福利租金不能加 新業主﹕我哋唔係做善事

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福利租金不能加 新業主﹕我哋唔係做善事

【明報專訊】領展（前稱領匯）拆售商場的後遺症陸續浮現。目前非牟利機構可以低於市價的「福利租金」承租房委會商場舖位，並受契約條款保障，即使房委會將商場售予領展及其後的買家，新業主亦須遵守相關條款。但位於藍田廣田邨的廣田商場，去年被領展售予新業主「友文投資」後，友文隨即通知商場內5間非牟利機構，今年4月更新租約後，它們在優惠租金外需額外繳付一筆管理費，費用等於租金八成。有機構直指做法儼如加租八成，變相逼遷，當中3間已聯署去信房委會主席張炳良要求協助，房委會亦證實已向友文發信。有學者指新業主做法形同「走法律罅」。

明報記者 黃俊鋒

房委會﹕已去信 領展﹕買家已承諾優惠租金

本報向友文董事之一譚繼查詢，譚繼回覆稱公司是「依約辦事」，又稱即使收取管理費亦只能收回管理成本，多次指目前的優惠租金遠低於市價水平，「以往係政府做善事，我哋唔係吖嘛……（非牟利機構）唔簽就走囉，無辦法㗎」（詳見另稿）。

房委會回覆稱，已發信提醒廣田商場新業主「友文投資」只可向非牟利機構收取優惠租金，又指房委會與領展買賣契約已規定指定商舖業主，包括領展及其後業權繼承人，必須繼續以優惠租金出租指定舖位予由教育局、社署、醫管局或衛生署提名的非牟利機構，以營運福利設施；又指房委會不會向相關機構收取管理費，但回覆內並無提到業權繼承人是否可以收取額外管理費。

領展回覆稱，在出售廣田商場時，新物業買家已在轉讓契約承諾遵守以優惠租金租予非牟利機構的條款，該承諾與領展當年與房委會所簽訂的條款相若。發言人補充，領展旗下以優惠租金租予非牟利機構的舖位，租金已包括管理費，若舖位是位於設有中央冷氣的商場，則需繳交冷氣費。

儼如加租八成 團體：變相逼遷

目前房委會既定機制下，所有租用房委會商場舖位的非牟利機構，獲准繳交劃一優惠租金，金額每3年調整一次，當中房委會剛完成最新檢討，今年4月起收取每平方米55元，即每方呎5.11元的租金水平，過去房委會售予領展的商場，契約條款亦列明須遵從規定。不過，屬領展第三批拆售公屋商場之一的廣田商場，去年10月底由小巴營運商「友文投資」以約4.07億元購入，友文接手後隨即向商場內非牟利機構「開刀」，5間於商場2樓的非牟利機構去年底陸續收到信件通知，指今年4月起的新租約，除原有每呎5.11元優惠租金及差餉地租外，還需額外收每呎4.3元管理費，金額相當於租金逾八成。

涉及的5間非牟利機構共租用廣田商場7間舖位，當中兩間是由社署承租的「藍田綜合家庭服務中心」，另外還包括藍田街坊福利會、博愛醫院營運的幼兒中心、基督教聯合那打素社康服務所營運的健康院，以及小童群益會的外展社工服務隊。

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王坤質疑鑽空子 憂例子陸續有來
有份協助相關機構的公屋聯會主席王坤表示，房委會2005年出售商場予領展時曾訂立契約，列明為確保商場營運的社福及教育設施可繼續服務市民，領展及其後業權繼承人必須以優惠租金出租舖位予相關機構，租金已包括管理成本。但他承認契約內沒列明不能收管理費，質疑有人從中鑽空子，認為房委會及領展必須澄清有關做法是否違反契約，否則針對非牟利機構大幅加租的情况恐怕陸續有來。
藍田街坊福利會發言人表示，早前與另外兩間機構聯署去信房委會主席張炳良，要求跟進友文是否違反契約條款，並指相關管理費開支將大幅增加各機構支出，影響社會服務的資源，並形容有關加幅「變相逼遷」，「發財都要立品……新業主購買（商場）都一早知道有NGO在，應該預了這條數」（各機構回應見頁頂表）。
區議員多次約見業主被拒
身兼觀塘區議員的房委會商業樓宇小組成員柯創盛形容，友文加收管理費的做法是巧立名目加租，對此表示憤怒，「連一些提供予基層的NGO服務都要剝奪，最終目的是演變為商舖，逼NGO走」。他批評友文忽視地區聲音，過去多次邀約會面商討亦被拒絕，認為房委會及領展需跟進情况，否則同類事件將於其他公屋商場發生。

