先與業權人達共識。而貨櫃碼頭是廿四小時運作，新舊碼頭必須做到無縫交接。  碼頭範圍外大約一百公頃的後勤作業用地，日後亦必須鄰近碼頭，需要一併安置。另外需考慮搬遷造成的噪音、污染問題，以及財務可行性。  有業界人士指，重置貨櫃碼頭的選址對物流業的運作影響很大。  香港物流協會前會長陳鏡治說：「葵青區很多物流用地及物流倉庫是鄰近貨櫃碼頭作營運。如果貨櫃碼頭搬走，意味配套倉庫及物流用地也須搬遷，如果太偏僻的地方，如何聘請員工，交通成本那麼重，哪有人肯去？」  專責小組亦認為選址涉及多重考慮，現時未有足夠資料評估。  土地供應專責小組主席黃遠輝指：「選點來說，相信亦可能牽涉某個規模的填海，因為一般常識，貨櫃碼頭需要臨海，另外今天來說，尤其很多大型貨櫃船實際上需要一定水深。」  小組認為若公眾同意有關發展方向，政府可展開更深入的研究。
http://news.tvb.com/local/5a0dab8fe60383ba37659587/?lang=cht&is_sd

【拆局】搬碼頭改建屋　新加坡早有經驗　香港只能葡萄？

• 土地供應專責小組在周四（11月16日）開會，討論搬走葵青貨櫃碼頭或在碼頭上蓋發展住宅等方案，估計最多可騰出市區約380公頃的土地，面積相當於7個太古城，用作建屋。
• 其實這個點子一點也不算創新，新加坡早幾年已着手推進，可以騰出的土地更差不多是香港的三倍甚至更多，目標是令家庭月入約六千港元的低下階層，也買得起資助房屋。不過新加坡可以做得到的事，以香港目前的狀況，恐怕又要再葡萄一次。
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從住所望出就是來自貨櫃碼頭刺眼的燈光，可是居民直指近年香港經濟一般，碼頭未如高峰期般繁忙，因此現時已是小兒科。（陳霄澤攝）

搬遷碼頭有理　現實上說易行難

搬走碼頭、將用地改建住宅的點子，構思上其實相當合理。因為香港在1970年代初興建貨櫃碼頭的時候，葵涌一帶仍然相當荒蕪，但隨着香港的城市不斷擴張，特別是荃灣、葵青等地區的發展漸趨成熟，貨櫃碼頭所在位置已不再是「山旮旯」地段，而是比鄰鬧市的黃金地段，土地價值已較幾十年前不能同日而語。從城市規劃的角度，如果將坐擁「無敵海景」的市區珍貴地皮，只當作貨櫃碼頭使用，根本是浪費了其發展潛力。

不單香港有類似問題，新加坡的情況也與香港相似。相信曾經到過新加坡的港人，都會知道在新加坡的南端，繁忙的貨櫃碼頭就在鬧市附近運作，和整個城市景觀顯得格格不入，而這幅土地在不久將來就會改建成住宅。

新加坡總理李顯龍。（路透社）

新加坡搬碼頭建屋　月入六千可做業主

因為在2013年，新加坡總理李顯龍在國慶講話中公布了未來的發展藍圖，其中一個重點，就是將新加坡南段的丹戎巴葛、吉寶、布拉尼、巴西班讓碼頭，搬到位於新加坡西邊的大士港，所騰出的土地估計可達到1,000公頃。加上搬遷空軍機場等計劃，可騰出的土地更達1,800公頃。而香港討論搬走葵青貨櫃碼頭，只能騰出約380公頃，可說是小巫見大巫。

而最令香港人「葡萄」的，是當時李顯龍提出這一系列大膽的搬碼頭、搬空軍機場計劃，目標是配合其「住者有其屋」計劃，令家庭月入只有約1,000坡元、以當時匯率計即約6,000港元的基層家庭，也最少買得起一房一廳的單位，而且國民只需用四年薪金，就能夠買得起政府組屋，讓每個有工作的新加坡家庭，都能按其負擔能力，以合理價錢置業做業主。

