2018/01/12

本周一（8日），多位議員在立法會會議上，向財政司司長表達對樓價高企、「上車」困難的關注，尤其是現時有意置業者並非供不起樓，只是在金管局多輪收緊按揭措施下，拿不出4成首期。司長回應指，確曾考慮透過按揭保險（按保）放寬首次置業（首置）首期門檻，但要等待合適時機。地產業界則提議，把可承造9成按揭的樓價上限，由現時400萬，提升至500萬。筆者認同放寬首期門檻的方向，但對於只容許500萬以下的物業可承造九成按揭，則相當有保留。筆者建議，只要不是數千萬的豪宅，買樓自住的家庭，也可享放寬首置按揭至最高8成，但條件是購入物業後的首8年不得放租或放售。8年限制是考慮到一個新家庭用家買樓後8年，很可能孩子都5、6歲，實在有多一間房的必要。市民想置業 無奈受限高首期純粹把九成按揭樓價上限放寬至500萬的問題是，我們不能假設所有首置者都一定是買面積最小、銀碼最細的單位。首先，金管局實施「逆周期措施」已超過8年。若8年前打算結婚而剛萌置業念頭的28歲年輕人，因為相信了金管局長期的「泡沫警告」、又或者因首期要求一夜之間大增而延遲置業（不論自願還是被迫），今天已36歲。期間若這對夫婦已有小孩，租了個大單位解決居住需要，以850呎單位計，月租隨時超過3萬元，同樣的開支絕對足夠供一個同樣面積、市值1,000萬的單位！換言之，負擔能力不是問題。而且︰一、即使8年前這對夫婦仍未有生育計劃，今天也恐怕不能不想。當年可能開放式單位已「夠住」，現在至少要兩房單位吧？二、假設8年前他們的父母是57歲，今天已年屆65歲，他們可能想在父母附近買個大單位，甚至讓他們搬來與孩子們同住。因此，我們的政策目標不應只聚焦物業的銀碼（lump-sum）。講到底，較高收入的家庭理應可承擔較高的潛在損失。香港有50萬個私樓租戶租住各種面積的單位，所以一個以置業主導的房策一定包括幫助長期租客上車。社會不公義 政策傾斜有樓者而且，現時按揭限制一大弊端正是癱瘓二手市場，令「換樓鏈」斷裂，逼本來買得起600萬中型單位的市民，只能「將貨就首期」，買400萬的細單位。若只放寬細價樓按保門檻，一來無助激活換樓市場，二來亦只會令新盤市場更加將貨就價，今天賣400萬的「納米樓」變成500萬而已。資產（尤其是樓）分布不均是社會不公義的源頭。金管局的首期限制，正是把置業機會天秤，向本身已有資產的收租業主家庭（及其下一代）傾斜的重大助力！有實際居住需要的人，即使不買也要租。換言之，金管局的政策，等於把苦無首期的用家們的收入，透過連年上升的租金轉移到本身已擁有資產的業主口袋，令投資物業愈來愈好賺！

因此，筆者毫無保留、瞓身支持特首提出「置業為主導」的房策方向，因為只有「居者有其屋」，香港才能變成一個公平、公義的社會。在私樓市場，則透過放寬首置按揭成數加上8年禁租禁售，把絕對比用家更有實力的業主們，放回較對等的起跑綫；在公營房屋系統，則應按港大王于漸教授和團結香港基金的建議，鎖定資助房屋補價金額、並以市價大折讓重推「租者置其屋」計劃，私有化公屋。

其實，就連金管局的官方理由，即「控制銀行體系風險」亦完全站不住腳︰10年前，金融海嘯的源頭美國，銀行風險的確很嚴重，該國住宅按揭違約比率（foreclosure rate，即貸款人未能按時還款，被銀行強制收樓拍賣的比率）在2008年起急升，高見4.5%。

息口續提升 壓力測試應放寬

但香港銀行體系實沒受到任何衝擊︰據金管局數字，本港按揭貸款拖欠比率（即過期供款超過3個月的按揭金額比例）自2008年全球金融危機爆發起反而跌穿0.1%，2010年後更低於0.03%，正好在金管局接連「出招」的過去8年，一直都徘徊在近0的水平！更不用說同期內新造按揭的平均貸款比率僅5成、整體自住單位有66%已供完等。過去10多年香港銀行體系與樓市相關風險水平一直非常健康！

如圖所示，香港按揭拖欠最嚴重時，是1998至2003年，樓價在亞洲金融危機、沙士等的衝擊下暴跌近7成。但當我們迎來全球自1929年以來最大（規模比97金融危機大數以十倍）的環球金融危機，香港與危機源頭美國同用美元，面對同樣利率環境，卻獨善其身，按揭貸款風險僅美國高峰期的400分之1！