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藍田廣田商場2樓目前有5間非牟利機構，當中由「基督教聯合那打素社康服務」營辦的白普理廣田社區健康中心，已進駐商場18年，目前每日服務60人次，提供西醫、牙醫及保健服務，中心回覆本報稱增加管理費將加重機構的財政負擔，並指機構曾多次聯絡新業主要求豁免收取管理費，俱不得要領。（蘇智鑫攝）



由「藍田街坊福利會」營運的託管中心及互助幼兒中心，已在區內服務居民多年。但5間機構均於去年底接獲新業主友文投資來信，指由下月起在租金以外，每月再額外收取每方呎4.3元管理費。藍田街坊福利會指收費變相「逼遷」，多次強調希望新業主能夠豁免收費，讓機構可繼續服務居民。（蘇智鑫攝）



樓高3層、總樓面面積達5.78萬平方呎的藍田廣田商場，領展去年10月以約4.07億元售予專線小巴營辦商「友文投資」。對於未來如何發展商場，友文董事之一譚繼回覆本報稱「第日先算」。（蘇智鑫攝）





根據房委會當年將廣田商場售給領展的契約條款，租金條款一欄要求領展及其後的新業主，不得向非牟利機構收取高於「福利租金」的租金（shall not require any tenant to pay rent in excess of the Concessionary Rent）。



藍田廣田商場5間非牟利機構去年底接獲新業主通知，今年4月更新租約後需額外繳付一筆等於租金八成的管理費。當中3間機構聯署去信運輸及房屋局長兼房委會主席張炳良，要求跟進業主有否違反契約承諾，以令它們可維持服務。

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學者﹕條款無禁收其他費 業主如走法律罅

【明報專訊】領展過去多次拆售旗下商場後都引致不同社區反響，例如近期華貴商場售給投資者「逸俊發展」後，商場內絕大部分商舖及街市攤檔現已關閉。今次拆售廣田商場則令非牟利機構面對「加管理費」壓力，一直有研究領匯上市的中大地理與資源管理學系副教授姚松炎認為，今次新業主儼如「走法律罅」，估計新業主當初正是看準商場有較多非牟利機構租用的特點，開出高於領展的估價而購入。

料早看準社福機構多 高價購商場

根據領展去年招標拆售商場的估價，面積達5.78萬平方呎的廣田商場，領展估值為3.46億元，最終「友文投資」以約4.07億元投得，較領展估價高出近18%。姚松炎認為，雖然房委會出售旗下商場給領展時，曾訂定契約條款保障相關社福機構，但條款並無列明不能收取「福利租金」以外的其他費用，「當年政府訂立租管時，一樣有業主收取鞋金、鎖匙費」。

或惹其他投資者模仿

他認為，領展策略是要令旗下商場的市場效益「最大化」，「這亦解釋到，領展覺得無能力賺到最高市場效益的商場，就賣出去交給其他投資者賺」，相信新業主當初估價時，已考慮廣田商場內有較多非牟利機構的特點，「愈多NGO的商場就愈吸引，領展自己不做，就有其他投資者去做」。他認為今次事件可能是第一步，一旦新業主可收取社福機構租金以外的費用，未來其他投資者甚至領展都可能會模仿，「如果最絕的方法是整層翻新，甚至整個商場重建，關鍵是有關契約如何規管」。

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房委優惠租金全港劃一 每3年檢討
【明報專訊】房委會自1983年起規定，凡非牟利機構租用旗下商場商舖，均可繳交「福利租金」，為公屋居民提供社福服務。按既定機制，房委會每3年檢討優惠租金水平一次，租金劃一，不受商舖地點、坐向或其他市場因素影響。即使已出售的房委會物業，新買家亦要因應契約條款，只能收取相關機構優惠租金。
根據房委會文件，檢討非牟利機構的優惠租金時，需參考甲類消費物價指數在期內變動。按最新檢討，參考2012年9月至2015年8月的3年期內甲類消費物價指數升幅12.6%，故建議按相若幅度調整優惠租金，由每月每平方米49元加至55元，即每平方呎約5.11元，並將於下月起生效。
房委會稱，去年度旗下商場出租給非牟利機構的租金收入，每年為3.12億元，調整租金後每年將可增加約3820萬元收入。目前房委會與非牟利機構共簽訂1410份優惠租金租約，當中926份獲政府透過一筆過撥款補助，另有484份由非牟利機構以自負盈虧方式運作。