新加坡組屋不惜工本，為85%的國民提供安居之所。（新加坡建屋發展局）

新加坡港由政府控制　回收地土不成問題

不過，就算計劃再宏大再美好，政治人物的政策期票，從來自能「聽住先」。但李顯龍在四年多前公布這個計劃之後，新加坡政府確實有所行動，搬碼頭計劃的關鍵，亦即是新港區大士港的建設，已在2015年起動第一階段工程，預計在2020年完成。相比之下，香港的搬碼頭計劃，仍停留在紙上談兵的階段。

但最大的問題，在於新加坡的搬碼頭大計，香港難以照抄。第一個問題是，新加坡要搬走的四個舊碼頭，土地租約在2027年便會屆滿，加上營運碼頭的新加坡國際港務（PSA）本來就是「國企」，自然會依政府計劃行事，只要大士港的建設工程按照進度推進，新舊碼頭便可依照原定日程順利交接。

現時葵青貨櫃碼頭有9個業權人。（資料圖片）

香港碼頭淪夕陽行業　難吸引財團斥資搬遷

不過香港方面，有曾經研究搬遷碼頭的學者曾指，本港貨櫃碼頭用地的租約到2047年，假如政府要提前收回土地，勢必要和營運碼頭的多個財團展開談判、亦難以迴避巨額賠償的問題，財團是否接受政府的條件？社會又會否認為賠償是「明益」財團，甚至官商勾結？乍聽之下，搬遷碼頭的構思似乎已涼了半截。

惟賠償問題未必是搬碼頭的最大絆腳石，真正難題在於財團是否願意搬。因為新加坡搬遷碼頭，並不單單是將碼頭運作搬到另一個地方，而是新的港區將比現時大三成，以配合新加坡航運業未來的發展。事實上，新加坡港是全球吞吐量第二大的貨櫃港，即使近年吞吐量有所放緩，但仍較十年前增長了超過兩成，碼頭營運商自然有意願搬到更大的新碼頭，再擴大投資，配合未來的發展機遇。

團結香港基金建議將葵青貨櫃碼頭搬至長洲南的人工島。(01製圖)

施政議而不決　香港蹉跎歲月

相比之下，香港的貨櫃碼頭已如夕陽行業，吞吐量已跌至全球第五，短期內更會被排在第六的南韓釜山港追過，而過去十年間，香港貨櫃吞吐量更跌了超過一成。面對日益萎縮的碼頭業務，營運商恐怕難有意願搬到新碼頭，因為如果要配合搬遷碼頭的大計，搬到構思中的長洲南或大嶼山東南部，營運商的投資亦可能以百億元計。面對香港航運業不斷走下坡，試問財團會否敢於投資新碼頭「博一博」？還是在現址守到做不下去為止？

早前，政府公布六條收費隧道分流的顧問報告，提出紅隧及獅隧加價，再由政府補貼西隧減費，以分散汽車流量，有關建議其實已議而不決了十幾年，拖到今天仍未有定案。幾條隧道收費的加加減減問題尚且蹉跎了十幾年，對於搬碼頭這樣的浩大工程，敢問添馬政總的一眾高官們，香港人應該對此有所期待嗎？

土地小組研重置貨櫃碼頭　團體大地產商成最終得益者　

由30名官方及非官方成員組成的土地供應專小組，自9月首次開會以來，先後討論棕地、填海等土地供應選項，周四就重置葵青碼頭的建議展開討論。

根據政府向小組提交的文件顯示，現時貨櫃碼頭面積達279公頃，涉及9個業權人，現時碼頭範圍外約有100公頃的港口後勤用地，以不多於7年的短期租約形式出租，當局有權在毋須賠償下終止租約。換言之，若政府決意重置葵涌貨櫃碼頭，料可騰空最多380公頃的用地，面積相等於20個維園以及7個太古城。

黃遠輝（資料圖片）

小組：持開放態度

小組主席黃遠輝在會後表示，上述兩項方案仍需深入研究，而目前小組掌握的資料較少，沒有資料證明是否可行，成員對重置碼頭的建議持開放態度。

黃遠輝又指，即使公眾支持，亦需要長時間研究是否能克服技術挑戰，如在碼頭上蓋發展住宅，施工涉及高技術，要克服空氣、噪音及光污染等一系列的環保挑戰，需要與不同業權及行業等持分者溝通。