當年推出「逆周期措施」，和前司長曾俊華誤以為中國經濟是曇花一現的周期性增長而非結構性機遇一樣錯誤。否則就不會出現他掛在口邊的香港「結構性財赤」和連續8年、每年30%的財政預算誤差。問題是，這個觀點和預測已經被證明錯了8年。金管局等於我們的中央銀行，央行最重可信度（credibility）。例如，美聯儲說了甚麼時候縮表、加息，就是甚麼時候進行。我們的金管局呢？全無透明度。

以官員最愛的「假設加息3厘」為例︰若金管局認為最終將加息3厘，那麼隨着加息開始，銀行的壓力測試是否應相應放寬？即每加息1厘，壓力測試的加息情景便減少1厘，否則豈不是在測試買家對「無限加息」的抗禦力？8年過去，金管局是否欠市民一個答案︰到底所謂「控制銀行風險」，實質、客觀、準確理據何在？

我們鼓勵創科、創業，卻把全球最大科技巨頭之一的阿里送走；我們以置業主導，卻在按揭貸款上諸多限制；我們要推動經濟，參與「一帶一路」和「大灣區」發展，卻妄想市民收入上升但樓價不升等，然後社會和議會卻任由監管機構用似是而非、甚至完全錯誤的理據混淆視聽。

綜上所述，到底我們的房策，是「置業主導」，還是「銀行主導」﹖抑或是「金管局主導」，甚至「自圓其說主導」﹖

編輯︰陳展宏

美術︰陳超雄

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵

豪華劏房港島湧現 吸引專業人士租住

近月在港島有不少豪華劏房招租廣告。
樓價不斷飆升，連專業人士也上車難。
近年本港樓市充斥「納米樓」，細單位有價有市，港人對劏房的接受程度亦隨之大增。劏房版圖已由舊區蔓延至港島區，不少業主把舊樓改裝成「豪華套房」，力攻單身專業人士市場。有地產經紀透露，月租約萬元的百餘呎套房極為搶手，吸引月入三萬至五萬元的專業人士租住。

　　近月有持大量港島單位的「業主」張貼街招，以「專業人士套房」作招徠，出租多個位於銅鑼灣、灣仔、天后和北角的單位。街招上提及的租盤面積約百餘呎，提供全新傢俬、電器、WiFi等配套，月租由四千至一萬五千元不等。

  記者佯裝租客致電業主查詢，未及詳細詢問租盤詳情，對方搶先查問記者屬哪類專業人士、每月收入水平，並指承租單位需提交入息證明，只有專業人士才可入住。

月租八千 平過「納米樓」

　　事實上，本港近年湧現「納米樓」，樓市租值不斷上漲，連帶收入較高的專業人士亦難抵貴租，寧願轉租這類「豪華套房」。世紀21日昇地產執行董事黃文龍不諱言，近年以「專業人士」為包裝的豪華套房冒起，其中北角開放式納米新樓租值達一萬五千元，惟面積同為百餘呎的豪華套房只索價八、九千元，吸引月入二、三萬元的單身人士或情侶租住，部份裝潢漂亮的單位更可媲美酒店，每逢有套房放租，兩星期內必定有人承租。

　　美聯物業銅鑼灣分行首席高級營業經理張煒磯認同，近年銅鑼灣區愈來愈多針對專業人士而設的豪華套房，增幅達三、四成，相信是近年不少「納米樓」新盤陸續落成，形成一股潮流，令港人不再抗拒租住細單位，其分行平均每星期亦接到三至五宗有關豪華套房的查詢。

　　有不願具名的地產代理指，三年前曾有一名月入三、四萬元的外國核數師，以月租九千元租住上環一間二百呎豪華套房，「套房有獨立廚、廁，還有基本傢俬，好似酒店房一樣。」他指，以往外地派駐本港的專業人士一般選擇租住服務式住宅，但近年不少外國公司削減駐港員工的房屋津貼，加上服務式住宅租金上漲，驅使這類專業人士轉租豪華套房。

  由於豪華套房有市有價，本港愈來愈多業主肯花錢改裝單位。張煒磯直言，新成交的業主更傾向將單位分間，估計銅鑼區內近半舊樓大單位已被分間成套房，「一個六百呎單位月租約二萬五千元，若可分成三個套房，每月租金收入可達三萬六千元，相差逾萬元，業主當然樂意這樣做。」

配套齊備如酒店房

　　他又知悉，有中小型地產代理會為業主提供配套服務，「一條龍」經營豪華套房，地產代理會向有條件經營豪華套房的業主介紹裝修公司，提供間隔平面圖、傢俬擺設圖等，再幫忙物色租客，日後收租、維修等亦由地產代理一手包辦，業主基本上不必插手，而地產代理則會向業主收取租金的百分之三至五作物業管理費，「對小型地產代理而言是一份頗穩定的收入。」

愈住愈细。 訓太空倉即係訓官財