業主﹕依約辦事 唔簽就走

【明報專訊】從領展手上投得藍田廣田商場的「友文投資」，屬本港專線小巴營辦商之一，廣田商場是該公司投得的首個領展旗下商場。根據公司註冊處資料，友文的董事包括譚繼、譚偉略及余麗芳。本報致電董事之一譚繼查詢，他多次表明不會豁免收取管理費，「4.5元每呎（應為4.3元），你乜費都唔使畀，已經做晒善事，個管理費都要呢個價錢啦！」他指商場要外聘其他公司管理，有需要收取費用，強調公司不是房委會，無需要做善事。
不憂有人採法律行動
被問及會否擔心收費會令原有非牟利機構增加財政負擔，變相逼遷，譚繼稱公司以4億多元投得商場，「我哋負擔都重，係咪先？我哋以合約為標準」。他稱以目前市價商舖呎租約10元至20元，目前收取的管理費水平已經不高，又指現時相關機構的合約至本月底，「唔簽就走囉，無辦法㗎……我哋依約辦事，有約㗎嘛」。
事實上，根據房委會當初將廣田商場售予領展的條款，當中在租金一項要求領展及其後的新業主，不得向非牟利機構收取高於「福利租金」的租金（shall not require any tenant to pay rent in excess of the Concessionary Rent）。被問及會否擔心有人採取法律行動，譚繼稱，「佢哋咪採取法律行動，房委會都賣咗出嚟。」
對於一旦該批非牟利機構遷出後將有何發展，他稱會租給其他有能力的非牟利機構，例如租給政府部門；至於會如何發展商場，他稱「第日先算」。

小肥強

回應 #1 folee0001

領展賣得出去比新業主就預咗啦, 將來仲有街市車位都會出現此大副加租的事

loklokel

回應 #6 小肥強
無耐,無耐,又無耐.

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工黨立法會議員張超雄指，房委會及領展要盡快澄清有關非牟利機構在領展出售商場後被大幅增收管理費一事，是否違反合約。
張超雄說，領展將商場外判於新業主時，合約已包含不能在福利設施上額外收取租金以外費用，因此政府及領展需澄清不能容許額外收費。他又指若領展繼續將商場及街市等物業出售或外判，相信情況會陸續發生，應立即叫停。
張超雄稱新業主的合約無列明不可收相關機構額外管理費，因此出現法律空子，情況不理想，日後若有法律訴訟時，政府及領展便責無旁貸，要解決租金問題。

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向5非牟利機構開刀　廣田商場收額外管理費

友文投資購入廣田商場後，被揭向5間非牟利機構徵收額外管理費。(蘇文傑攝)

【on.cc東網專訊】 領展去年標售柴灣峰華邨商舖及停車場、粉嶺嘉福商場、藍田廣田商場、屯門兆安苑商舖及停車場及香港仔田灣商場，套現約17億元。其中「友文投資」購入的廣田商場，被揭向5間非牟利機構「開刀」，徵收優惠租金外的一筆管理費。房委會指，已發信提醒友文投資只可向有關機構收取優惠租金。勞工及福利局局長張建宗亦開腔稱，社福機構對社區很重要，冀釐清事件。

據了解，5間位於廣田商場二樓的非牟利機構去年陸續收到信件通知，今年4月起的新租約，除原有每呎5.1元的優惠租金及差餉地租外，還需付每呎4.3元的管理費，相等於加租近85%，但商場需把一定比例舖位出租予非牟利機構，若今次迫走有關機構，新承租者亦需為非牟利機構。

房委會回覆東網查詢指，與領展買賣契約中的限制性契諾規定，若干指定商業舖位的業主(包括領展及任何其後的業權繼承人)，必須繼續以優惠租金出租該些指定商業舖位，予由教育局、社會福利署、醫院管理局或衞生署提名的非牟利機構營運有關福利設施。

領展表示，廣田商場出售時，新物業買家已在轉讓契約承諾遵守相關樓面面積須以優惠租金租予非牟利機構，並進一步直接給予房委會承諾，遵守以優惠租金租予非牟利機構的相關條款。該承諾與領展當年購入資產時跟房委會所簽訂的條款相若。至於以優惠租金租予非牟利機構的舖位，租金已包含管理費，如舖位位於設有中央冷氣的商場，商戶則須繳交冷氣費。

友文投資職員指負責人不在港，不能評論事件。

公屋聯會主席王坤指，藍田興田邨停車場車位早前被拆售炒高至96萬元，連同今次事件反映拆售商場及停車場的反效果，房委會應介入了解。勞福局局長張建宗說，暫時未收到求助個案，社會福利署正與房屋署接觸表達關注。

5間非牟利機構去年陸續收到信件通知，需多付每呎4.3元的管理費。(蘇文傑攝)