五屋苑連環蝕讓
梅窩銀蔚苑最慘烈勁蝕16%
樓市持續轉弱…新居屋「一手必賺」的神話在過去一年徹底幻滅。根據統計…復建居屋以來推出的41個新居屋屋苑中…去年首度有一手入市業主蝕讓離場…至今已有5個新居屋屋苑錄得虧損個案。其中…大嶼山梅窩的銀蔚苑最為慘烈…個別單位蝕幅高達16%…而同區的銀河苑更成為復建居屋後「第一滴血」的屋苑。
政府自2011年宣佈復建居屋…首批復建屋苑於2015年揀樓…隨後推出的居屋多數以市價折讓發售…過往業主一手買入後轉手幾乎穩賺。然而…隨着樓市下行…情況在去年逆轉。
位於梅窩的銀河苑在去年2月錄得首宗一手業主虧損個案…成為復建居屋以來的首宗虧損交易。該個案涉及A座銀旭閣低層11室…實用面積384平方呎…原業主於2017年以未補價158.61萬元購入…持貨至去年2月以150萬元易手…帳面虧損8.61萬元…蝕幅約5.4%。
此後…銀河苑蝕讓個案陸續增加。同年4月至9月…該屋苑再錄得3宗蝕讓個案…帳面虧損幅度由1.1%至4.8%不等。至今…銀河苑共錄得18宗未補價成交…其中蝕讓個案佔比高達22.2%。
在所有蝕讓個案中…最慘烈的是位於梅窩的銀蔚苑。去年10月…一個中高層12室單位(實用面積552平方呎)以未補價205萬元售出…較原業主於2018年以未補價243.97萬元購入時…帳面貶值38.97萬元…蝕幅高達16%…成為新居屋蝕讓個案中的「重災戶」。
除了銀河苑和銀蔚苑…其他三個新居屋屋苑亦錄得虧損成交：
東涌裕雅苑：去年3月錄得首宗蝕讓個案…帳面損手約0.1%。
馬鞍山錦駿苑：去年5月錄得蝕讓…帳面損手約3.5%。
粉嶺山麗苑：去年10月錄首宗蝕讓…帳面損手約2%。
隨着樓市疲弱…不少新居屋的業主放盤態度變得更加彈性…部分業主甚至主動調低叫價。以粉嶺山麗苑為例…地產代理蔡天賜表示…該屋苑業主過往放盤叫價普遍高出買入價兩至五成…但在樓市轉淡後…放盤溢價已縮窄至約一成多…令業主的賣樓利潤大幅收窄。
即使部分新居屋仍未錄蝕讓成交…但獲利幅度明顯縮窄。例如「居屋2020」的火炭彩禾苑…至今錄得7宗未補價成交：
2023年10月：首宗成交…原業主帳面獲利96.1萬元…賺幅27.5%。
2023年12月：最新成交…高層12室單位(實用面積607平方呎)以未補價505萬元售出…較原業主2021年以未補價454.92萬元購入時…帳面僅賺50.08萬元…賺幅縮至11%…為該屋苑至今最低賺幅。
此外…市場上已有新居屋業主放盤叫價低於買入價。例如銀河苑B座銀朗閣中層9室(實用面積383平方呎)…現時以未補價165萬元放售…較2018年原業主以167.8萬元購入時低2.8萬元…若按此價成交…帳面蝕幅將達1.7%。
自住的，何妨