至於重置碼頭方面，黃遠輝稱將牽涉一定規模的填海，「因為貨櫃碼頭需要臨海，而大型貨櫃船要一定水深，等啲超級貨櫃可以停泊到。」而且填海造地亦需最少15至20年的時間，當中亦要確保重置的過程中，不會影響碼頭原有的日常運作。

事實上，過去團結香港基金曾提出的重置葵涌貨櫃碼頭，倡議在長洲南面填海約2,200公頃建設人工島，以搬遷現時的葵青貨櫃碼頭，騰出市區土地發展住宅。香港物流商會永遠會長羅煌楓亦支持計劃，認為可藉此擴建貨櫃碼頭、加速港口發展，建議可搬遷到大嶼山東南面，與港珠澳大橋、屯門至赤鱲角公路和連接深圳及中山的「深中通道」，連成一線，「相比長洲南填海，呢邊交通配套都齊。」

現時葵青貨櫃碼頭有9個業權人。（資料圖片）

陳劍青：公眾所知仍有限

本土研究社成員陳劍青認為，現有碼頭的業主均為大地產商，即使貨櫃碼頭搬遷後，土地的發展權仍然由他們持有，「變相係益咗佢哋。」他批評土地小組未有為公眾提供更多資訊，以上次會議討論填海為例，僅將政府文件整理一次，未有追問更多資訊如填海成本等，公眾可知的資料有限。

此外，政府在會上亦披露現時210幅政府、機構及社區(GIC)用地作住宅等發展及市區重建等選項的最新情況，當中103幅土地已獲批改劃建屋，43幅正改劃，其餘仍排期交予城規會，小組副主席黃澤恩引述政府官員指，未來10至20年的土地供應，依靠新發展區和延伸新市鎮，涉地約1142公頃。

另商發展碼頭上蓋 黃﹕難度極高

黃遠輝昨於會後說，目前葵青貨櫃碼頭佔地約280公頃，鄰近有約100公頃港口後勤用地，重置貨櫃碼頭可騰出約380公頃市區土地，但要覓得380公頃土地重置碼頭並不容易，預料會涉及一定規模填海。此外，由於現時貨櫃碼頭是24小時運作，要確保重置過程中碼頭運作不受影響，也是很大挑戰（見表）。

至於在貨櫃碼頭上蓋發展，黃說：「這個選項所涉及的技術要求非常複雜，成本及難度也極高。」他說，即使建築技術可行，興建房屋需要額外土地作地基及施工，但貨櫃碼頭附近亦未必有足夠土地。此外，若要在碼頭上發展住宅，還要解決空氣污染、噪音、光污染等問題。

黃﹕搬碼頭可提升港口水平

黃遠輝形容這兩個土地供應選項是「比長期更長期」的措施，預計會比填海所需的15至20年更長。不過他說，除了土地供應，重置碼頭還有其他意義，「現時最新的九號貨櫃碼頭已經用了14、15年，部分設施已落後於其他先進港口，重置貨櫃碼頭或有助提升港口設施水平」。

工程師學會前會長周明權及建築師事務所商會主席劉榮廣月前分別提出在現有碼頭上加建平台，參考現時鐵路上蓋物業發展的做法，構建「天空之城」。由前特首董建華創立的團結香港基金，今年4月亦建議搬遷葵青貨櫃碼頭，並在長洲南面打造綜合物流中心。380公頃土地相當於20個維園或9.5個西九文化區，而面積約為560公頃、相當於貨櫃碼頭兩倍的元朗新市鎮，可容納18.5萬人口。

尹兆堅﹕遠水難救近火

立法會房屋事務委員會副主席尹兆堅認同重置貨櫃碼頭是可以探討的長遠措施，較發展貨櫃碼頭上蓋更踏實，「若要在碼頭上蓋興建『天空之城』，下面的碼頭是否能繼續運作、是否可以解決到噪音等問題、上蓋住宅如何與外界接駁等，都是要解決的問題，技術困難更大」。尹兆堅形容「遠水難救近火」，認為政府應考慮更容易發展的土地。